Woongids KBC 2013

KBC-Woongids
Editie 2013
KBC Bank & Verzekering
Koestert u koop-, bouwof renovatieplannen? Dan komt deze KBC-Woongids u ongetwijfeld goed van pas. Hij staat niet alleen boordevol informatie, maar vormt ook een stijlvol inspiratieboek dankzij de mooie architectuur- en interieurfotos. Het informatieve luik begeleidt u bij een van de belangrijkste investeringen die u in uw leven doet: de aankoop, bouw of verbouwing van een woning. U verneemt hoe u die plannen kunt nancieren en op welke scale tegemoetkomingen u daarbij eventueel kunt terugvallen. U ontdekt ook hoe u zich afdoende kunt beschermen tegen risicos van brand en inbraak, van (ver)bouwschade bij uzelf of bij uw buren tijdens de werkzaamheden, van ongevallen op de bouwplaats of daarbuiten, van schade die u of uw gezinsleden zonder dat te willen berokkenen aan derden. De gids loodst u tevens op een heel concrete en praktische manier door de processen van aankoop, bouw en verbouwing. Wat doet de notaris precies voor u? Welke kosten zijn daaraan verbonden? Hoe gaat u om met de vastgoedmakelaar? Hoe pakt u de samenwerking aan met de architect en de aannemer? Met welke verplichtingen, opgelegd door de overheid, moet u rekening houden? Via verhalen van lotgenoten verneemt u ook hoe anderen dat hebben aangepakt. Gewapend met al die kennis en inspiratie kunt u uw woonwensen volledig realiseren. Want daar is het u uiteindelijk toch om te doen.
Inhoudsopgave
EeN WONING HUReN 1 Huren: de voor- en nadelen 2 Het huurcontract 3 De huurwaarborg 4 Huren met twee 5 Hoe beschermt u uw huurwoning? 6 Spaar alvast scaal voordelig voor een eigen woning 7 Expert aan het woord: Wat bij een keukenbrand in uw huurappartement? 8 Inspiratie: Uw eerste woning inrichten met een klein budget Praktische tips De FINANCIeRING VAN UW eeRsTe WONING 1 Hoeveel kunt u lenen? Hoeveel kunt u terugbetalen? Wat is de kostprijs van uw woning? Hoeveel hebt u zelf al gespaard? Welke waarborgen kunt u de bank geven? 2 Wegwijs in het hypothecaire krediet Voor welke looptijd kiest u? Voor welk systeem van terugbetaling kiest u? U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag terug U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag aan kapitaal terug U betaalt maandelijks altijd een iets hoger bedrag terug U wilt een tijdelijke vrijstelling van kapitaalaossingen U wilt het kapitaal eenmalig terugbetalen Wat als u uw vorige woning nog moet verkopen? Welk rentetarief kunt u krijgen? U kiest voor een vaste rentevoet U kiest voor een jaarlijkse, driejaarlijkse of vijfjaarlijkse renteherziening U kiest voor een onveranderlijke rentevoet gedurende de eerste tien of twintig jaar Hoe sterk kan de rente stijgen of dalen bij een renteherziening? U krijgt gratis een extra bescherming bij een variabele rentevoet U kunt de looptijd aanpassen Mogelijkheid 1 Mogelijkheid 2 Mogelijkheid 3 U kunt de periode van renteherziening aanpassen U kunt de manier van terugbetalen aanpassen U kunt uw woningkrediet spreiden over verschillende formules Ook de hypotheek kan een invloed hebben op uw rentetarief. Wat kost een hypothecair krediet? Uw familie geeft u een nancieel steuntje in de rug. 3 Welke scale voordelen kan een hypothecair krediet u opleveren? De woonbonus Kunt u de woonbonus genieten? Hoeveel bedraagt uw belastingvermindering? Komen beide partners in aanmerking voor de woonbonus? Wat is een enige woning? Wat is een eigen woning? Hebt u recht op de vermindering in de volgende situaties? Hebt u nog recht op de verhoging in volgende situaties? Wat is verwerven en behouden?
10 11 11 11 12 12 12 13 14 18 19 19 19 19 19 20 20 21 21 21 22 22 22 23 24 24 24 24 24 25 25 25 25 26 26 26 26 27 28 29 30 30 30 30 30 30 31 31 32 32
Wat als u een bouwgrond koopt? Wat als u de woning gebruikt voor beroepsdoeleinden? Wat als u de woning gedeeltelijk verhuurt? Lenen voor priv- en beroepsgedeelten Voorbeeld van scale besparing. Het verhaal van Jef en Els Maakt u nog aanspraak op de belastingvermindering voor langetermijnsparen? De oude scale regeling Welk scaal voordeel geeft de premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering? Welk scaal voordeel geeft het terugbetaalde kapitaal? In hoeverre bepaalt uw lening uw scaal voordeel? In hoeverre bepaalt uw beroepsinkomen uw scaal voordeel? Welk scaal voordeel geeft de terugbetaalde interest? Gewone interestaftrek Bijkomende interestaftrek Wat met verbouwingen? 4 Wat is voordeliger, de oude regeling of de woonbonus? Het verhaal van Matthias en Karen Berekening van het belastingvoordeel volgens de oude regeling Berekening van het belastingvoordeel volgens de woonbonus 5 De scale voordelen van uw hypothecair krediet: een overzicht 6 Het stappenplan voor uw woningkrediet 7 De troeven van het KBC-Woningkrediet 8 Expert aan het woord: Uw KBC-adviseur. De snelste weg naar een woningkrediet op maat 9 Inspiratie: Starterswoningen Renovatie Decoratie EeN WONING kOpeN 1 Kopen: de voor- en nadelen 2 Koopt u uit de hand, openbaar of via een veilingsite? U koopt uit de hand U neemt een optie U sluit een onderhandse verkoopovereenkomst af Kopen via een vastgoedmakelaar. U koopt op een openbare verkoop Hoe verloopt een openbare verkoop? U koopt via een veilingsite Het bodemattest Vlaanderen Brussel Walloni De notarile akte 3 Hoeveel registratierechten moet u betalen? Wanneer maakt u aanspraak op het klein beschrijf? Wat als de scus de aankoopprijs betwist? Btw in plaats van registratierechten 4 Hoeveel notariskosten moet u betalen? Het honorarium van de notaris De algemene kosten 5 Expert aan het woord: Hoe zit het als u een tweede verblijf koopt? 6 Inspiratie: Een openbare verkoop Een geslaagde aankoop dankzij goed advies
32 32 32 33 34 34 35 35 35 36 36 36 36 36 37 38 39 41 42 43 44 45 46 52 53 53 53 53 53 54 55 55 55 56 57 57 58 59 61 61 62 63 63 63 65 66
Inhoudsopgave
EeN WONING VeRbOUWeN 1 Verbouwen: de voor- en nadelen 2 Hoe nanciert u uw verbouwing? Lening op afbetaling Hypothecair krediet Lening op afbetaling of hypothecair krediet? 3 Hoeveel btw betaalt u op een verbouwing? 4 Expert aan het woord: Bescherm uw werf met een verzekering voor de bouwer 5 Inspiratie: Een kangoeroewoning En lowbudget verbouwing EeN bOUWGRONd kOpeN 1 Hoe nanciert u een bouwgrond? 2 Hoe weet u of u uw droomwoning mag bouwen op het perceel? 3 Hoe weet u of de grond geschikt is om probleemloos te bouwen? De draagkracht van de grond De watergevoeligheid van de grond 4 Hoe zit het met de kosten als u een bouwgrond koopt? 5 Expert aan het woord: Een bouwgrond schenken: wat zijn de gevolgen? 6 Inspiratie: Drie-/viergevelwoning EeN WONING bOUWeN 1 Bouwen: de voor- en nadelen 2 Voor welke bouwformule kiest u? Voor een architect en afzonderlijke aannemers? Voor een architect en een algemeen aannemersbedrijf? Voor een sleutelklare woning? Voor zelfbouw? 3 De samenwerking met de architect Hoe kiest u een architect? Wat doet de architect? Wat omvatten de ontwerpen en de bouwaanvraag? Wat houdt de controle op de werkzaamheden in? Hoeveel kost de architect? 4 De samenwerking met de aannemer Hoe kiest u een aannemer? Waarop moet u letten bij de prijsoffertes en het contract? Wat met de prijzen, prijsaanpassing en betaling? Wat bij niet-tijdige uitvoering van de werkzaamheden? De verzoeningscommissie bouw. De tienjarige aansprakelijkheid Hoe verloopt de oplevering? De voorlopige oplevering De denitieve oplevering 5 Met welke verplichtingen moet u rekening houden als u bouwt? De stedenbouwkundige vergunning De verplichte tussenkomst van een architect De veiligheidscordinatie De energieprestatieregelgeving Andere verplichtingen 6 Welke scale gevolgen heeft bouwen? Btw Hoe doet u de btw-aangifte? Kadastraal inkomen 7 Expert aan het woord: Huren en tegelijkertijd bouwen: hoe redt u het nancieel? 8 Inspiratie: Levenslang wonen: denk nu al aan hoe u later wilt wonen 8
70 71 72 72 72 72 74 75 76 80 81 81 81 81 81 82 83 84 86 87 87 87 87 87 88 88 88 89 89 90 90 90 90 90 91 91 92 92 93 93 93 94 94 94 94 95 95 95 95 96 96 97 98
UW WONING eN UW GeZIN besCHeRmeN 1 Wat met de terugbetaling van uw lening als u of uw partner overlijdt? Lening op afbetaling Hypothecair krediet 2 Hoe beschermt u uw woning tegen brand en andere risicos? Bent u standaard verzekerd tegen natuurrampen? Bent u standaard verzekerd tegen diefstal? Geldt de verzekering alleen voor uw woning? Bent u voor de juiste waarde verzekerd? Opgelet voor onderverzekering Welke extra dekkingen zijn mogelijk? De verzekering voor de bouwer De verzekering alle risicos inboedel De verzekering waardevolle voorwerpen tegen alle risicos De verzekering bodemsanering voor wie met stookolie verwarmt De verzekering bedrijfsschade 3 Hoe beschermt u uw gezin tegen onverwachte gebeurtenissen? Wie en wat zijn verzekerd in de KBC-Gezinspolis? Wat als u zelf schade lijdt? Wat als uw hond de beest uithangt? Wat als u wel eens hulp bij u thuis krijgt? 4 Hoe beschermt u uzelf en gezin tegen ongevallen? 5 Hoe beschermt u uzelf en onbezoldigde helpers tijdens uw (ver)bouwproject? 6 Expert aan het woord Wat als u af te rekenen krijgt met een zware brand? 7 Inspiratie: Een veilige keuken CHeCklIsTs 1 U koopt een woning 2 U bouwt of verbouwt een woning 3 U verhuist Andere instanties die u op de hoogte moet brengen zijn: 4 Premies en andere nancile tussenkomsten 5 U komt praten met uw KBC-kredietadviseur 6 Vastgoed, schenking en successie NUTTIGe AdResseN 1 Ruimtelijke Ordening en Huisvesting Vlaanderen Brussel Walloni 2 Architecten 3 Aannemers en diensten van het bouwbedrijf 4 Andere beroepsverenigingen uit de bouwbranche 5 Kopen en verkopen van een onroerend goed 6 Fiscale aspecten 7 Milieuaspecten 8 Energie 9 Diversen 10 Interessante websites
100 101 101 101 102 102 102 102 103 104 105 105 105 105 105 105 105 105 106 106 106 107 107 108 110 112 113 113 113 114 115 115 115 116 117 117 117 117 117 118 118 119 119 119 120 121 121
EEN WONING HUREN

Tip
Op www.belgium.be vindt u onder Publicaties Huisvesting - Federaal een brochure over de Huurwet. Standaardcontracten die beantwoorden aan de wettelijke vereisten, vindt u op www.vob-vzw.be.
Een woning huren
1 HUReN: de VOOR- eN NAdeleN Voordelen

1 Financieel U moet alleen de huurprijs en uw verbruikskosten betalen en de huurwaarborg (normaal gezien twee maanden huur) voorschieten. U betaalt geen onroerende voorhefng. U draagt alleen de kosten van het onderhoud en bepaalde in de Huurwet vermelde herstellingen. De overige uitgaven zijn ten laste van de verhuurder. U hoeft geen geld te reserveren of te lenen voor de aankoop van een bouwgrond of woning en voor bouwof renovatiewerkzaamheden.
Nadelen
U bent de maandelijkse huurprijs denitief kwijt. Als u daarentegen een woning koopt, bouwt of renoveert en u daarvoor een lening aangaat, leveren de terugbetalingen van die lening u dikwijls een scaal voordeel en aan het einde van de rit een onroerend goed dat vrij is van schulden. Dikwijls mag u niet zomaar werkzaamheden uitvoeren aan een huurwoning. Als dat toch is toegestaan, is het niet duidelijk of u aan het einde van de huurovereenkomst recht hebt op een vergoeding daarvoor, tenzij dat uitdrukkelijk is bepaald in de huurovereenkomst.
2 Praktisch
U kunt inspelen op wijzigingen in uw nancile, werk- of gezinssituatie door te verhuizen. U bent daarin alleen beperkt door de wet en de bepalingen van de huurovereenkomst.
De verhuurder kan een einde maken aan de huurovereenkomst. Hij is wel beperkt door de wet en de bepalingen van het huurcontract. Eventueel moet hij een schadevergoeding betalen.
2 HeT HUURCONTRACT
Als u een huis of appartement huurt, moet u met de verhuurder een huurcontract sluiten. Om een geldige huurovereenkomst te kunnen sluiten, moet u 18 jaar of ouder zijn. Als het om uw hoofdverblijfplaats gaat, laat u dat het best in het contract opnemen om elke betwisting achteraf te voorkomen. De huurovereenkomst valt dan onder de Huurwet en moet beantwoorden aan een aantal wettelijke vereisten. Huurcontracten voor een hoofdverblijfplaats, die zijn afgesloten vanaf 15 juni 2007, moeten schriftelijk zijn en de verhuurder moet het huurcontract laten registreren. Door de registratie krijgt het huurcontract een vaste
datum. Dat wil zeggen dat het kan worden tegengeworpen aan derden. Vanaf de vaste datum bent u als huurder bijvoorbeeld wettelijk beschermd tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar als de gehuurde woning wordt verkocht. De registratieplicht maakt dat er minstens drie exemplaren van het contract nodig zijn: een voor u, een voor de verhuurder en een voor de registratie. De Huurwet zegt dat de huurprijs en de eventuele lasten vermeld moeten worden in elke publieke mededeling (affiche, advertentie). De verhuurder moet u ook een energieprestatiecertificaat kunnen voorleggen, aan de hand waarvan u ruwweg uw toekomstige 11
energieverbruik in de huurwoning kunt inschatten. Verder gelden er regels voor de huurwaarborg (zie verder), de indexering van de huurprijs, de verdeling van de kosten voor onderhoud en herstellingen, de duur van het contract, de mogelijkheden tot vervroegde opzegging, huuroverdracht en onderverhuring, de staat van de woning, de verandering van eigenaar en de behandeling van geschillen. Een plaatsbeschrijving is verplicht.
3 De HUURWAARbORG
Een waarborg is wettelijk niet verplicht, maar de verhuurder zal er waarschijnlijk op aandringen. De twee meest gebruikelijke oplossingen zijn een waarborg in geld of een bankwaarborg.
Een woning huren
Als de waarborg bestaat uit geld, moet dat worden gestort op een (geblokkeerde) rekening op uw naam, bijvoorbeeld de gratis KBCHuurwaarborgspaarrekening. Betaal dus nooit een huurwaarborg in cash. De waarborg mag in dat geval niet hoger zijn dan twee maanden huur. De rente wordt op de huurwaarborgrekening gestort. In geval van een bankwaarborg stelt de bank zich borg voor het totale bedrag van de waarborg die maximaal drie maanden huur mag bedragen. U moet dan het bedrag van de huurwaarborg opbouwen via maandelijkse stortingen in een periode van maximaal drie jaar.
van wettelijk samenwonen hebben afgelegd voor de ambtenaar van de burgerlijke stand van de gemeenschappelijke woonplaats. Die verklaring moet schriftelijk gebeuren en beantwoorden aan een aantal formele vereisten. Voorwaarden zijn verder dat geen van beide partners getrouwd is of in een andere wettelijke vorm samenwoont, en dat beide partners bekwaam zijn om contracten aan te gaan. In alle andere gevallen spreken we van feitelijk samenwonenden.
Meer informatie over de woningpolis vindt u op de losse pagina hierbij.
Tip
Huurt u een appartement? Dan kunt u gebruikmaken van KBC-Start2Rent. Daarmee kunt u online in een keer alles in orde brengen voor de woningpolis, de gezinspolis en de gratis huurwaarborgrekening en geniet u een optimale bescherming. Genteresseerd? Surf naar www.kbc.be/start2rent.
5 HOe besCHeRmT U UW HUURWONING?

Als er in uw huurhuis of -appartement brand uitbreekt, kunt u aansprakelijk worden gesteld en moet u de schade vergoeden. U sluit dus het best een goede woningpolis af, zodat u afdoende verzekerd bent in geval van brand of diefstal. In de meeste huurcontracten wordt dit trouwens verplicht opgelegd. Om helemaal op beide oren te slapen, kunt u de woningpolis aanvullen met een aanvullende dekking rechtsbijstand voor huurders. Daarmee krijgt u gratis juridische bijstand als er geschillen rijzen met de verhuurder, bijvoorbeeld over de opzegging van het huurcontract of over een slecht functionerende verwarming. Meer informatie over de woningpolis vindt u op de losse pagina hierbij. Een andere onmisbare verzekering is de gezinspolis. Die komt tussenbeide als uzelf of een van de medebewoners van uw huurwoning schade berokkenen aan derden. Wie door zijn fout iemand anders schade berokkent, moet die schade immers vergoeden. Ook als anderen bij u schade veroorzaken en u daarvoor een vergoeding wilt vorderen, kunt u terugvallen op uw gezinspolis als u ook gekozen hebt voor de waarborg Rechtsbijstand.
4 HUReN meT TWee

Als u samen met uw partner huurt, maakt het een groot verschil uit of u feitelijk samenwoont enerzijds of wettelijk samenwoont of gehuwd bent anderzijds. Neem bijvoorbeeld Matthias en Sheira. 1 Zij wonen feitelijk samen. Als alleen Matthias het huurcontract heeft ondertekend, is hij de enige huurder. Alleen hij moet de huurprijs betalen. De verhuurder moet alleen aan hem de huur opzeggen. Sheira heeft geen plichten, maar ook geen rechten. Zij kan achteraf alleen medehuurder worden als zowel Matthias als de verhuurder daarmee akkoord gaan. 2 Zij wonen wettelijk samen of zij zijn gehuwd. Om het even wie het huurcontract heeft ondertekend, zij zijn allebei medehuurder. Zij moeten allebei bijdragen in de huurprijs. De verhuurder moet de huur aan beiden opzeggen. Goed om te weten: wettelijk samenwonenden zijn twee (en niet meer) samenwonenden die een verklaring
1
6 SpAAR AlVAsT FIsCAAl VOORdelIG VOOR eeN eIGeN WONING

Als u een woning koopt of bouwt, strijkt u via het hypothecair woningkrediet jaarlijks een mooie belastingbesparing op. Lees meer op pagina 30 onder fiscale voordelen. Daarop kunt u uiteraard geen aanspraak maken voor de huurprijs die u maandelijks betaalt. Toch kunt u ook als huurder al een belastingvoordeel genieten met het oog op de latere aankoop of bouw van een eigen woning. Dat kan met het KBC-Life Home Plan1. De stortingen voor deze levensverzekering kunt u in uw belastingaangifte onder dezelfde aftrekpost inbrengen als de terugbetalingen van een woningkrediet. Zo spaart u op een fiscaalvriendelijke manier een kapitaal bij elkaar. En als u later een woningkrediet aangaat, kunt u het opgebouwde bedrag gebruiken voor uw kredietgebonden overlijdensdekking bij KBC. Zo houdt u meer over voor de aankoop of bouw van uw droomwoning.
KBC-Life Home Plan is een tak 21-levensverzekering van KBC Verzekeringen NV, Professor Roger Van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, Belgi, RPR 0403.552.563, FSMA 038571 A. Meer informatie vindt u op de nancile infoche die beschikbaar is bij uw KBC-verzekeringsagent of KBC-adviseur.
12
Expert aan het woord
Wat bij een keukenbrand in uw huurappartement? U zet een pan met olie op het vuur. Op dat ogenblik gaat de bel. Als u open doet, staat er een vriend voor uw neus met een uitnodiging om de volgende dag mee naar een concert te gaan. U bekijkt samen het programma en u vergeet compleet dat u van plan was om te koken. Tot er een zwarte walm uit de keuken komt Resultaat: het keukenmeubel en diverse toestellen zijn zwaar beschadigd, uw inboedel heeft rookschade opgelopen en de achtergevel van het aanpalende appartement heeft eveneens te lijden gehad van de rook. Wie moet nu wat betalen? Uw eigen inboedel is in dit geval alleen verzekerd als u zelf een woningpolis hebt gesloten. Zonder zon verzekering moet u dus op eigen kosten uw beschadigde spullen vervangen.
Als de beschadigde keuken aan vervanging toe is, zal in eerste instantie de woningpolis van de verhuurder de kosten vergoeden. Die verzekeraar zal de kosten trachten te recupereren bij degene die aan de oorzaak ligt van de brand, bij u dus. U wordt automatisch aansprakelijk gesteld, tenzij u kunt bewijzen dat het om overmacht ging. Maar dat is hier duidelijk niet het geval, want de brand is veroorzaakt door uw onoplettendheid, niet door bijvoorbeeld een blikseminslag. Als u een woningpolis hebt, zal uw eigen verzekeraar die schade regelen. Anders dreigt u er zelf voor op te draaien. Ook tegenover uw buurman bent u automatisch aansprakelijk voor schade door brand bij u, tenzij u kunt bewijzen dat de brand niet aan u te wijten is. Opnieuw zal de buurman of zijn verzekeraar bij u komen aankloppen om de schade te vergoeden.
Soms heeft een verhuurder een brandverzekering met afstand van verhaal. Dat houdt in dat hij zich niet tegen u kan keren als zijn eigen woningpolis tussenbeide komt om schade te vergoeden. Maar ook dan moet u voorzichtig zijn. De afstand van verhaal vervangt namelijk niet altijd volledig uw eigen woningpolis. Uw eigen spullen zijn daarmee bijvoorbeeld niet verzekerd. U blijft ook aansprakelijk voor de schade die u aanricht bij derden als het bij u brandt. Ten slotte is de verhuurder misschien onderverzekerd, en tracht hij het deel van de schade dat daardoor niet wordt vergoed door zijn verzekeraar, vooralsnog bij u te recupereren. De conclusie is duidelijk: sluit uw eigen woningpolis af en waak erover dat u niet onderverzekerd bent.
Inspiratie
Een woning huren
Uw eerste woning inrichten met een klein budget Een rijwoning hervindt haar charme met brocante Een oude en kleine rijwoning krijgt van de bewoners een facelift tot een charmante en praktische woonst, mede doordat de bewoners heel creatief gebruikmaken van brocantespullen. Oude meubeltjes, hergebruikte losse en vaste verlichtingsarmaturen, kussentjes her en der zorgen voor een unieke sfeer. De beperkte oppervlakte compenseren de eigenaars met onverwachte oplossingen. Een zitbank verbergt een opbergruimte en oude voorzetluiken maken van een verloren nis een tv-kast. Een dubbele kastenwand creert in de slaapkamer zowaar een dressing. Een gezin met drie kinderen wilde een woning budgetvriendelijk verbouwen en kocht op aanraden van hun architect een woning waar nog een tweede gebouw bij hoorde, een voormalige schrijnwerkerij. Het opzet van de verbouwing was om een verbinding met het voorhuis te maken. Dat schept ruimte voor de opgroeiende kinderen. Door veel werk zelf op te knappen Budgetvriendelijk verbouwen doe je eerst en vooral natuurlijk door te kijken wat er nog aan bruikbare materialen voorhanden is. De originele keramische tegels in de gang en de houten vloeren konden zo blijven liggen. De houten vloeren werden ofwel gelakt met witte bootlak, zoals in de badkamer, ofwel donker gebeitst, zoals op de benedenverdieping. De geverfde houten deuren werden afgebrand en kregen hun originele houtlook terug. Het oude zolderdak bleef ook behouden als artefact, er ligt nu een glasplaat op. Dat zorgt voor meer lichtinval in de woonkamer. Het zorgt ook voor meer contact tussen de benedenverdieping 15 bespaarden ze ook heel wat op de kosten. De afbraakwerken deden ze zelf en ook het opwaarderen van bepaalde elementen, bijvoorbeeld het opschuren van de oude deuren. Vooral de kosten van de verbouwing van het achterhuis speelden een rol in het budget, hier was bijvoorbeeld ook isolatie naar hedendaagse normen nodig. Die werd aan de binnenkant geplaatst, afgewerkt met gipskartonplaten. De architect nam alles op voorhand grondig door zodat de bouwheer niet voor verrassingen kwam te staan. VIAZ Architecten info@viaz-architecten.be www.viaz-architecten.be en de bovenverdieping. Ook in het achterhuis werd de originele balkstructuur behouden Budgetvriendelijk betekent in dit supergezellige huis niet dat permanent de hand op de knip gehouden werd. Hier en daar mocht het zeker ietsje meer zijn. Zo zijn een aantal wensen van de bouwheer, zoals een inloopdouche en het gebruik van natuursteen in keuken en badkamer ook ingewilligd. De slaapkamers zijn allemaal in het voorhuis aan de voorkant geplaatst. De inrichting van de leefruimtes is vrij strak, maar de combinatie met oude elementen en bijvoorbeeld ook kelimkussens, zorgt voor een bijzonder warm effect.
Inspiratie
Een woning huren
Praktische tips Praktische tips om goedkope of zelfs gratis decoratieve elementen op de kop te tikken waarmee je zelf een uniek interieur creert: waar vindt u ze, wat kunt u er zoal mee doen? TIP 1: Zoek het niet te ver. Waarom vraagt u niet eens aan familie en kennissen of u eens op hun zolder of in andere bergruimtes mag gaan snuisteren. Vaak staan die vol met spullen die ooit niet weggegooid werden vanwege hun sentimentele waarde of om een andere reden. De eigenaar is nu misschien net blij dat die een nieuwe bestemming krijgen, of gewoon dat hij ervan af is. Niemand begint namelijk graag aan een zolderopruiming en vaak weten mensen helemaal niet precies wat er allemaal staat.
TIP 2: Plan een dagje kringwinkeltrippen. Kringwinkels vindt u altijd wel in uw buurt. Sommige zijn inmiddels gespecialiseerd in echte retrospullen en brengen alle redelijk waardevolle spulletjes van de andere kringwinkels in de buurt samen onder een dak. Die zijn dan wel wat duurder dan de gewone oude spullen. TIP 3: Volkse antiekmarkten verrassen bijna altijd. De Vogeltjesmarkt in Antwerpen, de Zondagsmarkt in de Marollen of de zondagsmarkt op de Quai de la Batte in Luik zijn de bekendste, maar in Brussel bijvoorbeeld kunt u op een weekend makkelijk 5 tot 6 rommelmarkten bezoeken als u daar zin in heeft. De website www.rommelmarkten.be kan ook een inspiratiebron zijn om het niet te ver van huis te gaan zoeken.
TIP 4: Ga naar de lokale garageverkoop. Steeds vaker organiseren buurt- of wijkcomits particuliere garageverkopen. Op die dagen halen bewoners hun zolders en bergruimtes leeg, en zijn er vaak echte koopjes te doen. U kunt zo makkelijk meerdere verkopers bezoeken op een beperkte afstand van elkaar. TIP 5: Pas op met oude elektrische toestellen. Denk bij de ingebruikname van oude elektrische toestellen, zoals bijvoorbeeld verlichtingsarmaturen aan uw eigen veiligheid en die van uw gezin. Kijk de bedradingen en de behuizingen na. Doe dat eerst op een veilige plaats en controleer of het toestel niet teveel hitte afgeeft. TIP 6: Goedkoop moet ook verzekerd zijn. Ook al richt u uw woning in met goedkope spulletjes, denk eraan dat u als huurder toch door uw huurcontract verplicht bent een brandverzekering te nemen. Die verzekert u trouwens vaak voor meer dan voor brand alleen. Een gezinspolis, in de volksmond familiale verzekering genoemd, is niet verplicht, maar ook zeker aan te raden.
17
DE FINANCIERING VAN UW EERSTE WONING
Hoeveel kunt u lenen: www.kbc.be/simulatie_woningkrediet Het bedrag van de maandelijkse terugbetaling is afhankelijk van de rentevoet en de looptijd. Hoe lager de rentevoet en hoe langer de looptijd, hoe meer u kunt lenen. Om te weten welke rentevoet u kunt krijgen, kunt u terecht in uw KBC-bankkantoor. Een voorbeeld: Uw netto maandelijks gezinsinkomen bedraagt 3 000 euro. U wilt zich aan de gulden regel houden en niet meer dan een derde uitgeven voor de terugbetaling van uw krediet. Maandelijks kunt u dus 3 000 : 3 = 1 000 euro terugbetalen. Met een rentevoet van 4% en een looptijd van twintig jaar kunt u ongeveer 166 000 euro lenen.
De financiering van uw eerste woning
1 HOeVeel kUNT U leNeN?

Hoeveel u kunt lenen, hangt af van vier factoren: hoeveel kunt u terugbetalen, wat is de kostprijs van uw woning, hoeveel hebt u zelf al gespaard en hoe zit het met de waarborgen? Hoeveel kunt u terugbetalen? Een eerste factor die bepaalt hoeveel u kunt lenen, is uw terugbetalingscapaciteit: hoeveel kunt en wilt u per maand terugbetalen? Een goede vuistregel is dat het totaal van uw maandelijkse kredietverplichtingen niet hoger mag zijn dan een derde van het netto maandelijks gezinsinkomen. Als u er in het verleden in slaagde om maandelijks een groter bedrag te sparen, wordt ook een grotere terugbetaling aanvaard. Als u gezien
uw uitgavenpatroon minder wilt terugbetalen, zult u ook minder kunnen lenen. U kunt uw terugbetalingscapaciteit verhogen door uw maandelijkse kosten te verlagen. U kunt met name de energiefactuur doen dalen door energiebesparend te (ver)bouwen en een passief- of lage-energiewoning te realiseren. Wat is de kostprijs van uw woning? Een tweede factor die bepaalt hoeveel u kunt lenen, is de kostprijs van uw onroerend goed. U kunt nooit meer lenen dan de totale kostprijs van uw woning. Hoeveel hebt u zelf al gespaard? Als u zelf al een bedrag gespaard hebt, hoeft u minder te lenen en achteraf maandelijks ook minder terug te betalen.
Sparen is dus een goede stap op weg naar de realisatie van uw project. Welke waarborgen kunt u de bank geven? Als u leent voor de aankoop, bouw of verbouwing van een woning, zal de bank waarborgen vragen om zich in te dekken tegen het risico dat u uw krediet niet meer terugbetaalt. Dikwijls wordt er een hypotheek gevestigd. Naast die hypotheek is het soms mogelijk om bijkomende waarborgen te verstrekken. Hoe groter het totaal aan waarborgen, hoe groter het kredietbedrag dat u kunt lenen, uiteraard rekening houdend met uw terugbetalingscapaciteit en met de totale kostprijs van uw woning.
Hoeveel kunt u lenen? (in euro)

Maandelijkse aossing Rentevoeten 3% 51 882,01 72 608,87 500 90 488,34 105 911,57 119 216,00 77 823,01 108 913,31 750 135 732,51 158 867,36 178 824,00 103 764,01 145 217,75 1 000 180 976,68 211 823,14 238 432,01 129 705,02 181 522,18 1 250 226 220,85 264 778,93 298 040,01 155 646,02 217 826,62 1 500 271 465,02 317 734,71 357 648,01 4% 49 550,53 67 923,25 83 024,05 95 435,61 105 636,85 74 325,79 101 884,87 124 536,07 143 153,42 158 455,28 99 101,06 135 846,49 166 048,09 190 871,22 211.273,71 123 876,32 169 808,12 207 560,12 238 589,03 264 092,13 148 651,58 203 769,74 249 072,14 286 306,83 316 910,56 19 5% 47 383,12 63 693,20 76 472,68 86 485,80 94 331,40 71 074,68 95 539,81 114 709,01 129 728,70 141 497,11 94 766,24 127 386,41 152 945,35 172 971,60 188 662,81 118 457,80 159 233,01 191 181,69 216 214,50 235 828,51 142 149,36 191 079,61 229 418,03 259 457,40 282 994,21 6% 45 361,05 59 857,08 70 689,07 78 783,14 84 831,34 68 041,58 89 785,62 106 033,60 118 174,71 127 247,01 90 722,10 119 714,16 141 378,13 157 566,28 169 662,67 113 402,63 149 642,70 176 722,66 196 957,84 212 078,34 136 083,15 179 571,24 212 067,20 236 349,41 254 494,01 Looptijd in jaren 10 15 20 25 30 10 15 20 25 30 10 15 20 25 30 10 15 20 25 30 10 15 20 25 30
Tip
Als jonge starter denkt u al snel dat een eigen woning niet haalbaar is. Maar maandelijks sparen levert relatief snel een mooi bedrag op dat een prima basis vormt voor het verwerven van een eerste woning. Met een automatische spaaropdracht kunt u bijvoorbeeld stap voor stap een kapitaal opbouwen op de Start2Save-spaarrekening waarop u een hoge getrouwheidspremie krijgt. Wist u dat u door maandelijks 300 euro te sparen tegen een rente van 2% (1% basisrente + 1% getrouwheidspremie), u na 10 jaar een bedrag van 39 604 euro hebt opgebouwd? Of u kunt nu al sparen voor uw toekomstige kredietgebonden overlijdensverzekering bij KBC en intussen een gewaarborgde rente en een fiscaal voordeel genieten met het KBC-Life Home Plan*. www.kbc.be/lifehomeplan
KBC-Life Home Plan is een tak 21-levensverzekering van KBC Verzekeringen NV, Professor Roger Van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, Belgi. RPR 0403.552.563, FSMA 038571 A. Meer informatie vindt u op de nancile infoche die beschikbaar is bij uw KBC-verzekeringsagent of KBC-adviseur.
*
2 WeGWIJs IN HeT HYpOTHeCAIRe kRedIeT

Een hypothecair krediet kunt u aangaan voor diverse doeleinden: de aankoop, bouw of renovatie van een woning en de aankoop van een bouwgrond. Er bestaan heel veel formules, zodat u gegarandeerd een krediet op maat vindt. Essentieel zijn de looptijd, het terugbetalingssysteem en het rentetarief.
Voor welke looptijd kiest u?

Een eerste knoop die u moet doorhakken, is de looptijd van het hypothecaire krediet. Bij KBC Bank & Verzekering gaat die van drie tot dertig jaar. In principe betaalt u in die periode zowel kapitaal als rente terug. U kunt bij KBC Bank & Verzekering ook terecht voor een KBC-Woningkrediet waarbij u maandelijks alleen rente terugbetaalt. Zie ook pagina 22 eenmalige terugbetaling. Als u voor een maandelijkse betaling van kapitaal en rente kiest, geldt het principe: hoe langer de looptijd, hoe lager de maandelijkse terugbetalingen. Uiteraard betaalt u dan in totaal wel meer rente, zoals u ziet in het volgende voorbeeld.
Lening van 75 000 euro tegen 4%*

10 jaar Maandelijkse terugbetaling Verschil per maand Totaal terug te betalen Totaal verschil
*
20 jaar 451,68 euro 305,13 euro
756,81 euro
90 817,20 euro
108 403,20 euro 17 586 euro
Het rentetarief is ctief
Hieruit mag u zeker niet besluiten dat een kortere looptijd altijd voordeliger is. Om belangrijke fiscale voordelen te kunnen genieten, moet uw lening voor de bouw, aankoop of verbouwing een looptijd van minstens tien jaar hebben. Spreiding over een langere looptijd kan soms een grotere fiscale besparing met zich meebrengen. Voor de precieze berekeningen, die nogal ingewikkeld zijn, zal uw KBC-bankkantoor u graag helpen.
20
Voor welk systeem van terugbetaling kiest u?

Bij KBC Bank & Verzekering kunt u kiezen tussen verschillende terugbetalingssystemen: een vast bedrag per maand, een vast bedrag aan kapitaal per maand, maandelijks altijd een iets hoger bedrag, alleen rente met een eenmalige terugbetaling van kapitaal, een tijdelijk uitstel van terugbetalingen. U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag terug In de maandelijkse terugbetaling zit een deel rente en een deel kapitaal. Aan het begin van de looptijd betaalt u meer rente dan kapitaal terug, aan het einde is dat net andersom. De meeste mensen kiezen voor die oplossing.
U leent 25 000 euro over 20 jaar tegen 4%*

Looptijd 1e terugbetaling 229e terugbetaling
*
Rentebestanddeel 81,85 euro 5,79 euro
Kapitaalbestanddeel 68,71 euro 144,77 euro
Totaal maandelijkse terugbetaling 150,56 euro 150,56 euro
In de tabel ziet u dat een maandelijkse terugbetaling van 150,56 euro de eerste maand is samengesteld uit 81,85 euro rente en 68,71 euro kapitaal. Voor de laatste terugbetalingen is de verhouding omgekeerd. Opgelet: natuurlijk kan de maandelijkse terugbetaling hoger of lager uitvallen bij een renteherziening. Zie ook pagina 24 renteherziening. U betaalt maandelijks altijd hetzelfde bedrag aan kapitaal terug De maandelijkse terugbetaling omvat een vast deel kapitaal en een deel interest dat elke maand kleiner wordt. Uw maandelijkse terugbetaling zal dan ook geleidelijk verminderen, zoals blijkt uit de grafiek.
U leent 25 000 euro over 20 jaar tegen 4%*

Looptijd 1e terugbetaling 229e terugbetaling
*
Rentebestanddeel 81,85 euro 4,10 euro
Kapitaalbestanddeel 104,16 euro 104,16 euro
Totaal maandelijkse terugbetaling 186,01 euro 108,26 euro
Het voordeel van dit terugbetalingssysteem is dat u minder rente betaalt. Het nadeel is dat u in het begin met de zwaarste maandelijkse terugbetalingen zit. Dat is net de periode waarin u meestal wordt geconfronteerd met allerlei extra kosten voor de afwerking en de inrichting van uw woning.
21
kruist worden door stijgingen en dalingen van de rente.
De looptijd van een KBCWoningkrediet met eenmalige terugbetaling van kapitaal kan variren van drie maanden tot dertig jaar. Als u bijvoorbeeld over negen jaar een belangrijk geldbedrag verwacht, maar voordien al een woning wilt kopen of bouwen, is het woningkrediet met eenmalige terugbetaling van kapitaal de ideale oplossing. Na negen jaar betaalt u dan met het vrijgekomen bedrag in n keer al het kapitaal terug. In afwachting daarvan hebt u alleen rente betaald. Bij een lening met eenmalige terugbetaling van kapitaal betaalt u meer rente dan bij een lening met maandelijkse terugbetaling van kapitaal. Daarom is het niet altijd raadzaam de terugbetaling van kapitaal uit te stellen. Uw KBC-bankkantoor kan u zeggen welke formule het voordeligst is voor u.
Tip
KBC Bank & Verzekering rekent geen hoger tarief aan als u de lening wilt afbetalen met gelijke kapitaalaossingen en dus afnemende maandelijkse betalingen.
U wilt een tijdelijke vrijstelling van kapitaalaflossingen Zit u met het probleem dat de terugbetaling van uw lening al loopt terwijl uw woning wordt gebouwd en u nog een huurwoning betrekt? Bij KBC Bank & Verzekering kunt u gedurende maximaal 24 maanden uitstel van terugbetaling van kapitaal vragen. Gedurende die periode
U betaalt maandelijks altijd een iets hoger bedrag terug Bij dit terugbetaalsysteem met progressieve betalingen start u met een lagere kredietlast die maand na maand toeneemt met een vast bedrag. Die maandelijkse stijging wordt vooraf vastgelegd aan de hand van de progressiefactor. U hebt de keuze uit 1%, 1,50% of 2%. Met dat terugbetaalsysteem kunt u de kredietlast afstemmen op de ontwikkeling van de inflatie, alsook op uw stijgende inkomen. Bijkomend kan dat systeem ook fiscaal interessant zijn, doordat u de korf van de woonbonus, die jaarlijks wordt gendexeerd, optimaal kunt vullen door de stijgende terugbetalingen. Daarom is dat terugbetaalsysteem alleen mogelijk bij kredieten met maandelijkse aflossingen en een vaste rente. Mocht de rentevoet variabel zijn, dan kan een mooi uitgewerkt opbouwschema toch door-
betaalt u alleen rente. De terugbetaling van kapitaal voor een bepaalde periode uitstellen is niet altijd nodig. Bij de bouw of verbouwing van een woning hebt u immers zelden het geleende bedrag ineens nodig, maar neemt u het in schijven op. Omdat u alleen rente op het opgenomen kredietgedeelte betaalt, wegen de terugbetalingen minder zwaar op uw budget, zelfs als u nog huur moet betalen. Vraag bij uw KBC-bankkantoor welke formule het beste bij u past. U wilt het kapitaal eenmalig terugbetalen Bij een krediet met eenmalige terugbetaling van kapitaal betaalt u tijdens de looptijd van het krediet maandelijks rente. U betaalt het kapitaal volledig terug aan het einde van de looptijd.
Tip
Bij KBC Bank & Verzekering weet u exact waar u aan toe bent. U krijgt een volledige terugbetalingstabel met uitsplitsing van rente en kapitaal vanaf de eerste tot de laatste terugbetaling. Bij elke wijziging van de rentevoet krijgt u een nieuwe en volledige terugbetalingstabel.
22
WAT ALS U UW VORIGE WONING NOG MOET VERKOPEN? U wilt de aankoop of bouw van uw nieuwe woning geheel of gedeeltelijk nancieren met de verkoop van uw huidige woning? Om de eventuele tussenperiode te overbruggen, is het KBC-Overbruggingskrediet dan een interessante oplossing. Bij deze speciale vorm van het krediet met eenmalige terugbetaling van kapitaal kunt u kiezen tussen een maandelijkse rentebetaling of betaling van de rente en het kapitaal op einddatum. In dat laatste geval bedraagt de looptijd van het overbruggingskrediet maximaal twaalf maanden. U kunt de looptijd van het KBC-Overbruggingskrediet afstemmen op de periode waarin u uw woning hoopt te verkopen. Als de woning na die periode nog niet is verkocht, kunt u KBC Bank & Verzekering vragen een nieuw overbruggingskrediet toe te staan. Als er geen bijkomende hypothecaire waarborg is vereist, kan de vernieuwing zonder tussenkomst van een notaris gebeuren. In dat geval moet u geen notarile kosten voor de nieuwe lening betalen en betaalt u aan KBC Bank & Verzekering alleen de dossierkosten. Als uw woning sneller dan verwacht is verkocht, wordt de lening meteen aangezuiverd en bent u niet langer rente verschuldigd. Bij een vervroegde terugbetaling is het gebruikelijk dat de nancile instellingen een herbeleggingsvergoeding vragen. Dat is niet het geval bij KBC Bank & Verzekering als uw KBC-Overbruggingskrediet bij het toestaan een looptijd van hoogstens vijftien maanden heeft en de vervroegde terugbetaling plaatsheeft naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed.
23
als u volledige zekerheid wilt, of als u denkt dat de rente ongeveer op haar
Tip
Bij een vervroegde terugbetaling van een hypothecair krediet is het gebruikelijk dat de nancile instellingen een herbeleggingsvergoeding vragen. KBC Bank & Verzekering doet dat in de volgende gevallen niet: als u een KBC-Overbruggingskrediet hebt met een initile looptijd van hoogstens vijftien maanden en de vervroegde terugbetaling gebeurt naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed; als u een bestaand hypothecair krediet, aangegaan voor de aankoop van een bouwgrond, vervroegd terugbetaalt om het te vervangen door een nieuwe lening voor een nieuwbouw op die grond; als de vervroegde terugbetaling gebeurt via een kredietgebonden overlijdensverzekering.
laagste punt staat. De maximumlooptijd is beperkt tot dertig jaar. U kiest voor een jaarlijkse, driejaarlijkse of vijfjaarlijkse renteherziening Bij een variabele rentevoet wordt uw rente na een bepaalde periode herzien. De nieuwe rente kan stijgen of dalen, afhankelijk van de renteontwikkeling op de markt. De hoogte van het rentetarief hangt af van hoe dikwijls de rente tijdens de looptijd wordt herzien. Hoe vaker dat gebeurt (bijvoorbeeld jaarlijks), hoe lager het rentetarief waarmee het krediet in normale omstandigheden van start gaat. U kiest voor een onveranderlijke rentevoet gedurende de eerste tien of twintig jaar Met die formule combineert u het voordeel van een variabele rentevoet (een lager tarief) met dat van een vaste rentevoet (zekerheid). De terugbetalingen blijven de eerste tien of twintig jaar van het krediet ongewijzigd. Daarna wordt het tarief in het tiende of twintigste jaar en vervolgens om de vijf jaar aangepast. U krijgt een interessant tarief, zodat u voor een beperkte meerprijs beschermd bent tegen mogelijke rentestijgingen gedurende de eerste periode van uw krediet.
Tip
Als u samen met het KBCWoningkrediet ook een KBCKredietgebonden Overlijdensverzekering en een KBCWoningpolis sluit en bijkomend uw loon op een rekening bij KBC laat storten, krijgt u het KBC-Comforttarief, of anders gezegd een tarief met een voorwaardelijke korting. Die korting blijft verworven gedurende de volledige looptijd van het krediet zolang u aan de voorwaarden voldoet. Met de KBC-Kredietgebonden Overlijdensverzekering en de KBC-Woningpolis beschermt u zich voldoende tegen onvoorziene gebeurtenissen. (Zie ook pagina 35 Kredietgebonden overlijdensverzekering en de losse pagina over de KBC-Woningpolis).
Hoe sterk kan de rente stijgen of dalen bij een renteherziening?

De wetgeving bepaalt dat renteherzieningen niet willekeurig mogen gebeuren. Bij elke herziening moet rekening worden gehouden met twee elementen: de indexering van het rentetarief en de maximale renteschommelingen. De indexering van het rentetarief betekent dat de kredietverstrekker het rentetarief op het ogenblik van de renteherziening mag aanpassen afhankelijk van de ontwikkelingen op de geldmarkt. Zijn de tarieven op die geldmarkt gestegen, dan komt ook uw tarief hoger te liggen. Als de rentetarieven daarentegen gedaald zijn, moet
Welk rentetarief kunt u krijgen?

Het rentetarief hangt in grote mate af van de keuze die u maakt tussen een vaste of een variabele rentevoet. Op de vraag welke oplossing het voordeligst is, bestaat geen pasklaar antwoord. Niemand kan immers voorspellen hoe de renteontwikkeling zal verlopen. U kiest voor een vaste rentevoet Als u kiest voor een formule met een vaste rentevoet, blijft uw rente heel de looptijd van de lening dezelfde. Rentestijgingen kunnen u niet deren, maar u kunt ook niet profiteren van rentedalingen. De ideale oplossing 24
de kredietverstrekker u een gunstiger tarief aanrekenen. Het nieuwe tarief wordt altijd berekend volgens officile normen, die wettelijk zijn vastgelegd. Wilt u daarover meer weten? U vindt alle details in het prospectus, dat u gratis kunt krijgen in elk KBCbankkantoor. Wat als de rentetarieven de pan uit rijzen? Dan staat er een wettelijke rem op de indexering. De kredietverstrekker moet u voor het sluiten van de lening de schommelingsmarge meedelen. Die marge geeft aan
hoeveel de rentevoet maximaal kan stijgen of dalen. Een schommelingsmarge van +5/-5 betekent bijvoorbeeld dat de rentevoet hoogstens met 0,4074% op maandbasis (of 5% op jaarbasis) kan stijgen of dalen ten opzichte van de initile rentevoet. Er bestaan ook formules waarbij de rentevoet beperkt kan stijgen en onbeperkt kan dalen. U krijgt gratis een extra bescherming bij een variabele rentevoet1 Als u een hypothecair krediet met een variabele rentevoet aangaat bij
KBC Bank & Verzekering, krijgt u gratis drie opties waarmee u bij elke renteherziening de hoogte van uw maandelijkse terugbetalingen kunt benvloeden door de looptijd, de periode van renteherziening of de manier van terugbetaling aan te passen. Die drie zijn de variabele duur, de optionele variabiliteit en het wijzigen van het terugbetalingssysteem. De rentetarieven in de voorbeelden op deze en de volgende pagina zijn louter fictief. U kunt het actuele rentetarief navragen in uw KBCbankkantoor.
U kunt de looptijd aanpassen
Een voorbeeld. U leent 100 000 euro over twintig jaar tegen 5% met een jaarlijkse herziening. Maandelijks zult u 653,83 euro betalen. Bij de eerste renteherziening is de rente gestegen tot 5,50%. Uw maandelijkse terugbetaling blijft gelijk, maar uw looptijd wordt verlengd van twintig jaar tot 21 jaar en vier maanden. Zonder de variabele duur zou u 679,27 euro moeten betalen. Uw looptijd kan maximaal met vier jaar worden verlengd.
Mogelijkheid 2
van de partners bijvoorbeeld loopbaanonderbreking wil nemen. Ook hier kunt u de lening maximaal verlengen met 20% van de aanvankelijke looptijd (en met in totaal een maximumlooptijd van dertig jaar) om een verlaging van de maandelijkse terugbetalingen op te vangen. Later kunt u eventueel het maandelijkse bedrag verhogen en zo de looptijd weer inkorten. Een voorbeeld. We nemen dezelfde situatie van hierboven, maar u beslist om na een jaar de terugbetaling tot de volgende renteherziening (een jaar lang dus) naar 620 euro te verlagen. De looptijd wordt dan verlengd van twintig jaar tot 23 jaar en zes maanden.
Dankzij de gratis optie variabele duur kunt u op het ogenblik van renteherziening de looptijd verlengen of inkorten. Daarvoor betaalt u geen extra kosten.
Mogelijkheid 1
Op het ogenblik van de renteherziening kunt u vragen om de maandelijkse terugbetalingen niet te veranderen, ook als de rente stijgt of daalt. De stijging of daling van de rente wordt dan opgevangen door een verlenging of verkorting van de looptijd. Een verlenging of verkorting bedraagt maximaal 20% van de initile looptijd, bekeken over de volledige looptijd van het krediet. De totale looptijd van het krediet kan bovendien nooit meer bedragen dan dertig jaar.
1
U kunt op het ogenblik van de renteherziening zelf het bedrag van uw terugbetaling aanpassen. Of de rente nu stijgt of daalt, u maakt zelf uit of u meer of minder wilt terugbetalen. Dat is een handige formule als een
Voor kredieten met eenmalige terugbetaling van kapitaal op de eindvervaldag is alleen de optie optionele variabiliteit van toepassing.
25
Mogelijkheid 3
Dat is de optionele variabiliteit. Als de rente bijvoorbeeld flink is gedaald na n jaar, hebt u er alle belang bij om een formule met een onveranderlijke rentevoet gedurende de eerste tien jaar te nemen. Omgekeerd kunt u bij een lage rentestand starten met een looptijd die vast blijft gedurende tien jaar. Na die tien jaar kunt u een eventuele rentestijging opvangen door te kiezen voor een jaarlijkse of vijfjaarlijkse renteherziening. En dat zonder extra kosten. Dankzij die gratis optie kunt u uw maandelijkse terugbetalingsbedragen (nagenoeg) stabiliseren. Een voorbeeld. U leent 75 000 euro tegen 6% met een renteherzieningsperiode van vijf jaar. Als de rente na vijf jaar gestegen is tot 8%, kunt u overstappen naar een jaarlijkse renteherziening, waarvoor het rentetarief lager ligt, bijvoorbeeld 6%. Daardoor blijven uw terugbetalingen voor het volgende jaar op hetzelfde niveau. U kunt de manier van terugbetalen aanpassen Bij KBC Bank & Verzekering kunt u onder andere kiezen tussen gelijkblijvende en afnemende maandelijkse terugbetalingen. Beide terugbetalingssystemen hebben hun voordelen (zie ook pagina 21 Terugbetalingssystemen).
teherziening kunt u zonder problemen en zonder kosten overschakelen van het ene terugbetalingssysteem naar het andere. U kunt uw woningkrediet spreiden over verschillende formules Hoe meer formules, hoe moeilijker de keuze: wordt het een jaarlijkse of vijfjaarlijkse herziening, kiest u voor een onveranderlijke periode van tien jaar of geeft u de voorkeur aan een volledig vast tarief? Om het uzelf gemakkelijker te maken, kunt u bij KBC Bank & Verzekering het geleende bedrag verdelen over verschillende formules. Als u bijvoorbeeld 125 000 euro leent, kunt u in dezelfde kredieten waarborgakte 75 000 euro tegen een vast rentetarief lenen en 50 000 euro met een vijfjaarlijkse renteherziening. Andere samenstellingen zijn natuurlijk ook mogelijk. Hoe de rentevoeten zich ook ontwikkelen, u kunt nooit een uitgesproken verlies lijden. Stijgt de rente, dan hebt u zekerheid voor het gedeelte dat u leende tegen een vast rentetarief. Daalt de rente, dan zit u goed voor het gedeelte met vijfjaarlijkse renteherziening. En uiteraard kunt u bij elke renteherziening de gratis opties voor de kredieten met een variabele kredietformule gebruiken. U kunt ook n lening aangaan
U kunt een lening aangaan met een beginlooptijd van 25 of zelfs dertig jaar, waardoor de maandelijkse terugbetalingen relatief laag zijn. Voor jonggehuwden die over weinig spaargeld beschikken, is dat een manier om voor het bedrag van de huur een eigen woning te verwerven. Als u later meer inkomsten hebt, kunt u bij elke renteherziening de looptijd van de lening inkrimpen met in totaal maximaal 20% van de oorspronkelijke looptijd. Om de fiscale voordelen verder te kunnen genieten, moet de looptijd wel op ten minste tien jaar behouden blijven. Een voorbeeld. U leent 100 000 euro tegen 5% met een jaarlijkse herziening, maar deze keer met een looptijd van dertig jaar. Maandelijks moet u 530,05 euro terugbetalen (tegenover 653,83 euro op een looptijd van twintig jaar). Als u bijvoorbeeld na drie jaar meer inkomsten hebt, kunt u de totale looptijd inkorten door de terugbetaling op te trekken. In totaal kunt u de looptijd van het krediet op dertig jaar inkorten met zes jaar (= 20% van de initile looptijd). U kunt de periode van renteherziening aanpassen Bij hoge rentetarieven kunt u een lening met een jaarlijkse renteherziening overwegen omdat u dan bij het afsluiten van de lening meestal het laagste rentetarief krijgt. Dat tarief wijzigt jaarlijks naar gelang van de renteontwikkeling op de markt. De jaarlijkse aanpassing van uw tarief kan dus zowel tot een stijging als tot een daling leiden. Die renteontwikkeling is vooraf niet te voorspellen. Om u toch enige zekerheid te geven, hebt u bij KBC Bank & Verzekering de mogelijkheid om bij elke renteherziening gratis te kiezen voor een andere variabele formule die de bank op dat ogenblik aanbiedt.
Met het wijzigen van het terugbetalingssysteem kunt u de voordelen van die twee formules combineren. U start bijvoorbeeld met gelijke maandelijkse terugbetalingen. Na verloop van tijd kunt u maandelijks een groter bedrag terugbetalen omdat uw financile situatie intussen verbeterd is. U schakelt dan op de datum van de renteherziening over van gelijkblijvende maandelijkse terugbetalingen naar afnemende maandelijkse betalingen. Bij elke ren26
met twee verschillende looptijden. U betaalt dan bijvoorbeeld het ene gedeelte terug over twintig jaar en het andere over vijftien jaar. Of u betaalt voor een gedeelte van de lening maandelijks altijd hetzelfde bedrag terug, en voor het andere gedeelte maandelijks hetzelfde bedrag aan kapitaal. Kortom: alles is mogelijk.
OOK DE HYPOTHEEK KAN EEN INVLOED HEBBEN OP UW RENTETARIEF De rang van de hypotheek bepaalt meestal mee de rentevoet van het krediet. Hoe komt dat? Meerdere kredietgevers kunnen een hypotheek vestigen op hetzelfde onroerend goed. Wie zijn hypotheek het eerst laat inschrijven op het hypotheekkantoor, krijgt voorrang bij de verkoop. Hij komt in eerste rang of heeft, in juridische termen uitgedrukt, de hoogste rang. Wie als tweede zijn hypotheek laat inschrijven, komt dan in tweede rang, enz. Die schuldeisers hebben een lagere rang. Hoe lager de rang, hoe groter het risico voor de kredietgever, want de opbrengst van de verkoop bij niet-terugbetaling van het krediet wordt bij voorrang gebruikt om de schulden van de hypotheek in eerste rang aan te zuiveren. Pas als er iets overblijft, gaat dat naar de kredietgever in tweede rang, enz. Een voorbeeld. Twee kredietgevers vestigen een hypotheek op dezelfde woning. Kredietgever A heeft een hypotheek in eerste rang (hoogste rang) voor een uitstaande schuld van 50 000 euro. Kredietgever B heeft een hypotheek in tweede rang (lagere rang). Hier bedraagt de uitstaande schuld 25 000 euro. Als de woning nu wordt verkocht wegens wanbetaling en 60 000 euro opbrengt, zal kredietgever A daarvan 50 000 euro krijgen. B moet zich echter tevreden stellen met de resterende 10 000 euro. Er blijven dus 15 000 euro onbetaald. Vanwege dat grotere risico heeft een hypotheek in tweede rang meestal een hogere rentevoet.
27
Wat kost een hypothecair krediet?

Bij het verlijden van de kredieten waarborgakte moet u aan de notaris de volgende kosten betalen: registratierechten, hypotheekrechten, zegelrechten en de eigenlijke notariskosten. Die laatste omvatten naast het honorarium ook de kosten die de notaris maakt voor het verzamelen van allerhande inlichtingen bij de verschillende officile instanties. Omdat die laatste kosten uit diverse elementen bestaan, zijn ze moeilijk op voorhand te berekenen. Daarom vraagt de notaris u om bij het verlijden van de kredieten waarborgakte
een voorlopige provisie te betalen. De meeste notarissen rekenen een forfaitair minimumbedrag aan dat tussen 600 en 1 000 euro ligt. Als de notaris een paar maanden later de precieze kosten van elk onderdeel kent, maakt hij de definitieve afrekening. Meestal is de voorlopige provisie iets te ruim berekend en krijgt u het te veel betaalde bedrag terug. Op de prestaties van notarissen is bovendien 21% btw verschuldigd. Het bedrag aan registratierechten, hypotheekrechten en zegelrechten stort de notaris door aan de fiscus. Geen enkel deel van de kosten is bestemd voor de kredietgever.
U verdient het beschrijf van de kredieten waarborgakte op korte termijn terug omdat een hypothecair krediet voor de aankoop, bouw of verbouwing van een woning belangrijke fiscale voordelen geeft. Daardoor moet u tijdens de looptijd van de lening heel wat minder belastingen betalen. Een simulatie van de berekening van de aktekosten voor het afsluiten van een krediet vindt u op www.notaris.be.
Kredietbedrag (in euro)

12 500 25 000 50 000 75 000 100 000 125 000 150 000 175 000 200 000 225 000 250 000 275 000 300 000 325 000 350 000
Benaderende kosten in euro, met als forfaitaire aktekosten een vork van 600 tot 1 000 euro, inclusief btw
1 035 tot 1 515 1 200 tot 1 680 1 405 tot 1 890 1 515 tot 1 200 1 585 tot 2 070 1 655 tot 2 135 1 720 tot 2 205 1 790 tot 2 275 1 860 tot 2 345 1 930 tot 2 415 2 000 tot 2 480 2 010 tot 2 495 2 025 tot 2 510 2 040 tot 2 525 2 055 tot 2 535
28
UW FAMILIE GEEFT U EEN FINANCIEEL STEUNTJE IN DE RUG Misschien willen uw ouders, grootouders of andere familieleden u nancieel een handje helpen. Zij kunnen u bijvoorbeeld een onderhandse lening geven. Houd er rekening mee dat u dan op de rente die u eventueel betaalt roerende voorhefng moet inhouden. Een andere mogelijkheid is dat zij u een bepaald bedrag schenken via een notarile schenkingsakte of via een bankgift. Een bankgift houdt in dat de schenker gelden of effecten giraal overschrijft naar een rekening op naam van de begiftigde(n), en aan die laatste(n) tegelijkertijd een aangetekende brief stuurt waarin hij vermeldt dat het om een schenking gaat. Dat laatste is belangrijk als bewijs. Aan een bankgift kunnen een aantal voorwaarden worden verbonden. Voor meer informatie over een bankgift of voor modelbrieven om een bankgift te begeleiden, kunt u zich wenden tot uw KBC-bankkantoor. De bankgift biedt het voordeel dat er geen schenkingsrechten verschuldigd zijn, voor zover er geen akte ter registratie wordt aangeboden waaruit de schenking kan worden afgeleid. Toch moet u weten dat er wel successierechten worden geheven op bankgiften die binnen drie jaar voor het overlijden van de schenker werden gedaan als die bankgiften niet aan het schenkingsrecht werden onderworpen. Als erfgenaam moet u die schenking dan in de successieaangifte opnemen.
29
3 Welke FIsCAle VOORdeleN kAN eeN HYpOTHeCAIR kRedIeT U OpleVeReN?

Als u een woning koopt, bouwt of verbouwt en u daarvoor een hypothecair woningkrediet aangaat, geniet u meestal een aantal fiscale voordelen. Er is een onderscheid tussen de regeling voor de enige eigen woning (de woonbonus) en de oude fiscale regeling voor het hypothecaire krediet.
kering is aangegaan: - door uzelf met uitsluitend uzelf als verzekerde; - vr uw 65e verjaardag. De voordelen van het verzekeringscontract bij overlijden zijn bedongen ten gunste van de personen die als gevolg van uw overlijden de volle eigendom of het vruchtgebruik van de woning verwerven. Hoeveel bedraagt uw belastingvermindering? Per belastingplichtige en per belastbaar tijdperk komt een te indexeren basisbedrag van 1 500 euro (2 200 euro voor het aanslagjaar 2013 inkomstenjaar 2012) in aanmerking voor de belastingvermindering. Dat basisbedrag geldt tot de lening is terugbetaald en is onafhankelijk van het beroepsinkomen. De belastingvermindering bedraagt 45% van dit bedrag.
voldaan zijn aan de volgende voorwaarden: elke echtgenoot of partner moet mede-eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder zijn. Uitzonderlijk wordt de belastingvermindering toegestaan aan beide echtgenoten als ze gehuwd zijn onder het wettelijke stelsel, ook als de woning eigendom is van slechts n van hen; beide echtgenoten of partners moeten kredietnemer zijn. Als gehuwden of samenwonenden allebei in aanmerking komen voor de belastingvermindering voor de enige, eigen woning, hebben ze ook allebei recht op de verhogingen. Toch is het mogelijk dat n van beide partners de verhoging verliest tijdens de eerste tien jaar van de looptijd van de lening, terwijl de andere partner de toeslag behoudt. Wat is een enige woning?
De woonbonus
De woonbonus is een belastingvermindering voor de enige eigen woning. Het gaat meer bepaald om een aftrek van het totale netto inkomen. Die aftrek wordt berekend op de som van de interesten en kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening die u specifiek hebt afgesloten voor het verwerven, behouden of verbouwen van uw eigen en enige woning, plus de premies van een kredietgebonden overlijdensverzekering. Kunt u de woonbonus genieten? De woonbonus is alleen van toepassing als voldaan is aan volgende voorwaarden: de hypothecaire lening en de eventuele kredietgebonden overlijdensverzekering zijn aangegaan op of na 1 januari 2005; de woning waarvoor de uitgaven zijn gedaan, moet uw enige en eigen woning zijn op 31 december van het jaar waarin de kredietovereenkomst is gesloten; u hebt de hypothecaire lening en de kredietgebonden overlijdensverzekering gesloten bij een instelling die in de Europese Economische Ruimte2 is gevestigd, met de bedoeling in een lidstaat van de Europese Economische Ruimte uw enige eigen woning te verwerven of te behouden; de hypothecaire lening heeft een looptijd van ten minste tien jaar; de kredietgebonden overlijdensverze2
Het maximumbedrag voor de berekening van de belastingvermindering wordt verhoogd met 500 euro (gendexeerd tot 730 euro voor het aanslagjaar 2013) gedurende de eerste tien jaar van de looptijd van de lening. Dat bedrag wordt gedurende de eerste tien jaar van de lening nog eens verhoogd met 50 euro (gendexeerd tot 70 euro voor het aanslagjaar 2013) als u drie of meer kinderen ten laste hebt op 1 januari volgend op het jaar waarin de kredietovereenkomst werd afgesloten. Komen beide partners in aanmerking voor de woonbonus? Als bij gehuwden of wettelijk samenwonenden een gemeenschappelijke aanslag wordt gevestigd, mogen ze de belastingvermindering voor de enige, eigen woning volledig vrij onderling verdelen, in zoverre ze het fiscale maximum per persoon niet overschrijden. Om die vrije verdeling te kunnen toepassen, moet
Het moet gaan om de enige woning waarvan u (mede-)eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder bent op 31 december van het jaar waarin de kredietovereenkomst werd afgesloten. De voorwaarde enige woning wordt beoordeeld per echtgenoot en niet per fiscaal gezin. Er wordt geen rekening gehouden met: andere woningen waarvan u door erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker bent; een andere woning die op 31 december van het jaar waarin de kredietovereenkomst wordt afgesloten op de vastgoedmarkt te koop wordt aangeboden, onder voorwaarde dat ze uiterlijk 31 december van het jaar nadien effectief is verkocht. Als dat niet is gebeurd, zult u vanaf dat tweede jaar geen belastingvermindering enige, eigen woning meer krijgen; andere onroerende goederen die niet het karakter van een woning hebben
De Europese Economische Ruimte omvat de EU-lidstaten plus Liechtenstein, Noorwegen en IJsland.
30
(bijvoorbeeld bouwgrond, garage, handelspand). Er wordt wel rekening gehouden met: andere woningen waarvan u door erfenis voor 100% volle eigenaar wordt; andere woningen waarvan u door schenking volle eigenaar, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker wordt. Elk jaar op 31 december wordt nagegaan of het om uw enige woning gaat. Als de eigen woning achteraf haar karakter van enige woning verliest, blijft het basisbedrag bestaan (de toestand op 31 december van het jaar van de lening is daarvoor bepalend), maar verliest u definitief het recht op de verhogingen van het basisbedrag. Wat is een eigen woning? U moet de enige woning ook zelf betrekken. Als u bijvoorbeeld met vijf mensen gezamenlijk een woning koopt,
komt u alle vijf elk voor uw deel van de lening in aanmerking voor de belastingvermindering enige, eigen woning, voor zover iedereen voldoet aan de basisvoorwaarden. Op de vereiste dat u de woning moet betrekken, bestaan twee uitzonderingen. U kunt om professionele of sociale redenen de woning niet bewonen (bijvoorbeeld de afstand tot de plaats waar u werkt is te groot, u zorgt voor een zieke ouder en woont daar in). Als u een woning bouwt of koopt en ze enkele jaren verhuurt aan een derde om andere dan beroepsredenen of redenen van sociale aard, mag u de belastingvermindering enige, eigen woning dus niet toepassen. U kunt de woning nog niet onmiddellijk bewonen wegens de stand van de (ver)bouwwerkzaamheden of omwille van wettelijke of contractuele redenen (u moet een nog lopende huurovereen-
komst nakomen, u koopt een woning en de vorige eigenaar blijft er nog enkele maanden wonen in afwachting dat zijn nieuwe huis is voltooid). In die situaties verleent de wet twee jaar uitstel. Als u nog niet in de woning woont op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het krediet is aangaan, verliest u het recht op de woonbonus, en valt u terug op het langetermijnsparen. U verkrijgt het recht op de woonbonus weliswaar opnieuw als u de woning bewoont op 31 december van het jaar waarin de werkzaamheden beindigd zijn, of waarin de contractuele belemmeringen zijn opgeheven. Houd wel rekening met het feit dat het verhoogde bedrag waarop u gedurende de eerste tien jaar recht hebt, loopt vanaf de aktedatum van het krediet. Die termijn wordt niet opgeschort als u gedurende bepaalde jaren niet in aanmerking komt voor de woonbonus.
Hebt u recht op de vermindering in de volgende situaties?
2e woning op Aankoop 31 december van het jaar waarin het krediet werd aangegaan
100% volle eigendom Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna.
Schenking
Erfenis
Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna.
Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna.
Mede-eigendom
Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna. Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna. Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna.
Ja Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna. Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna. Nee, tenzij u de woning op dat ogenblik te koop aanbiedt op de vastgoedmarkt en ze verkocht is voor 31 december van het jaar daarna. ja
Vruchtgebruik
Blote eigendom
ja
31
Hebt u nog recht op de verhoging in volgende situaties?
2e woning op 31 december van het jaar Aankoop waarin het krediet werd aangegaan
100% volle eigendom Mede-eigendom Blote eigenaar Erfpachter Opstalhouder Vruchtgebruiker Nee Nee Ja Nee Nee Nee
Schenking
Nee Nee Ja Nee Nee Nee
Erfenis
Nee Ja Ja Nee Nee Ja
Wat is verwerven en behouden? Met verwerven wordt zowel de aankoop van een bestaande woning als de bouw van een nieuwe woning bedoeld. Ook een lening voor het betalen van successierechten met betrekking tot de enige en eigen woning komt in aanmerking, met uitzondering van nalatigheidsinterest bij laattijdige betaling. Behouden betekent dat de lening bedoeld moet zijn om de waarde van de woning te verhogen of op hetzelfde peil te houden door verbouwings-, verbeterings-, aanpassings-, moderniserings- of onderhoudswerkzaamheden, of om de woning in bezit te houden (bijvoorbeeld door inkoop in geval van een echtscheiding). Wat als u een bouwgrond koopt? Omdat de lening voor de aankoop van een bouwgrond niet wordt gesloten met de bedoeling een eigen woning te
verwerven, komt ze niet in aanmerking voor de woonbonus. De interesten van die lening mag u wel aftrekken van het onroerend inkomen van de bouwgrond (en van eventuele andere onroerende goederen in uw bezit). Zolang er geen woning op de grond staat, moet u dat kadastraal inkomen immers aangeven. Als u een lening aangaat om zowel de aankoop van de grond als de bouw van de woning te financieren, komt die lening wel in aanmerking voor de woonbonus. Wat als u de woning gebruikt voor beroepsdoeleinden? Als u een deel van de woning voor beroepsdoeleinden gebruikt, komen alleen de hypothecaire interesten die geen betrekking hebben op het voor beroepsdoeleinden gebruikte deel van de woning in aanmerking voor de woonbonus. De kapitaalaflossingen en de premies van de kredietgebonden
overlijdensverzekering komen wel volledig in aanmerking voor de belastingvermindering enige, eigen woning. De interesten die verband houden met de financiering van het beroepsgedeelte kunt u fiscaal als beroepskosten in mindering brengen. Wat als u de woning gedeeltelijk verhuurt? Als u een deel van uw enige eigen woning verhuurt, is de belastingvermindering enige, eigen woning niet toegestaan voor het deel van de interest dat betrekking heeft op het verhuurde deel van de woning. Voor die interest is wel een gewone interestaftrek mogelijk. De terugbetaling van kapitaal en de premies van de kredietgebonden overlijdensverzekering en gemengde levensverzekering komen wel volledig in aanmerking voor de woonbonus.
32
LENEN VOOR PRIV- EN BEROEPSGEDEELTEN Als u leent voor een woning die u zowel beroepsmatig als priv gebruikt, valt u onder twee verschillende scale regelingen. De rente van een lening om het beroepsgedeelte te nancieren, is aftrekbaar als werkelijke bedrijfskosten. De scale aftrek van rente van een lening voor het privgedeelte daarentegen is beperkter. Tegenover de scus moet u daarom de waarde van het beroepsgedeelte aantonen. Voor die waardebepaling kunt u een beroep doen op een expert in vastgoed (landmeter, architect, makelaar, enz.) die bereid is bij mogelijke betwistingen op te treden in een rechtsgeding. Hij maakt een gedocumenteerd rapport op waarin hij rekening houdt met de oppervlakte, de afwerking en het nut van respectievelijk het priv- en het beroepsgedeelte. Zo komt hij tot een verhouding tussen die twee gedeelten, die ook wordt gehanteerd om de waarde van de gemeenschappelijke lokalen te verdelen. Gemeenschappelijke lokalen zijn ruimten (bijvoorbeeld hal, trappenhuis, toilet) die zowel door uw gezin als door uw clinten of patinten worden gebruikt. Waarde beroepsgedeelte = waarde van het gedeelte dat uitsluitend voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt + waarde van het onverdeelde beroepsaandeel in de gemeenschappelijke delen Besteed de nodige aandacht aan die waardebepaling. De weerslag ervan op de personenbelasting wordt pas duidelijk nadat de plannen en de nancieringswijze werden vastgelegd, dus in de maanden daarna. U moet immers rekening houden met de duur van de werkzaamheden, het indienen van de belastingaangifte, het berekenen van de belastingen, enz. Als de scus achteraf een niet-objectieve waardebepaling verwerpt, zult u meer belastingen moeten betalen dan voorzien. Alleen met een gedocumenteerde aanpak kunt u de waardebepaling tegenover de scus verdedigen. Meer zelfs: die aanpak is beter dan voorzichtigheidshalve het beroepsgedeelte te laag in te schatten. Laat een expert de waarde van het priv- en het beroepsgedeelte bepalen voor u een krediet aanvraagt. Voor een nieuwbouwwoning kan die expert zich baseren op de plannen die worden ingediend voor de bouwaanvraag. Voor een koopwoning gaat hij uit van de indeling van de ruimten. Aan de hand van de waardebepaling stelt u vast hoeveel u het best leent voor respectievelijk het priv- en het beroepsgedeelte. Als uw investering hoofdzakelijk voor privdoeleinden zal dienen, zal de bank u een woningkrediet aanbieden. Als u de bouw of aankoop van een woning voor gemengd gebruik gedeeltelijk met eigen middelen betaalt, aanvaardt de scus dat die eigen middelen uitsluitend werden gebruikt voor de nanciering van het privgedeelte. Laat de aannemingsfacturen voor de bouw of verbouwing altijd uitsplitsen voor het beroeps- en het privgedeelte.
33
Voorbeeld van fiscale besparing

Het verhaal van Jef en Els
Jef en Els zijn gehuwd en hebben twee kinderen. Ze hebben nog geen woning en willen nu graag een eigen woning bouwen. Zij vragen een krediet van 100 000 euro met een looptijd van twintig jaar en gelijkblijvende betalingen tegen een rentevoet van 4%. Het krediet wordt volledig gewaarborgd door een hypotheek. De maandelijkse terugbetaling bedraagt 602,22 euro. Hoe wordt hun fiscale voordeel berekend? In het stappenplan gebruiken we de gendexeerde bedragen voor het aanslagjaar 2013, inkomsten 2012.
Stap 1
Bepaal het maximaal scaal aftrekbare bedrag per echtgenoot: 2 200 euro basisbedrag per echtgenoot + 730 euro verhoogde korf gedurende de eerste 10 jaar = 2 930 euro. Totaal: 2 930 euro x 2 = 5 860 euro.
Stap 2
Bepaal de effectief betaalde bedragen die voor aftrek in aanmerking komen. Dat zijn de bedragen die effectief op het hypothecair gewaarborgde krediet terugbetaald worden. In dit voorbeeld is het volledige krediet (namelijk 100 000 euro) hypothecair gewaarborgd. Het volledige maandbedrag komt dus in aanmerking voor scale aftrek. Effectief jaarlijks betaald bedrag: 602,22 euro x 12 = 7 226,64 euro.
Stap 3
Bepaal het effectief maximaal scaal aftrekbare bedrag. In deze stap vergelijken we het maximaal aftrekbare bedrag per kredietnemer met de effectief betaalde bedragen die voor aftrek in aanmerking komen. Effectief jaarlijks betaald bedrag: 7 226,64 euro Maximaal aftrekbaar bedrag: 5 860 euro Concreet: het eerste jaar kan de scale pot van 5 860 euro volledig benut worden.
Stap 4
Verdeel het effectief maximaal scaal aftrekbare bedrag tussen beide belastingplichtigen. In dit voorbeeld is dat eenvoudig: beiden kunnen elk hun maximaal aftrekbare bedrag (namelijk 2 930 euro) inbrengen.
Stap 5
Bereken het belastingvoordeel Man: 2 930 euro x 45% = 1 318,50 euro Vrouw: 2 930 euro x 45% = 1 318,50 euro Totaal = 2 637 euro Op dat bedrag is bovendien geen gemeentebelasting verschuldigd.
Maakt u nog aanspraak op de belastingvermindering voor langetermijnsparen? Als u recht hebt op de woonbonus, kunt u daarnaast nog in beperkte mate de belastingvermindering voor het langetermijnsparen genieten. Het kan bijvoorbeeld gaan om premies van een individuele levensverzekering die niet dient voor de wedersamenstelling of het waarborgen van een hypothecaire lening enige, eigen woning. Eerst wordt berekend hoeveel u, rekening houdend met uw netto belastbaar beroepsinkomen, in rekening kunt brengen. Dat is maximaal 15% van de eerste schijf van 1 250
euro (1 830 euro voor aanslagjaar 2013) van uw totale bedrijfsinkomen, en 6% van alles daarboven, met een algemeen maximum van 1 500 euro (2 200 euro voor aanslagjaar 2013). Dat bedrag (de oude korf) wordt verminderd met de woonbonus. Voor die vermindering wordt alleen rekening gehouden met het basisbedrag, niet met de eventuele verhogingen. Het verschil dat u verkrijgt, is het maximale bedrag dat nog recht kan geven op de vermindering voor het langetermijnsparen. Een voorbeeld. U betaalt 2 220 euro aan kapitaal en interesten in 2012 en komt in aanmerking voor de ver34
hoogde aftrek van 2 200 + 730 euro enige eigen woning. U hebt daarnaast een individuele levensverzekering waarvoor u een premie van 300 euro betaalt. In welke mate kunt u die premie nog fiscaal in mindering brengen? De berekening gebeurt als volgt. Stap 1. U berekent eerst de oude korf, dat wil zeggen het bedrag dat u, rekening houdend met uw belastbare inkomen, maximaal in rekening kunt brengen. Stel dat dit 1 700 euro is. Stap 2. U berekent de basiskorf enige, eigen woning. Dat is het bedrag dat fiscaal in mindering werd gebracht voor de enige, eigen woning, maar zonder rekening te
houden met de verhoogde korf. In dit geval is dat 2 220 - 730 = 1 490 euro. Stap 3. Van de oude korf trekt u de basiskorf enige eigen woning af. In dit geval is dat 1 700 - 1 490 = 210 euro. U kunt de levensverzekeringspremie nog voor 210 euro in mindering brengen voor de oude korf. Daardoor betaalt u 210 x 30% = 63 euro minder belastingen. De resterende 90 euro creert geen bijkomend fiscaal voordeel.
zekeringen die werden afgesloten op of na 1 januari 2005, die niet voldoen aan de voorwaarden voor de woonbonus en die niet zijn opgesomd hierboven, geldt een andere regeling. De terugbetalingen van kapitaal en/ of de premies voor de kredietgebonden overlijdensverzekeringen van die leningen komen in aanmerking voor de belastingvermindering langetermijnsparen. De interesten komen in aanmerking voor de gewone interestaftrek. Welk fiscaal voordeel geeft de premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering? De premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering komt alleen in aanmerking voor een fiscaal voordeel als voldaan is aan de volgende voorwaarden. U bent zowel de verzekeringnemer als de verzekerde. U moet jonger zijn dan 65 jaar op het ogenblik dat u een kredietgebonden overlijdensverzekering sluit. De begunstigde(n) van de polis moet(en), voor het deel dat dient als waarborg voor de lening, de persoon of personen zijn die door het overlijden de volle eigendom of het vruchtgebruik van de enige eigen woning verwerft(ven). Voor het saldo moeten dat de echtgenoot/ wettelijk samenwonende partner of bloedverwanten tot en met de 2e graad zijn. De belastingvermindering wordt berekend: tegen 30% van de betaalde premie als de lening waaraan de verzekering verbonden is, in aanmerking komt voor het langetermijnsparen; tegen 45% als de lening waaraan de verzekering verbonden is, recht geeft op een belastingvermindering voor het bouwsparen. In dit geval 35
moet de premie wel verbonden zijn aan het toepasselijke grensbedrag van de lening (zie verder). Als u een groter kapitaal verzekert dan het grensbedrag dat van toepassing is voor uw lening onder bouwsparen, komt de premie die betrekking heeft op het deel boven het grensbedrag slechts in aanmerking voor een belastingvermindering onder het langetermijnsparen. Welk fiscaal voordeel geeft het terugbetaalde kapitaal? De terugbetaling van kapitaal voor een woningkrediet kan recht geven op een belastingvermindering. Als u meer dan een woning bezit, gaat het om een vermindering langetermijnsparen. Die bedraagt 30% van de terugbetalingen. Als u maar n woning hebt, wordt een verhoogde belastingvermindering bouwsparen (45% van de terugbetalingen) verleend. Er zijn wel voorwaarden. Het moet gaan om een lening die is aangegaan tussen 1 januari 1993 en 31 december 2004, of om een herfinancieringslening of verbouwlening aangegaan vanaf 1 januari 2005 voor de enige woning. Het krediet moet bestemd zijn voor de bouw, aankoop of verbouwing van een woning in de Europese Economische Ruimte. Bij een verbouwlening mag de belastingvermindering enige, eigen woning niet worden gevraagd. Het krediet moet een looptijd hebben van minstens tien jaar. Er moet een hypotheek worden genomen een hypothecaire volmacht is niet voldoende.
In hoeverre bepaalt uw lening uw fiscaal voordeel?
De oude fiscale regeling

Sommige leningen vallen nog onder de oude fiscale regelgeving voor het hypothecaire krediet. Er zijn twee mogelijkheden. Voor onderstaande leningen, afgesloten voor het verwerven, bouwen of verbouwen van de woning, komen de kapitaalaflossingen en de premies van de kredietgebonden overlijdensverzekering in aanmerking voor de belastingvermindering langetermijnsparen of bouwsparen. De betaalde interesten komen in aanmerking voor de gewone interestaftrek en eventueel voor de bijkomende interestaftrek voor: leningen aangegaan voor 2005; leningen afgesloten vanaf 1 januari 2005 voor de herfinanciering van een lening, aangegaan voor 1 januari 2005; leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005, terwijl voor dezelfde woning nog een hypothecaire lening in aanmerking komt voor de belastingvermindering langetermijnsparen of bouwsparen (het gaat onder andere om verbouwleningen) en die laatste lening verder in mindering wordt gebracht in de personenbelasting. Voor nieuwe hypothecaire leningen en kredietgebonden overlijdensver-
Het fiscale voordeel wordt berekend op basis van het kapitaal dat u in n
kalenderjaar terugbetaalt en op basis van het totale bedrag van de lening. Voor leningen aangegaan voor 2005, of voor herfinancieringsleningen of verbouwleningen waarbij de oude fiscale regeling van toepassing is, zijn de terugbetalingen beperkt tot een bepaald grensbedrag. Het gaat om het grensbedrag dat van toepassing is in het jaar van het afsluiten van de lening. Voor een krediet, aangegaan in 2012, bedraagt dat grensbedrag 73 190 euro. Als het om de enige woning gaat, kan het grensbedrag hoger liggen als u kinderen ten laste hebt. Het gaat om het aantal kinderen ten laste op 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarin de kredieten waarborgakte werd verleden. Het grensbedrag wordt niet verhoogd voor kinderen ten laste in de mate dat de terugbetalingen slechts in aanmerking komen voor de belastingvermindering langetermijnsparen.
In hoeverre bepaalt uw beroepsinkomen uw fiscaal voordeel?
terugbetalingen van kapitaal, maar ook de premies voor de kredietgebonden overlijdensverzekering en voor eventuele andere levensverzekeringen. Gehuwden en wettelijk samenwonenden die samen een woningkrediet aangaan voor de gemeenschappelijke woning, mogen het terugbetaalde kapitaal dat in aanmerking komt voor belastingvermindering naar goeddunken verdelen over de twee partners. Met andere woorden: wat de ene niet in mindering mag brengen, kan de andere in mindering brengen, zij het zonder dat het toepasselijke maximum bij elke partner overschreden mag worden.
Bijkomende interestaftrek
Tip
Als u aanspraak maakt op de woonbonus en de lening slechts gedeeltelijk wordt gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving, komt het deel van de interesten dat niet onder deze waarborg valt, in aanmerking voor de gewone interestaftrek. Daardoor kan de woonbonus samengaan met de gewone interestaftrek.
Welk fiscaal voordeel geeft de terugbetaalde interest? Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de gewone interestaftrek en de bijkomende interestaftrek.
Gewone interestaftrek
De interesten die nog overblijven na de toepassing van de gewone interestaftrek, kunnen in aanmerking komen voor de bijkomende interestaftrek. Die aftrek impliceert dat u een bepaald percentage van die interesten mag aftrekken van uw totale belastbaar inkomen. De eerste vijf jaren, te rekenen vanaf het jaar waarin u het kadastraal inkomen voor het eerst bij uw belastbaar inkomen hebt geteld, mag u 80% aftrekken van de rente die u hebt betaald op de respectieve grensbedragen. Voor het zesde jaar is dat nog 70%, voor het zevende jaar 60%, enz. In totaal hebt u gedurende maximaal twaalf jaar recht op de bijkomende interestaftrek. De bijkomende interestaftrek is pas mogelijk als u een woning bouwt of koopt onder het btw-stelsel, of verbouwt. Bijkomende voorwaarden: u mag geen andere woning bezitten, u moet een hypotheek nemen, uw krediet moet een looptijd van minstens tien jaar hebben. Voor leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005 is de bijkomende interest-
De gewone interestaftrek geldt zowel bij aankoop als bij de bouw of verbouwing van een woning, en blijft beperkt tot het bedrag van de onroerende inkomsten. Die aftrek wordt vooral interessant als u meerdere onroerende goederen bezit. Als u naast het eigen woonhuis ook nog andere onroerende goederen bezit, worden die laatste namelijk zwaarder belast, en wel tegen het marginale tarief (maximaal 50% + bijkomende gemeentebelasting). Als u een tweede woning wilt aanschaffen, wordt het dankzij de gewone interestaftrek dikwijls interessant om daarvoor opnieuw een lening aan te gaan.
Naast een beperking van het leningsgedeelte dat recht geeft op belastingvermindering, is er nog een tweede beperking. Die varieert al naargelang het bedrag van uw netto belastbaar beroepsinkomen. De belastingvermindering wordt berekend op maximaal 15% van de eerste 1 830 euro (bedrag voor het aanslagjaar 2013) van het beroepsinkomen van elke partner + 6% van het gedeelte daarboven. Bovendien is er een algemeen maximum vastgesteld, dat op 2 200 euro (aanslagjaar 2013) per jaar ligt. Voor een gezin bedraagt het maximale bedrag dat voor de belastingvermindering in aanmerking komt dus tweemaal 2 200 euro of 4 400 euro. In dat bedrag zitten niet alleen de
36
aftrek nog alleen van toepassing voor verbouwleningen. Voor verbouwingen komen daar nog een paar voorwaarden bovenop: de woning moet minstens vijftien jaar oud zijn; u moet voor minstens 28 980 euro (btw inbegrepen - bedrag voor het aanslagjaar 2013) facturen van geregistreerde aannemers kunnen voorleggen. Bovendien is de bijkomende interestaftrek slechts mogelijk voor het bedrag waarvoor facturen
van geregistreerde aannemers kunnen worden voorgelegd. Voor een verbouwlening kunt u rente aftrekken op maximaal 36 600 euro van het geleende bedrag. Dat maximum ligt hoger naargelang u meer kinderen ten laste hebt. Interesten van leningen aangegaan voor 1 januari 2005 voor een nieuwbouw (inclusief de aankoop van een woning onder het btw-stelsel) kunnen in aanmerking komen voor bijkomende
interestaftrek. Voor een nieuwbouwlening kunt u interest aftrekken op maximaal het grensbedrag dat van toepassing is in het jaar waarin het krediet werd afgesloten. Leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005 voor het bouwen van een nieuwe woning of het kopen van een woning met btw geven geen recht meer op bijkomende interestaftrek. Voor die leningen geldt in principe de regeling van de woonbonus als alle voorwaarden vervuld zijn.
WAT MET VERBOUWINGEN? Voor verbouwingen van uw enige woning mag u ook de premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering, het terugbetaalde kapitaal en de gewone interestaftrek in rekening brengen. Voor de bijkomende interestaftrek wordt het af te trekken bedrag berekend op een lening van maximaal 36 600 euro in plaats van 73 190 euro. Dat bedrag kan hoger liggen als u meer kinderen ten laste hebt: 1 kind ten laste 2 kinderen ten laste 3 kinderen ten laste 4 kinderen of meer ten laste 38 420 euro 40 250 euro 43 910 euro 47 570 euro
Kinderen die gehandicapt zijn, tellen dubbel. Voorwaarden zijn wel dat de werkzaamheden minstens 28 980 euro kosten, btw inbegrepen, dat ze worden uitgevoerd door een geregistreerde aannemer en dat de woning minstens vijftien jaar oud is. Ook hier wordt de bijkomende interestaftrek geleidelijk afgebouwd van 80% voor de eerste vijf jaren naar 70% in het zesde jaar, 60% in het zevende jaar, enz.
37
4 WAT IS VOORDELIGER, DE OUDE REGELING OF DE wOONBONUS? HET VERhAAL VAN MATThIAS EN KAREN
Matthias en Karen zijn gehuwd en hebben twee kinderen. In 2000 hebben ze een bestaande woning gekocht, oorspronkelijk gebouwd in 1984. Daarvoor zijn ze een krediet van 100 000 euro aangegaan met een looptijd van vijftien jaar. In 2012 hebben ze 4 000 euro kapitaal en 2 000 euro rente terugbetaald. Het nog terug te betalen saldo bedraagt 25 000 euro.
De premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering bedroeg 250 euro voor Matthias en 150 euro voor Karen. Omdat het inkomen van Matthias hoger ligt, is hij voor een groter kredietbedrag (75 000 euro) verzekerd dan Karen (50 000 euro). In 2009 besloten Matthias en Karen hun keuken en badkamer volledig te vernieuwen en enkele bijkomende renovatiewerkzaamheden te laten uitvoeren. Daarvoor gingen ze een bijkomend krediet van 70 000 euro aan, waarvan de akte in 2009 werd verleden.
Een nieuwe hypotheek was niet nodig: ze konden de bestaande hypotheek van het oude krediet hergebruiken. De maandelijkse kredietlasten voor dat tweede krediet bedragen 457,70 euro. De eerste twaalf maanden betaalden ze dus 3 375,14 euro rente en 2 117,32 euro kapitaal terug. Het gendexeerde kadastraal inkomen van de woning bedraagt 1 800 euro. Matthias heeft een netto belastbaar beroepsinkomen van 45 000 euro, Karen van 25 000 euro.
38
Berekening van het belastingvoordeel volgens de oude regeling 1 Premie kredietgebonden overlijdensverzekering en terugbetaald kapitaal
Stap 1 Welk is het maximaal in te brengen bedrag per belastingplichtige, afhankelijk van het inkomen? Matthias 15% op het eerste deel van 1 830 euro van zijn netto belastbaar beroepsinkomen = 274,50 euro + 6% op het gedeelte daarboven (43 170 euro) = 2 590,20 euro Totaal = 2 864,70 euro Dat bedrag wordt beperkt tot het maximumbedrag van 2 200 euro. Karen 15% op het eerste deel van 1 830 euro van haar netto belastbaar beroepsinkomen = 274,50 euro + 6% op het gedeelte daarboven (23 170 euro) = 1 390,20 euro Totaal = 1 664,70 euro
Stap 2 Welk kredietbedrag komt effectief in aanmerking voor een belastingvoordeel? Het gendexeerde grensbedrag bedraagt voor 1995 (het jaar waarin het krediet werd aangegaan) en met twee kinderen ten laste 59 990,23 euro. Het nieuwe krediet komt niet in aanmerking voor een belastingvermindering omdat het kredietbedrag van 1995 hoger is dan het grensbedrag. Omdat het bedrag volledig wordt gewaarborgd door een hypotheek, is het kredietbedrag dat in aanmerking komt gelijk aan het grensbedrag, dus 59 990,23 euro. Stap 3 Welk bedrag komt in aanmerking voor belastingvermindering? Formule: terugbetaald kapitaal van het oude krediet x grensbedrag / totaal kredietbedrag 4 000 x 59 990,23 / 100 000 = 2 399,61 euro. Stap 4 Welk premiebedrag van de kredietgebonden overlijdensverzekering komt per belastingplichtige in aanmerking voor een belastingvoordeel bouwsparen? Formule: premiebedrag x grensbedrag (beperkt tot het verzekerde bedrag) / verzekerd kapitaal Opmerking: het deel van de premie dat boven het grensbedrag ligt, kan worden gebruikt om een belastingvermindering voor het langetermijnsparen te verkrijgen. Matthias Bouwsparen 250 x 59 990,23 / 75 000 = 199,97 euro Langetermijnsparen 250 - 199,97 = 50,03 euro Stap 5 Hoe verdelen we optimaal het belastingvoordeel? Matthias Maximaal 2 200 euro Bouwsparen Premie kredietgebonden overlijdensverzekering (kov): 199,97 euro (zie stap 4) Terugbetaald kapitaal maximumbedrag - premie kov 2 200 - 250 = 1 950 euro Langetermijnsparen Premie kov (rest): 50,03 euro Stap 6 Hoe berekenen wij het belastingvoordeel? Matthias Maximaal 2 200 euro Bouwsparen Premie kov: 199,97 x 45% = 89,99 euro Terugbetaald kapitaal 1 950 x 45% = 877,50 euro Langetermijnsparen Premie kov: 50,03 x 30% = 15,01 euro Karen Maximaal 1 664,70 euro Bouwsparen Premie kov: 0 euro Terugbetaald kapitaal 449,61 x 45% = 202,32 euro Langetermijnsparen Premie kov: 150 x 30% = 45 euro Karen Maximaal 1 664,70euro Bouwsparen Premie kredietgebonden overlijdensverzekering (kov): 0 euro Terugbetaald kapitaal effectief kredietbedrag uit stap 2 - terugbetaald kapitaal dat al bij Matthias wordt ingebracht 2 399,61 - 1 950 = 449,61 euro Langetermijnsparen Premie kov 150 euro Karen Bouwsparen 0 euro Langetermijnsparen 150 euro
Totaal belastingvoordeel 89,99 + 877,50 + 15,01 + 202,32 + 45 = 1 229,82 euro 39
2 Gewone interestaftrek
Stap 1 Hoeveel bedraagt het totaal belastbaar onroerend inkomen? = 1 800 euro Stap 2 Welk bedrag aan rente komt in aanmerking voor de gewone interestaftrek? = 1 800 euro (dat bedrag vullen we op met de rente van het oude krediet) Stap 3 Hoeveel bedraagt het belastingvoordeel van de gewone interestaftrek, waarmee de onroerende voorhefng voor 12,50% wordt gerecupereerd? Voor de eigen woning (Matthias en Karen hebben geen andere woning in eigendom) 12,50% x 1 800 = 225 euro
3 Bijkomende interestaftrek
Stap 1 Welk bedrag komt in aanmerking voor de bijkomende renteaftrek? De interest, betaald voor het oude krediet, komt niet in aanmerking omdat het niet om een bouw, verbouwing of aankoop onder het btw-stelsel ging. De interest, betaald voor het nieuwe krediet, komt wel in aanmerking: 3 375,14 euro Stap 2 Welk grensbedrag komt in aanmerking voor de bijkomende interestaftrek? Formule: bedrag dat in aanmerking komt voor de bijkomende interestaftrek x grensbedrag / kredietbedrag 3 375,14 x 38 070 / 70 000 = 1 835,59 euro Stap 3 Tot welk bedrag is de scale aftrek begrensd? De scale begrenzing van de aftrek bedraagt de eerste vijf jaar 80%. 1 835,59 x 80% = 1 468,47 euro Stap 4 Hoe verdelen wij de bijkomende interestaftrek over de belastingplichtigen, afhankelijk van hun inkomen? Matthias 1 468,47 x 45 000 / 70 000 = 944,02 euro Stap 5 Hoeveel bedraagt het belastingvoordeel? Matthias 944,02 x 45% = 424,81 euro Totaal = 660,81 euro Karen 524,45 x 45% = 236,00 euro Karen 1 468,47 x 25 000 / 70 000 = 524,45 euro
4 Overzicht van het belastingvoordeel met de oude regeling

Terugbetaald kapitaal en premies klv Gewone interestaftrek Bijkomende interestaftrek Totaal 40 1 229,82 euro 225,00 euro 660,81 euro 2 115,63 euro
Berekening van het belastingvoordeel volgens de woonbonus

Stap 1 Hoeveel bedraagt het maximaal scaal aftrekbare bedrag? Basisbedrag: 2 200 (Matthias) + 2 200 (Karen) = 4 400 euro Verhoogde aftrek: 730 (Matthias) + 730 (Karen) = 1 460 euro Totaal = 5 860 euro Stap 2 Welke effectief betaalde bedragen komen voor aftrek in aanmerking? Jaarlijkse kredietlasten: 457,70 x 12 = 5 492,40 euro Premies kredietgebonden overlijdensverzekering: 0 euro (er is geen levensverzekering voor het nieuwe krediet) Totaal = 5 492,40 euro Stap 3 Hoeveel bedraagt het effectieve maximaal scaal aftrekbare bedrag? Het effectief betaalde bedrag dat voor aftrek in aanmerking komt, ligt lager dan het scaal aftrekbare maximumbedrag. Daarom wordt dat effectief betaalde bedrag genomen. = 5 492,16 euro Stap 4 Hoe verdelen wij het effectieve maximaal scaal aftrekbare bedrag tussen Matthias en Karen? Maximumbedrag: 5 492,40 euro Matthias: 2 930 euro Karen: 2 562,40 euro Stap 5 Hoeveel bedraagt het belastingvoordeel? Matthias: 2 930 x 45% = 1 318,50 euro Karen: 2 562,40 x 45% = 1 153,08 euro Totaal = 2 471,58 euro Omdat de nieuwe regeling (woonbonus) voordeliger is dan de oude, namelijk een belastingvoordeel van 2 471,58 euro tegenover 2 115,63 euro, kiezen Matthias en Karen voor de woonbonus. Ze brengen dus hun oude krediet fiscaal niet langer in.
41
5 De FIsCAle VOORdeleN VAN UW HYpOTHeCAIR kRedIeT: eeN OVeRZICHT

1 Uw hypothecair krediet dateert van vr 2005 Zolang de lening loopt, behoudt u de vroegere belastingverminderingen en/of aftrekken (bouwsparen, interestaftrek en eventueel bijkomende interestaftrek). 2 U hebt een hypothecair krediet van voor 2005 n een hypothecair krediet vanaf 1 januari 2005 voor de enige eigen woning U hebt de keuze. U kunt beide kredieten inbrengen volgens de oude regeling of u kunt alleen het nieuwe krediet aangeven. 3 Uw hypothecaire krediet dateert vanaf 1 januari 2005
Voor de enige eigen woning

Aftrek Kapitaal, interesten en premies kredietgebonden overlijdensverzekering tot 2 200 euro + gedurende de eerste tien jaar: 730 + 70 euro 45%
Voor een tweede woning of een niet-eigen woning

Kapitaal en premies kredietgebonden overlijdensverzekering: belastingvermindering maximaal 2 200 euro (afhankelijk van het inkomen) Interestaftrek op het kadastraal inkomen van de nieteigen woning(en) en andere onroerende goederen Nooit bijkomende interestaftrek Kapitaal en kredietgebonden overlijdensverzekering: 30% Rente: marginaal tarief Kapitaal en kredietgebonden overlijdensverzekering: volle eigenaar Rente: volle eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder, erfpachter Tot 73 190 euro
Fiscaal voordeel
Wie?
Volle eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachthouder of opstalhouder Voldoende om de woonbonus in te vullen en de indexatie op te vangen Begunstigde: degene die de woning verkrijgt bij overlijden in volle eigendom of in vruchtgebruik Nooit voor meer dan het hypothecaire deel van de lening
Hypotheek
Kredietgebonden overlijdensverzekering
Begunstigde 1 De levensverzekering dient als waarborg voor een lening voor een onroerend goed a voor het gedeelte dat dient als waarborg voor de lening: degene die de woning in volle eigendom of vruchtgebruik verwerft; b voor het saldo: de echtgenoot/wettelijke samenwonende partner of bloedverwanten tot en met de 2e graad 2 In alle andere gevallen: de echtgenoot/wettelijk samenwonende partner of bloedverwanten tot en met de 2e graad
42
6 HeT sTAppeNplAN VOOR UW WONINGkRedIeT Doel

U weet al hoeveel u moet lenen?
Aankoop van een bestaande Nieuwbouw of grote woning of van een bouwgrond verbouwingen
Dan kunt u al een aantal simulaties maken op de KBC-website. Surf naar www. kbc.be/simulatie_woningkrediet. U hoeft slechts enkele schermen in te vullen en u krijgt meteen het resultaat. Met een druk op de knop berekent u het fiscale voordeel dat deze lening u kan opleveren. Breng de simulaties gerust mee naar het kantoor als u met onze kredietadviseur over uw plannen gaat praten. Wij bezorgen u een prospectus en een tarievenkaart. U deelt ons de vraagprijs van de woning of de bouwgrond mee. Wij gaan na hoeveel u kunt lenen. Wij delen u het tarief en het maandelijks terug te betalen bedrag mee. U krijgt gratis en vrijblijvend een kredietadvies. U bezorgt KBC Bank de onderhandse verkoopovereenkomst. Vervolgens zal uw kredietadviseur u bijstaan bij het invullen van het aanvraagformulier. Wij bezorgen u een prospectus en onze tarievenkaart. U geeft ons een raming van de kosten. Wij gaan na hoeveel u kunt lenen. Wij delen u het tarief en het maandelijks terug te betalen bedrag mee. U krijgt gratis en vrijblijvend een kredietadvies. U bezorgt aan KBC Bank de stedenbouwkundige vergunning, de raming van de totale kosten, de plannen van de architect, enz. Vervolgens zal uw kredietadviseur u bijstaan bij het invullen van het aanvraagformulier.
U komt informatie inwinnen.
U vraagt het krediet aan. Breng meteen een aantal documenten mee: de meest recente loonstroken, het meest recente aanslagbiljet, de onderhandse verkoopovereenkomst, de bestekken van de architect, eigendomstitels of bewijzen van schenkingen. KBC schat de aankoopwaarde.
De meegedeelde aankoopprijs volstaat meestal.
Een schatting is niet altijd nodig. Het bedrag wordt bepaald aan de hand van het bestek en de plannen van de architect.
Bevestiging van de goedkeuring van uw kredietaanvraag. De verzekeringen worden in orde gebracht.
U krijgt doorgaans binnen de tien dagen na uw aanvraag de bevestiging of uw kredietaanvraag al dan niet werd goedgekeurd. Voor een kredietgebonden overlijdensverzekering of/en een woningen gezinspolis kunt u terecht bij KBC Bank. Naargelang de werkzaamheden vorderen, neemt u het kredietbedrag op. U bezorgt KBC de facturen en KBC bezorgt u het kapitaal om die facturen te betalen.
Bij het verlijden van de notarile De bank bezorgt het geld aan de akte stelt KBC Bank u het krediet notaris, die op zijn beurt het geld aan de verkoper overmaakt. ter beschikking.
U betaalt de eerste keer aan KBC De eerste terugbetaling doet u op de Als u bij het verstrijken van de opneBank. eerste vervaldag volgend op het verlij- mingsperiode niet het volledige bedrag hebt opgenomen, zal uw nieuwe maanden van de notarile akte. delijks te betalen bedrag vanaf dan herberekend worden op basis van het bedrag dat u tot dan toe had opgenomen. Renteherzieningen en aanpassingen aan de terugbetalingsvoorwaarden. Dat gebeurt bij de variabele formules op de datum van de contractuele renteherziening. Bij de herziening passen wij de wettelijke indexatieformule toe. Wij bieden u ook de mogelijkheid: de looptijd in te korten of te verlengen; over te schakelen op een andere formule van renteherziening; over te schakelen op een ander terugbetalingssysteem. 43
7 De TROeVeN VAN HeT KBC-WONINGkRedIeT

Er zijn heel veel redenen om uw licht te komen opsteken bij KBC Bank & Verzekering als u op zoek bent naar de voordeligste lening. We zetten ze hieronder op een rij. Zelfs als u nog geen clint bent bij ons, bent u altijd welkom.

KBC Bank & Verzekering rekent zelden schattingskosten aan. Tijdens de vordering van de werkzaamheden is er nooit een schatting nodig. KBC Bank & Verzekering baseert zich op de normale verkoopwaarde om te berekenen hoeveel u kunt lenen. Bij (ver)nieuwbouw wordt er pas een reserveringsprovisie aangerekend als het geleende bedrag bij het begin van de zesde maand nog niet is opgenomen. KBC Bank & Verzekering biedt u gratis de volgende voordelen: variabele looptijd, optionele variabiliteit, spreiding van het woningkrediet over verschillende formules, een periode van vrijstelling van kapitaalaossing bij het aangaan van het krediet, gelijke kapitaalaossingen, het optioneel terugbetalingssysteem. U wilt er zeker van zijn dat de terugbetaling uw budget nooit zal ontwrichten? Die zekerheid krijgt u gratis bij KBC Bank & Verzekering met: de variabele looptijd, de optionele variabiliteit, de vaste rentevoet. U kunt uw nabestaanden beschermen door een kredietgebonden overlijdensverzekering aan te gaan. Bijkomende voordelen: lage premies en wanneer is voldaan aan de scale vereisten een belastingvermindering via de premies van de kredietgebonden overlijdensverzekering.
Andere nancile instellingen

Is uw financile instelling ook zo soepel? Misschien moet u zelfs schattingskosten betalen als u geld wilt opnemen om uw aannemer(s) te betalen. Misschien baseert uw financile instelling zich op de minder gunstige executiewaarde. Doet uw financile instelling dat ook? Misschien rekent zij u een reserveringsprovisie aan vanaf de eerste maand. Biedt uw financile instelling deze soepele formules aan en, zo ja, wat moet u daarvoor betalen?
Kan uw financile instelling u die mogelijkheden bieden? En welke kosten moet u daarvoor betalen?
Als u leent bij een verzekeringsmaatschappij, moet u misschien een gemengde levensverzekering aangaan. De premies liggen hoger dan voor een kredietgebonden overlijdensverzekering. In dat geval betaalt u in de loop van uw lening geen kapitaal terug, maar uitsluitend rente en premies voor de gemengde levensverzekering. Gedurende die periode zult u dus veel geld uitgeven. Op de eindvervaldag van het krediet of bij voortijdig overlijden wordt het krediet aangezuiverd met het kapitaal dat vrijkomt in het kader van de gemengde levensverzekering. Beperkt uw financile instelling zich tot het berekenen van de terugbetaling?
Bij KBC Bank & Verzekering krijgt u vooraf uitgebreid advies. U weet precies hoeveel minder belasting u moet betalen en hoeveel u aan de notaris moet betalen. Het KBC-Kredietadvies is gratis en volledig vrijblijvend. 44
dan ook niet tot een babbel over ren-
verhaal en bekijken uw huidige situatie en de te verwachten wijzigingen. Daarna maken ze samen met u simulaties die rekening houden met uw toekomstplannen. Zo kunt u de verschillende simulaties en mogelijke voorstellen met elkaar vergelijken en tot een gefundeerde keuze komen. Wij doen alle ingewikkelde berekeningen, rekening houdend met alle wettelijke en andere bepalingen en mogelijkheden. Dat doen we op een correcte en betrouwbare manier, altijd met oog voor uw voordeel. Het resultaat is een maatwerkoplossing die maakt dat u niet langer hoeft te dromen van een woning, maar werk kunt maken van uw droomwoning.
Uw KBC-adviseur
De snelste weg naar een woningkrediet op maat Een huis of appartement verwerven is altijd een belangrijke investering, om het even of u een jonge starter bent, een nieuw samengesteld gezin, of een koppel op zoek naar een minder grote woning nu de kinderen het huis uit zijn. Gericht advies dat gent is op uw persoonlijke situatie, is daarom onmisbaar. Het gaat immers om uw nieuwe thuis, de toekomst van uw gezin en de financile reserves waarover u morgen kunt beschikken. Stuk voor stuk elementen die u wilt veiligstellen voor mogelijke problemen en tegenslagen. Een woonadviesgesprek beperkt zich
tetarieven. Het vormt een totaalaanpak en een complete begeleiding voor de financiering en bescherming van uw woning en gezin. Dat alles handelt u niet zomaar af in tien minuten. Er moeten heel veel vragen beantwoord worden. Om er maar enkele te noemen: hoeveel wilt en kunt u lenen? Kiest u voor een vaste of voor een variabele rentevoet? Hoe benvloedt uw krediet uw belastingaangifte? Hoe beschermt u uw gezin tegen brand, inkomensverlies en andere risicos? Wat als u uw vorige woning nog moet verkopen? Op deze en tal van andere vragen krijgt u tijdens een KBC-Woonadviesgesprek een persoonlijk antwoord. Onze ervaren adviseurs luisteren naar uw
Inspiratie
Starterswoning Een zwart-witte doos op een klein perceel Een jong en kinderloos koppel legt de architect een zware uitdaging op: het maximale halen uit een beperkt budget en een ongunstige ligging. Het resultaat is een zwart-witte strakke woning, verrassend licht en ruim. Het huis werd gebouwd in staalskelet en ook afgewerkt met materialen die u eerder in de industriebouw terugvindt. Het contrast tussen zwart en wit herhaalt zich in het interieur, dat heel simpel werd afgewerkt. De binnenruimte van 145 m oogt dan ook veel groter dan ze in werkelijkheid is. Een opvallende nieuwbouwwoning die haalbaar is voor modale tweeverdieners. De eigenaars van deze zwart-witte doos zijn nog jong en kinderloos. Ze beschikten over een bouwperceel met een vrij ongunstige ligging, vertelt architect Jan De Brabandere. In een bocht, met aan drie zijden buren n een relatief kleine oppervlakte van ongeveer 4 are. De zuidkant zit bovendien aan de voorzijde. Al die elementen samen met een beperkt bouwbudget zorgden ervoor dat we
niet veel mogelijkheden hadden. Het probleem van de ongunstige orintatie heb ik bijvoorbeeld opgelost door voor de woning een witte tuinmuur aan te brengen, waardoor er een patio ontstaat tussen leefruimte en straat. Zo kunnen de bewoners toch van de zon genieten, zonder dat voorbijgangers te veel inkijk hebben. De bouwheer koos zelf voor een staalbouwconstructie en wilde daarnaast veel licht in de woning. Qua materialen of stijl wilden de eigenaars absoluut een combinatie van zwart en wit voor buitengevel n interieur. De architect hield zijn bouwconcept compact en simpel maar zorgde toch voor een groot ruimtegevoel dankzij het open grondplan en de vele ramen. Op de eerste verdieping liggen achteraan drie slaapkamers, vooraan de badkamer. De overige ruimte boven wordt ingenomen door de vide en de nachthall met wc en trap. Die vide zorgt voor een aangenaam contact tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping, vindt architect De Brabandere. Wat materialen betreft, vallen vooral de zwarte en witte gevelpanelen, het zwarte aluminium schrijnwerk en de gepolijste betonvloer op.
Zelfs de interieurinrichting volgt hetzelfde kleurenpalet: witte muren, zwarte metaalconstructie. Alleen enkele zitelementen en de houten tafel, in combinatie met de grijze vloer, zorgen voor een verzachting van dat zwartwitte contrast. De woning kon voor een redelijke prijs gebouwd worden doordat de staalbouw casco werd afgeleverd, die dan door de bouwheren verder werd afgewerkt binnenin. Ze plaatsten de binnenwanden uit gipskarton zelf, enkel de afwerking van de voegen hebben ze overgelaten aan een ervaren stukadoor. Schilder- en elektriciteitswerken zijn ook zelf gedaan. Het sanitair is geplaatst door een vakman. De keuze viel ook meestal op budgetvriendelijke materialen, zoals gepolierd beton, ruwe welfsels en een rudimentair afgewerkte betonnen trap. Qua concept hield de architect zich van zijn kant rigoureus aan een erg compacte, kubusvormige woning, wat de kostprijs ook sterk drukt. Architect Group O-Architecten De Brabandere jdb@pandora.be http://web.mac.com/jandebrabandere
47
Inspiratie
Renovatie Een smal rijtjeshuis verbouwd tot ruime stadswoning Met minder dan 100 000 euro verbouwde een kinderloos koppel een donker en gesloten rijtjeshuis van nauwelijks vijf meter breed tot een ruime woonst met studio en logeerruimte van maar liefst 228 m. De inrichting gebeurde sober, met warme elementen en een betonnen vloer. De combinatie van goedkope en toch kwalitatieve materialen, en het vele werk van de eigenaar zelf, zorgden voor een stadswoning met een waarde die de aankoopprijs en de verbouwingskosten allicht ver overstijgt. Een stadswoning werd door architect Dirk De Schepper van As! Architectuur en Stedelijkheid stevig onder handen genomen. De opdrachtgevers, een kinderloos koppel, wensten ruimte voor hun drukke leven. Omdat een van hen organisator en muziekfanaat is, werd gekozen voor een tweeledige indeling. De leefruimte met keuken bevindt zich in het hart van de woning. De opdrachtgevers ontvangen graag gasten en wensten een scheiding tussen hun slaapkamer en badkamer en de logeerkamers. Architect Dirk De Schepper: Door de beperkte breedte van de woning van nog geen vijf meter, was die heel erg donker en gesloten. Het was aan ons om het huis zo open en toegankelijk mogelijk te maken. De structuur op de benedenverdieping mocht heel open worden, maar de mogelijkheid tot afzonderen moesten we behouden. Achteraan wilde de bouwheer een nieuwe studio die goed toegankelijk moest zijn vanuit de woning. De opdrachtgevers zagen liefst een minimalistische stijl met warme, leefbare elementen en een betonnen vloer. Eerst werden de bijgebouwen achteraan de woning afgebroken om plaats te maken voor een nieuwe uitbreiding in de tuin. Tegen de benedenverdieping en de
eerste verdieping werd een constructie in houtskelet aangebouwd om de leefruimte gevoelig te vergroten. Dat is een snelle en droge constructiemethode die de renovatietermijn erg kan verkorten. De inkom van de woning is een functioneel voorportaaltje. Achter een wand met raam kom je de eigenlijke leefruimtes binnen. Voor een van de gevels werd op 80 cm afstand een wand geplaatst, waarin deels keuken, bergruimte, toilet en twee trappen verwerkt zijn. Die liggen elk aan een uiteinde van de lange wand en geven apart toegang tot de bovenverdiepingen. De oude trap brengt je naar de logeerkamers, en de nieuwe vertrekt vanuit de keuken naar de badkamer en de slaapkamer van de bouwheer. De badkamer is een vide zodat er contact blijft tussen die ruimte en de woonruimte beneden. De achtergevel kan helemaal opengeschoven worden zodat de grens met buiten vervaagt.
Het gerealiseerde woonvolume van 228 m staat helemaal haaks op het beperkte budget van 100 000 euro. Budgetbeheer gebeurt al in de ontwerpfase, aldus de architect. De bouwheer heeft van in het begin ook zelf meegedacht over het budget. Wat laten we uitvoeren en wat kunnen we in principe zelf? Architect As! Architektuur en Stedelijkheid as.buro@gmail.com www.architektuurenstedelijkheid.be
49
Inspiratie
Decoratie Creatief met hergebruikt hout Door te focussen op oude materialen en hergebruikt hout krijgt een duplexappartement een sympathiek cottageeffect. De brede plankenvloer werd uitgebroken en opnieuw gentegreerd. Om zelfs op hout te besparen freesde de bewoner horizontale groeven in de mdf-platen van een scheidingswand en kreeg zo een plankeneffect. Houten shutters doen dienst als deur naar de badkamer. Daar werden de lavabos op houten tafeltjes gemonteerd, die zo als tablet dienst doen. Het koppel kocht veertien jaar geleden een herenhuis in het centrum van Gent, bracht er initieel vier wooneenheden in onder en renoveerde die in de originele stijl van de woning. Het bovenste duplexappartement, op de tweede en derde verdieping, hielden ze voor zichzelf, de twee onderste verdiepingen werden verhuurd. De renovatie van hun eigen appartement had tot doel een oase van rust te creren. Hij was namelijk helemaal weg van de landelijke stijl die je vaak terugvindt in Amerikaanse beach houses, met veel gebruik van houten latten als wandbekleding. Er moest een soort vakantiegevoel gecreerd worden, waarin ze na een zware werkdag tot rust konden komen. Vandaar dat er ook een zonneterras moest komen. Door de hoge en zuidelijke ligging ervan werd dat een ideale buitenkamer, die veel zonlicht aantrekt en een unieke uitkijk biedt op de drie torens van Gent. Voor de rust zorgt ook een coherente combinatie van landelijke en iets soberdere, moderne aspecten. Binnenin waren er voornamelijk houten vloeren, balken en planken. Verder was het appartement opgedeeld in verschillende kamers.
De bouwheer wilde echter een open karakter en veel lichtinval. Voor de renovatie werd het duplexappartement aan de binnenzijde volledig gestript tot op het metselwerk. Enkel het karaktervolle houten roosterwerk bleef bewaard en integreerden we in het nieuwe ontwerp, legt architect Gijsemans uit. Ook de originele plankenvloer werd gerecupereerd en teruggeplaatst in het nieuwe interieur. De gerecupereerde planken kregen een soort strandeffect door ze te bleken. In de verbouwing zijn dus heel wat originele elementen gebleven. Het hele ontwerp is doorspekt met natuurlijke materialen die een warme uitstraling hebben en het beoogde vakantiegevoel opwekken. Ook de luifel aan het zonneterras werd gerecupereerd van elders en de trap bleef deels behouden. De houten wand tussen nachthall en slaapkamer werd bekleed met mdf-platen waarin horizontale groeven gefreesd zijn. Dat is een voordelig alternatief voor echte houten planken. Enkele aspecten vind je niet in elke woning, zoals een inloopdouche voor twee personen en een dienstliftje om bijvoorbeeld zware boodschappen niet de trap op te moeten zeulen. De
bouwheer deed vooral zijn voordeel met het minutieus vergelijken van de voorstellen van de verschillende aannemers, waarbij telkens de budgettair en kwalitatief voordeligste het uiteindelijk haalde. Architect ARPA Architecten bv ovv bvba info@arpa.be www.arpa.be
51
EEN WONING KOPEN
Tip
Er zijn verschillende manieren om een huis of een appartement te kopen. De belangrijkste zijn de onderhandse en de openbare verkoop. Van recente datum is de verkoop via een veilingsite.
Een woning kopen
1 KOpeN: de VOOR- eN NAdeleN Voordelen

Uw wensen U weet exact hoe de woning eruitziet, wat bij een nieuwbouw niet altijd het geval is.
Nadelen
De woning is niet volgens uw wensen ontworpen. U moet dus tevreden zijn met wat u krijgt, tenzij u meteen gaat verbouwen.
Planning
Een bestaande woning kan niet meteen zichtbare U verliest minder tijd en u kunt alles beter plannadelen of gebreken hebben. Dikwijls moet ze nen. U krijgt met een beperkt aantal mensen te maken. De datum waarop de akte wordt verleden, worden aangepast aan uw eisen. kunt u bijna tot op de dag bepalen. Na de verkoop kunt u de woning in principe meteen betrekken, tenzij anders is bepaald in de koopovereenkomst. De kostprijs van de woning ligt vast, zodat er achteraf geen verrassingen kunnen opduiken. Onroerend goed is op langere termijn een interessante belegging. U moet registratierechten en notariskosten betalen. Later moet u jaarlijks de onroerende voorheffing betalen. U hebt vlugger onderhouds- en herstellingskosten dan bij een nieuwe woning. Als u een woningkrediet moet aangaan, kunt u in de onderhandse verkoopovereenkomst de koop afhankelijk maken van het verkrijgen van de lening. Ook het uitreiken van een stedenbouwkundige vergunning kunt u als opschortende voorwaarde laten opnemen in de onderhandse verkoopovereenkomst. Een onderhandse verkoopovereenkomst moet binnen vier maanden na de ondertekening worden geregistreerd.
Kostprijs
Waarde
2 KOOpT U UIT de HANd, OpeNbAAR OF VIA eeN VeIlINGsITe?

Er zijn verschillende manieren om een huis of een appartement te kopen. De belangrijkste zijn de onderhandse en de openbare verkoop. Van recente datum is de verkoop via een veilingsite.
vastgoedmakelaar of notaris) afspreekt dat hij het goed niet aan iemand anders verkoopt binnen een bepaalde overeen te komen termijn: een week, veertien dagen, een maand. Als u binnen die periode beslist om te kopen, laat u dat weten aan de verkoper op de manier die met hem is overeengekomen. De optie wordt dan gelicht en de verkoop is definitief. Als de optie niet wordt gelicht binnen de bepaalde termijn, is er geen verkoop en kan de eigenaar het onroerend goed aan iemand anders verkopen.
U koopt uit de hand

Bij een verkoop uit de hand sluit u met de verkoper een akkoord over de verkoop van een onroerend goed tegen een welbepaalde prijs. Meteen komt u een aantal lasten en plichten overeen, onder andere over het tijdstip van levering van het onroerend goed, de wijze en het tijdstip van betaling, de opschortende voorwaarden, enz. Maar voor het zover is, doorloopt u meestal verschillende stappen. U neemt eventueel een optie, u sluit een onderhandse verkoopovereenkomst en ten slotte laat u een notarile akte opstellen. Waarop moet u bij al die stappen letten?
U sluit een onderhandse verkoopovereenkomst af

Als u het met de verkoper eens raakt over de prijs, wordt meestal een onderhandse verkoopovereenkomst of zogenoemd compromis opgesteld. Die overeenkomst is bindend voor beide partijen. De notaris, die in een latere fase de authentieke akte opstelt, is gebonden door de bepalingen die zijn opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. Stel de verkoopovereenkomst daarom zo duidelijk en volledig mogelijk op. Om zeker te zijn, kunt u de notaris bij het opmaken van de onderhandse verkoopovereenkomst betrekken. Doorgaans rekent hij daarvoor geen extra kosten aan.
Tip
Zodra u een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekent, is de verkoop een feit. U moet nu binnen de vier maanden de registratierechten betalen. Dat kan heel vervelend zijn als u zich achteraf bedenkt. Gelukkig kunt u in Vlaanderen en in Walloni een onderhandse verkoopovereenkomst weer minnelijk laten ontbinden tegen een beperkte prijs. De belangrijkste voorwaarde is dat er nog geen notarile akte verleden is.
U neemt een optie

Als u de aankoop overweegt van een huis of appartement, kunt u er een optie op nemen. Dat betekent dat u met de eigenaar-verkoper of zijn vertegenwoordiger (bijvoorbeeld een
53
KOPEN VIA EEN VASTGOEDMAKELAAR Vastgoedmakelaars die als tussenpersoon optreden tussen de koper en de verkoper van vastgoed, moeten een aantal strikte regels in acht nemen. Ze mogen de beroepstitel van vastgoedmakelaar alleen gebruiken als ze ofcieel aangesloten zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Hun honorarium is verschuldigd door de verkoper, tenzij de koper de makelaar een schriftelijke zoekopdracht geeft. In zijn reclame voor te koop aangeboden panden mag een vastgoedmakelaar geen misleidende informatie opnemen over de essentile kenmerken van het onroerend goed of de beschikbaarheid ervan. Hij moet in die reclame een aantal gegevens vermelden, zoals de meest recente stedenbouwkundige bestemming, de uitreiking van een stedenbouwkundige vergunning, het bestaan van een dagvaarding of herstelvordering, de aanwezigheid van een verkavelingsvergunning. Een vastgoedmakelaar mag met een kandidaat-koper geen bindende overeenkomst sluiten, tenzij hij daarvoor een mandaat heeft of zich hoofdelijk verbindt. Als hij geen exclusieve opdracht heeft, moet de makelaar kandidaat-kopers daarvan eerst in kennis stellen voor hij geld van hen ontvangt. Enkele tips als u koopt via een vastgoedmakelaar. Onderteken geen eenzijdige aankoopbelofte. Door die belofte zijn makelaar en verkoper tot niets gebonden, maar u bent dat wel. U kunt de belofte wel ondertekenen onder de opschortende voorwaarde dat de verkoper binnen een bepaalde termijn (bijvoorbeeld tien dagen) een beslissing moet nemen. Geef geen voorschot zolang er geen verkoopovereenkomst op tafel ligt. Neem voldoende tijd voor het analyseren van de overeenkomst.
54
Een woning kopen
U koopt op een openbare verkoop

Een openbare verkoop wordt aangekondigd via aanplakbrieven en advertenties. De definitieve prijs wordt bepaald door opbod. De meestbiedende wordt eigenaar van het onroerend goed, tenzij de verkoper zijn bod weigert. In overleg met de notaris legt de verkoper op voorhand de lasten en de voorwaarden vast, rekening houdend met de wettelijke voorschriften. De notaris neemt die voorwaarden op in het bestek. Daarin bundelt hij alle gegevens over erfdienstbaarheden, het recht van voorkoop, de lasten, belastingen, het kadastraal inkomen, enz. Als u genteresseerd bent in de openbare verkoop van een woning, kunt u het best op voorhand bij de notaris het bestek inkijken. Die informatie en de kosten deelt de notaris ook mee bij de aanvang van de verkoop. U moet de koopsom en de kosten betalen binnen de termijn die is vastgesteld in het bestek. Meestal is dat een tot twee maanden na de definitieve toewijzing. Voor de betaling van de kosten varieert die termijn van een tot acht dagen na de definitieve toewijzing. Als u de koopprijs niet binnen de gestelde termijn betaalt, bent u nalatigheidsinterest verschuldigd. Als de betaling er niet komt, wordt de verkoop ontbonden en wordt het goed opnieuw openbaar te koop gesteld.
Hoe verloopt een openbare verkoop? Er is een onderscheid tussen vrijwillige openbare verkopen (waar het initiatief tot openbare verkoop uitgaat van de verkoper) en gedwongen openbare verkopen, die opgelegd zijn door een rechtbank (bv. ingevolge uitvoerend beslag). De notaris heeft een zekere vrijheid bij de organisatie van een openbare verkoop en bij de keuze om al dan niet te werken met een instelprijs, een premiestelsel en, althans voor vrijwillige openbare verkopen, de mogelijkheid tot hoger bod na de eerste zitdag. Als basisprincipe geldt dat de notaris een openbare verkoop in een enkele zitdag organiseert. Om die enige zitdag aantrekkelijker te maken en de potentile kopers ertoe aan te zetten snel een bod uit te brengen, kan de notaris een instelprijs bepalen, en kan hij een premie van 1% toekennen aan de definitieve koper. In combinatie met een instelprijs wordt de premie toegekend aan degene die als eerste bieder een bod gelijk aan of hoger dan het bedrag van de instelprijs uitbrengt, op voorwaarde dat die bieder uiteindelijk als definitieve koper wordt aangewezen. De premie, toegekend in de vorm van een vermindering van de aankoopprijs, bedraagt 1% van het bedrag van het eerste bod. Zonder instelprijs wordt de premie toegekend aan de persoon die het hoogste bedrag biedt op de zitdag. Na die zitdag heeft iedereen het recht
hoogste bod uitbrengt, verwerft hij vooralsnog zijn premie.
U koopt via een veilingsite

U kunt ook een woning kopen op een veilingsite zoals www.eenmaal-andermaal.be. U vraagt een login en wachtwoord aan en kunt op een op voorhand aangekondigd moment bieden op de woning die u interesseert. De veiling start met een lage prijs maar met de verkoper wordt op voorhand een minimumverkoopprijs (startprijs of vanafprijs) vastgelegd. Na elke biedronde ziet u het hoogste bod, de plaats die u bekleedt en of de minimumverkoopprijs al is bereikt. Wie twee opeenvolgende biedrondes het hoogste bod heeft, wordt gecontacteerd door de makelaar om de koopovereenkomst te tekenen. De veiling gebeurt in samenwerking met vastgoedmakelaars en staat onder het toezicht van een gerechtsdeurwaarder. Let wel: het gaat niet om een openbare verkoop. Er is dus geen openbare toewijzing en de biedingen zijn niet bindend. De veilingsite verbindt er zich alleen toe de hoogste bieder in contact te brengen met de verkoper met het oog op verdere onderhandelingen. De bovenstaande beperkingen gelden niet voor het onlineplatform voor openbare verkopen www.notaclick.be, dat wordt beheerd door de notarissenfederatie. Op die site moet u zich eenmalig inschrijven met behulp van uw elektronische identiteitskaart. Als u in de aanbiedingen een huis of appartement ziet dat u bevalt, kunt u de notaris in kwestie de toestemming vragen om te bieden. Als u zijn fiat krijgt, kunt u meteen de andere biedingen volgen. De verkoop wordt op een bepaald ogenblik afgesloten, hetzij traditioneel in een verkoopzaal, hetzij volledig elektronisch.
Tip
Informeer tijdig bij uw bank hoeveel u kunt lenen en wanneer u het geld kunt krijgen. Zo voorkomt u vervelende verrassingen.
om binnen twee weken een hoger bod uit te brengen. Als niemand dat recht van hoger bod uitoefent, is de koop definitief en de premie verworven. Als wel iemand een hoger bod uitbrengt, is de premie niet verworven en komt er een nieuwe zitdag. Als de hoogste bieder van de eerste zitdag op die tweede zitdag het laatste en 55
HET BODEMATTEST 1 Vlaanderen Voor de verkoop van een grond of woning is een bodemattest nodig. Neem de inhoud van het bodemattest al in de onderhandse verkoopovereenkomst op. Als het attest op dat ogenblik niet voorhanden is, kunt u het verkrijgen ervan laten opnemen als opschortende voorwaarde. Betaal nooit een voorschot voor u inzage hebt gekregen in het bodemattest. De verkoper of de notaris vraagt het attest aan bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Dat kost hem 34 euro per kadastraal perceel of 135 euro wanneer het bodemattest wordt aangevraagd voor een deel van een kadastraal perceel. De OVAM reikt binnen een maand het gevraagde attest uit. Als de OVAM niet beschikt over gegevens betreffende de bodemkwaliteit en er nog geen bodemonderzoek werd uitgevoerd, krijgt u een blanco bodemattest. Om in dat geval meer zekerheid te hebben dat de grond zuiver is, kunt u het gemeentebestuur of de buurtbewoners vragen wat er vroeger met de grond is gebeurd. Bij de verkoop van risicogronden moet de verkoper op zijn kosten vooraf een orinterend bodemonderzoek laten uitvoeren. Risicogronden zijn gronden waarop inrichtingen zijn of waren gevestigd die voorkomen op een lijst. Die lijst omvat onder andere drukkerijen, garages en stookolietanks van meer dan 20 000 liter. Om te weten of een bepaalde grond een risicogrond is, kunt u het best bij de gemeente nagaan of in het verleden milieuvergunningen voor dergelijke inrichtingen werden uitgereikt. Ook de notaris kan dat nagaan. Voor appartementen waar op de gelijkvloerse verdieping een risicoactiviteit zoals een benzinestation of een wasserij werd of wordt uitgeoefend, of waar zich een stookolietank van meer dan 20 000 liter bevindt, is niet voor elke verkoop van een appartement in het gebouw een bodemattest vereist, maar geldt een aparte regeling. Als de activiteit is stopgezet of de tank niet meer wordt gebruikt, volstaat n orinterend bodemonderzoek voor alle appartementen. Dat onderzoek moet worden uitgevoerd vr 2015 of bij de eerste verkoop van een appartement. De vereniging van mede-eigenaars moet de kosten daarvoor betalen. Als de activiteit nog niet is beindigd of de tank nog in gebruik is, volstaat een periodiek onderzoek.
56
Een woning kopen
2 Brussel Wie een zakelijk recht overdraagt zoals bij een verkoop, erfpacht of opstal, moet bij het Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM) een bodemattest aanvragen. Het BIM kijkt dan de inventaris van de bodemtoestand na, een register dat alle gegevens over bodemverontreiniging bevat waarover het BIM beschikt met betrekking tot elk erin opgenomen perceel. Wanneer het perceel in het register van het BIM staat gecatalogeerd als een mogelijk verontreinigde grond, dan zal de houder van het zakelijke recht eerst een verkennend bodemonderzoek moeten uitvoeren. Binnen 20 dagen reikt het BIM dan het bodemattest uit dat alle informatie bevat die over het perceel is opgenomen in de inventaris, geactualiseerd op de datum van afgifte. Als sanering noodzakelijk is, vermeldt het bodemattest ook de verplichtingen van degene die de sanering moet uitvoeren. De overdrager (bijvoorbeeld verkoper) moet het bodemattest bezorgen aan de overnemer vr de overeenkomst tot stand komt. Zowel in de onderhandse verkoopovereenkomst als in de notarile akte moet een aantal vermeldingen worden opgenomen met betrekking tot de bodemtoestand van het terrein. Het bodemattest kost 30 euro per kadastraal perceel.
3 Walloni Walloni heeft een bodemregelgeving, maar het artikel dat omschrijft welke feiten aanleiding geven tot beheer en sanering, is nog niet in werking getreden. Er bestaat dus nog veel onduidelijkheid. Voor meer informatie kunt u terecht op de website van de directie Bodembescherming (dps.environnement.wallonie.be).
57
De notarile akte Om de verkoop wettelijk te bezegelen, is er een notarile akte nodig. U en de verkoper kunnen dezelfde notaris nemen of u kunt allebei uw eigen notaris inschakelen. In dat laatste geval delen de twee notarissen het honorarium en hoeft u dus geen hogere kosten te betalen voor de opmaak van de akte. Na het verlijden van de akte zorgt de notaris voor de registratie op het registratiekantoor, met betaling van de verschuldigde registratierechten. Hij zorgt ook voor de overschrijving van een afschrift van de verkoopakte op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het onroerend goed gelegen is.
Tip
Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst voor de aankoop van een grond, een huis of een appartement, en het verlijden van de notarile akte verlopen er over het algemeen vier maanden. Tijdens die periode kan er veel gebeuren. Daarom bieden zowel de Confederatie van Immobilinberoepen van Belgi (CIB) als de Verzekeringen van het Notariaat onder bepaalde voorwaarden een gratis verzekering tegen overlijden door ongeval aan. Meer informatie hierover krijgt u bij de notaris of de CIB-makelaar.
Tip
Bent u van plan om een woning te kopen en onmiddellijk te verbouwen? Dan gaat u het best een lening aan voor de aankoop en de verbouwing samen. Daardoor moet u minder dossierkosten betalen dan wanneer u twee leningen zou aangaan.
Tip
Als u een woning koopt waaraan werkzaamheden zonder stedenbouwkundige vergunningen zijn uitgevoerd, of waaraan werkzaamheden zijn uitgevoerd die in strijd zijn met de stedenbouwkundige vergunningen, maakt u zich schuldig aan een bouwmisdrijf wegens instandhouding van de bouwovertreding. In Vlaanderen wordt dit bouwmisdrijf evenwel meestal niet meer gesanctioneerd. Enkel in het geval de woning in een ruimtelijk kwetsbaar gebied ligt, is de instandhouding van een bouwmisdrijf nog strafbaar.
Tip
Sluit meteen een brand- en kredietgebonden overlijdensverzekering af zodra u de onderhandse verkoopovereenkomst hebt ondertekend. Vanaf dat ogenblik draagt u immers het risico. Reken niet op de brandverzekering van de vorige eigenaar. U bent niet verplicht de bestaande brandverzekering van de vorige eigenaar over te nemen als u een woning koopt. www. kbc.be/brandverzekering
58
Een woning kopen
3 HOeVeel ReGIsTRATIeReCHTEN mOeT U beTAleN?

Als u een woning of een bouwgrond koopt, moet u registratierechten betalen. De tarieven van de registratierechten en de precieze regels voor de berekening verschillen naargelang het onroerend goed in Vlaanderen, Brussel of Walloni ligt. Normaal betaalt u het groot beschrijf. Soms wordt dat recht beperkt tot het klein beschrijf. In bepaalde gevallen kunt u een woning en eventueel zelfs het bijhorende terrein kopen met toepassing van btw in plaats van de registratierechten.
Vlaams Gewest
Tarief Vermindering/ vrijstelling Groot beschrijf: 10% Klein beschrijf: 5% Meeneembaarheid Als u een bouwgrond of woning verkoopt, mag u de registratierechten die u daar vroeger op hebt betaald, in mindering brengen op de aankoop van een andere grond of woning. Hoe lang het geleden is dat u die registratierechten hebt betaald, speelt geen rol. U kunt de meeneembaarheid niet cumuleren met het abattement.
Brussels Gewest
12,50% Abattement Als u een woning koopt om er uw hoofdverblijfplaats te vestigen, kunt u onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op een vrijstelling van registratierechten op een eerste schijf van de aankoopwaarde. In een Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van Huisvesting en Stadsvernieuwing (RVOHS-zones) bedraagt die schijf 75 000 euro, elders in Brussel 60 000 euro. In de praktijk levert dat een belastingvermindering van respectievelijk 9 375 euro en 7 500 euro op. Voorwaarden De belastingvermindering geldt voor natuurlijke personen die een woning in volle eigendom kopen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en daar binnen de twee jaar (drie jaar voor appartementen op plan of in aanbouw) hun hoofdverblijfplaats vestigen. U moet minstens vijf jaar ononderbroken uw hoofdverblijfplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest behouden, hoewel niet per se in de aangekochte woning. U mag geen andere woning in volle eigendom bezitten op de datum van de aankoopovereenkomst. De vrijstelling geldt niet bij de aankoop van een bouwgrond of van een huis op plan of in aanbouw. Bij de aankoop van een appartement op plan is de vermindering van toepassing op de te betalen registratierechten op het gedeelte van de prijs dat toegewezen wordt aan de grond. Voor het appartement in opbouw betaalt u btw op de facturen.
Waals Gewest
Groot beschrijf: 10% Klein beschrijf: 5%
Voorwaarden. Het nieuwe onroerend goed moet bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats, en dat binnen twee jaar na de aankoop van een woning en binnen vijf jaar na aankoop van een bouwgrond. De vorige woning moest dienen als uw hoofdverblijfplaats. Tussen de verkoop van de vorige en de aankoop van de nieuwe woning mogen niet meer dan twee jaar verstrijken. Bepalend zijn de dateringen van de onderhandse verkoopovereenkomsten of, als die er niet zijn, die van de notarile aankoopakten. U kunt maximaal 12 500 euro (te indexeren) meenemen. Als u eerst uw vorige woning verkoopt, wordt het bedrag van de registratierechten verrekend bij de aankoop van uw nieuwe woning. Als u uw vorige woning pas na de aankoop van een andere verkoopt, krijgt u de meeneembare registratierechten achteraf terugbetaald. Als de registratierechten voor uw nieuwe woning lager liggen dan wat u voor uw vorige woning hebt betaald, krijgt u geen geld terug, maar blijft het verschil meeneembaar voor een volgende aan- en verkoop. De regeling geldt alleen voor natuurlijke personen.
59
Vlaams Gewest
Vermindering/ vrijstelling Abattement U moet op de eerste schijf van 15 000 euro geen registratierechten betalen. Daardoor bespaart u 1 500 euro voor een groot beschrijf en 750 euro voor een klein beschrijf. Voorwaarden. Het aangekochte onroerend goed moet dienen tot hoofdverblijfplaats. Een woning moet u binnen twee jaar na de aankoop betrekken, op een bouwgrond moet u binnen vijf jaar na de aankoop een hoofdverblijfplaats bouwen en betrekken. Geen van de kopers mag op het ogenblik van de aankoop (volle) eigenaar zijn van een ander in Belgi gelegen onroerend goed. De regeling geldt alleen voor natuurlijke personen. Bij-abattement Onder bepaalde voorwaarden is een bij-abattement mogelijk als u een woning of bouwgrond koopt. Het bij-abattement bedraagt 10 000 euro (20 000 euro als u verlaagde registratierechten van 5% betaalt) zodat u 1 000 euro bespaart. Voorwaarden. Het moet gaan om de enige eigen woning of om een bouwgrond waarop u uw enige eigen woning bouwt. U moet de woning binnen de twee jaar na de aankoop betrekken (vijf jaar voor de aankoop voor een bouwgrond). U moet een hypothecaire inschrijving nemen op de woning. U moet volle eigenaar worden van de volledige eigendom. U mag geen volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. De regeling geldt alleen voor natuurlijke personen. Teruggave bij wederverkoop Als u een onroerend goed binnen de twee jaar na aankoop opnieuw verkoopt en u het groot beschrijf hebt betaald, kunt u drie vijfde van de betaalde registratierechten terugvorderen. U mag de teruggave cumuleren met de meeneembaarheid.
Brussels Gewest
Waals Gewest
Als u een onroerend goed binnen twee jaar na aankoop opnieuw verkoopt, kunt u 36% van de registratierechten terugvorderen.
Als u een onroerend goed binnen de twee jaar na aankoop opnieuw verkoopt en u het groot beschrijf hebt betaald, kunt u drie vijfde van de betaalde registratierechten terugvorderen.
60
Een woning kopen
Wanneer maakt u aanspraak op het klein beschrijf?

U en uw partner mogen geen andere woning in Belgi in volle of blote eigendom bezitten. Een uitzondering is soms mogelijk als u een woning koopt en u voordien al een andere woning hebt gerfd van een bloedverwant in de rechte lijn. Bovendien mag het niet-gendexeerde kadastraal inkomen van alle onroerende goederen die u en uw partner in gemeenschap bezitten niet hoger zijn dan een wettelijk vastgelegd bedrag dat varieert afhankelijk van het aantal kinderen ten laste.
Aantal kinderen ten laste

02 34 5 6 7 of meer
Maximaal toegestaan niet-gendexeerd kadastraal inkomen (in euro)

745 845 945 1 045
Als u in aanmerking komt voor een klein beschrijf, moet u binnen drie jaar de aangekochte woning bewonen en er uw domicilie vestigen. U moet er ook drie jaar ononderbroken blijven wonen. Uw inschrijving in het bevolkingsregister geldt als bewijs. Als u niet tijdig verhuist of geen drie jaar ononderbroken in de woning blijft wonen, moet u achteraf aanvullende registratierechten (groot beschrijf min klein beschrijf) betalen, eventueel verhoogd met een boete. Bij de aankoop van een bouwgrond betaalt u altijd een groot beschrijf. Als later blijkt dat het kadastraal inkomen van de gebouwde woning lager is dan de gestelde grenzen, kunt u het verschil tussen groot en klein beschrijf terugvragen.
Wat als de scus de aankoopprijs betwist?

Als de fiscus een tekortschatting of een prijsbewimpeling vaststelt, beschikt hij over een termijn van twee jaar, te rekenen vanaf de registratie, om de betaalde rechten te betwisten. We spreken van een tekortschatting als de overeengekomen prijs niet overeenstemt met de verkoopwaarde. De verkoop- of handelswaarde dient altijd als minimumbasis voor de berekening van de registratierechten. Bij het bepalen van de verkoopwaarde houdt de fiscus rekening met de prijzen die voor vergelijkbare goederen werden betaald. Als u niet tot een minnelijke schikking komt met de fiscus, kan de ontvanger een omvangrijke controleschatting instellen, waarbij het uiteindelijk te betalen bedrag merkelijk hoger kan liggen. Een minnelijke schikking verdient dus de voorkeur. Als u een goede zaak heeft gedaan, kunt u een tekortschatting voorkomen door in de akte een aanvullende verklaring te laten opnemen dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs. De registratierechten worden dan berekend op de opgegeven verkoopwaarde. Als u en de verkoper in de notarile akte bewust een lagere dan de effectief overeengekomen verkoopprijs laten opnemen met de bedoeling registratierechten te ontduiken, spreken we van prijsbewimpeling. Dat wordt door de fiscus harder bestraft. Wie aan prijsbewimpeling doet, riskeert niet alleen een boete gelijk aan het ontdoken recht, maar ook correctionele straffen. 61
BTW IN PLAATS VAN REGISTRATIERECHTEN? In bepaalde gevallen betaalt u btw in plaats van registratierechten bij de aankoop van een nieuwe woning. Beroepsverkopers zijn verplicht om nieuwe gebouwen met toepassing van de btw-regeling te verkopen. Iedere andere verkoper, zoals een particulier, moet zelf uitmaken of hij voor de btw-regeling kiest. Als hij dat niet doet, gebeurt de verkoop onder registratierechten. Het voordeel van de btw-regeling is dat de verkoper de btw die hij heeft betaald, kan terugkrijgen en zodoende de verkoopprijs kan drukken. Belangrijk is natuurlijk dat de prijs voldoende laag is om het hogere btw-percentage te compenseren. De verkoop van een nieuw gebouw onder de btw-regeling kan tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het gebouw in gebruik of in bezit is genomen. Na die termijn kan een gebouw enkel nog met toepassing van de btw-regeling worden verkocht als het dermate ingrijpend is verbouwd dat het weer als nieuw moet worden aanzien. Als een gebouw onder de btw-regeling wordt verkocht, valt ook het bijhorende terrein onder de regeling, onder voorwaarde dat gebouw en grond tegelijkertijd en door dezelfde verkoper worden verkocht. Als u met andere woorden grond en gebouw op verschillende tijdstippen koopt of als u grond en gebouw van verschillende partijen aankoopt, zal de verkoop van de grond onder registratierecht gebeuren. Ook op de verkoop van louter grond (zoals bouwgrond), is de btw-regeling nooit van toepassing.
62
Een woning kopen
4 HOeVeel NOTARIskOsTeN mOeT U beTAleN?

De notariskosten bestaan uit twee delen: het honorarium van de notaris dat wettelijk is vastgelegd, en de algemene kosten die kunnen verschillen van dossier tot dossier. Op de notariskosten bent u ook 21% btw verschuldigd.
Het honorarium van de notaris

Het honorarium van de notaris is een wettelijk vastgelegd percentage op de verschillende schijven van de verkoopprijs van het onroerend goed. Op dat bedrag betaalt u nog eens 21% btw.
Schijf in euro
Tot 7 500 Van 7 500,01 tot 17 500 Van 17 500,01 tot 30 000 Van 30 000,01 tot 45 495 Van 45 495,01 tot 64 095 Van 64 095,01 tot 250 095 Vanaf 250 095,01
Onderhandse verkoop in %
4,56 2,85 2,28 1,71 1,14 0,57 0,057
Openbare verkoop in %
5,70 5,13 4,56 3,99 2,85 1,34 0,10
Op een verkoop van 100 000 euro wordt het honorarium als volgt berekend:
Bedrag per schijf

7 500 euro 10 000 euro 12 500 euro 15 495 euro 18 600 euro 35 905 euro
Onderhandse verkoop
x 4,56% = 342 euro x 2,85% = 285 euro x 2,28% = 285 euro x 1,71% = 265 euro x 1,14% = 212 euro x 0,57% = 205 euro Totaal: 1 594 euro + 21% btw = 1 928,74 euro
Openbare verkoop
x 5,70% = 428 euro x 5,13% = 513 euro x 4,56% = 570 euro x 3,99% = 618 euro x 2,85% = 530 euro x 1,34% = 481 euro Totaal: 3 140 euro + 21% btw = 3 799,40 euro
De algemene kosten
De notaris moet een aantal kosten maken om de akte correct op papier te kunnen zetten. Hij moet de exacte kadastrale gegevens opzoeken, nagaan of er geen hypotheek rust op het onroerend goed, controleren of de verkoper geen belastingschulden heeft, het zegelrecht betalen, in sommige gevallen aangetekende brieven versturen, opmetingskosten en een aandeel in de kosten van een basisakte, enz. De meeste notarissen rekenen een forfaitair minimumbedrag aan dat normaal tussen 800 en 1 100 euro + btw ligt. Sommige notarissen vragen u om bij het verlijden van de aankoopakte een voorlopige provisie te betalen. Een paar maanden later, als ze de precieze kosten van ieder onderdeel kennen, maken ze een definitieve afrekening. Meestal is de voorlopige provisie iets te ruim berekend en krijgt u het overschot terug. Houd dat in de gaten. Bij een openbare verkoop moet u kosten betalen die er bij een verkoop uit de hand niet zijn, bijvoorbeeld de kosten die de notaris heeft gemaakt om de verkoop aan te kondigen en te organiseren. De notaris vermeldt die kosten bij het begin van de verkoopzitting.
63
Benaderende kosten voor het verlijden van de akte bij een onderhandse verkoop (in euro)
Aankoopprijs
Registratierechten1
Honorarium notaris2, inclusief 21% btw maar exclusief de forfaitaire aktekosten (800 tot 1 100 euro + btw)
10% 12,50%
5%
6%
12 500 25 000 37 500 50 000 62 500 75 000 87 500 100 000 112 500 125 000 137 500 150 000 162 500 175 000 187 500 200 000 212 500 225 000 237 500 250 000 262 500 275 000 287 500 300 000 312 500 325 000 337 500 350 000
625 1 250 1 875 2 500 3 125 3 750 4 375 5 000 5 625 6 250 6 875
750 1 500 2 250 3 000 3 750 4 500 5 250 6 000 6 750 7 500 8 250
1 250 2 500 3 750 5 000 6 250 7 500 8 750 10 000 11 250 12 500 13 750 15 000 16 250 17 500 18 750 20 000 21 250 22 500 23 750 25 000 26 250 27 500 28 750 30 000 31 250 32 500 33 750 35 000
1 563 3 125 4 688 6 250 7 813 9 375 10 938 12 500 14 063 15 625 17 188 18 750 20 313 21 875 23 438 25 000 26 563 28 125 29 688 31 250 32 813 34 375 35 938 37 500 39 062 40 625 42 188 43 750
586 968 1 258 1 488 1 658 1 760 1 845 1 930 2 015 2 105 2 190 2 275 2 360 2 444 2 535 2 620 2 704 2 789 2 880 2 965 2 977 2 983 2 995 3 000 3 007 3 019 3 025 3 037
Woningen die voor die prijs worden verkocht, hebben doorgaans een kadastraal inkomen dat boven de vermelde grenzen ligt.
Er wordt geen rekening gehouden met een eventuele vrijstelling van registratierechten of met de meeneembaarheid van al betaalde registratierechten. 2 Het precieze cijfer kan lichtjes verschillen. Bespreek dat met uw notaris.
1
64
Hoe zit het als u een tweede verblijf koopt? Een tweede verblijf wordt fiscaal niet op dezelfde manier behandeld als de gezinswoning. Waarmee moet u rekening houden? Een: op vastgoed betaalt u altijd een onroerende voorheffing, die wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. Voor een tweede verblijf zijn er geen verminderingen mogelijk op de onroerende voorheffing. Voor de gezinswoning is dat soms wel het geval, onder andere als het gaat om een bescheiden woning of als u een persoon met een handicap of minstens twee kinderen ten laste hebt. Twee: u moet ook nog eens belasting betalen op de onroerende inkomsten die u uit uw tweede verblijf haalt, wat voor een gezinswoning niet altijd het geval is. Daartoe moet u in de belastingaangifte het niet gendexeerd kadastraal inkomen van de woning opnemen. Als u het tweede verblijf uitsluitend zelf gebruikt of het verhuurt aan een privpersoon die het louter voor privdoeleinden gebruikt, wordt dit onroerend inkomen bij de andere inkomsten gevoegd, waardoor u belast wordt tegen het marginale tarief op het gendexeerde kadastraal inkomen, vermeerderd met 40%. Dat marginale tarief is het hoogste tarief dat voor u van
toepassing is. Als u het tweede verblijf verhuurt aan een vennootschap of een andere rechtspersoon, of aan iemand die het voor beroepsdoeleinden gebruikt, wordt u belast op de netto huurinkomsten. Die zijn gelijk aan de bruto huurinkomsten, verminderd met 40% lasten. Die lasten kunnen bovendien nog eens beperkt worden tot een plafond van twee derden van het geherwaardeerde kadastraal inkomen. Drie: een lening voor een tweede verblijf biedt minder voordelen dan de woonbonus. De interest geeft alleen maar recht op de gewone interestaftrek en het kapitaal dat u afbetaalt geeft recht op de belastingvermindering voor het langetermijnsparen. Let wel, dat kan nog altijd fiscaal erg interessant zijn, bijvoorbeeld als het kadastraal inkomen van het tweede verblijf relatief hoog is of als u meerdere eigendommen bezit. Als u over voldoende eigen middelen voor de aankoop van het tweede verblijf beschikt, bekijkt u daarom het best samen met uw KBC-adviseur wat voor u de meest voordelige oplossing is: die eigen middelen gebruiken voor de aankoop, of een lening aangaan en uw eigen middelen beleggen. Een belangrijke opmerking hierbij: als u een tweede verblijf koopt en u voor uw gezinswoning een lening afbetaalt die valt onder de woonbonus, verliest u het recht op
de toeslag van 730 euro (gendexeerd bedrag voor inkomstenjaar 2012) voor de enige woning. Een mogelijk alternatief voor een lening is dat u de aankoop van het tweede verblijf financiert met een voorschot op uw groepsverzekering. In dat geval betaalt u alleen interest en uiteraard geen kapitaal af. Die interest kunt u bovendien aftrekken in uw personenbelasting tot het bedrag van het kadastraal inkomen. Vier: als u uw tweede verblijf binnen vijf jaar na de aankoop weer verkoopt, betaalt u een meerwaardebelasting van 16,5% op de gerealiseerde meerwaarde. Die meerwaarde omvat het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs, verminderd met bepaalde correcties en kosten. U mag bijvoorbeeld de aankoopprijs verhogen met de werkelijke aankoopkosten of met een forfait van 25%. Per verstreken jaar tussen aankoop en verkoop mag u deze verhoogde aankoopprijs nog eens met 5% verhogen. U mag ook facturen van een aannemer voor uitgevoerde werkzaamheden in mindering brengen. Opgelet: als uw tweede verblijf in het buitenland ligt, zijn de spelregels anders. Voor informatie daarover kunt u terecht in uw KBC-bankkantoor.
Inspiratie
Testimonial
Toen de notaris met de verkoop startte, gierden de zenuwen door onze lichamen.
Een woning kopen
Een openbare verkoop Een jong koppel dat een eerste kindje verwacht, kan bij zijn eerste openbare verkoop onverwacht een appartement op de kop tikken. De bank begeleidt hen in het traject met nancieel en praktisch advies. Tim en Evie wonen al drie jaar samen in een studio in Antwerpen. Hun eerste kindje is op komst en daarom willen ze graag een eigen appartement, liefst zonder al te veel werk. Evie: Toen we wisten dat ik zwanger was, besloten we om uit te kijken naar een eigen woonst. We gingen langs bij onze bank om te vernemen hoeveel geld we konden lenen en daarna ging onze zoektocht van start. De bank vertelt het koppel via welke kanalen ze hun pijlen op de perfecte thuis kunnen richten: kopen met een makelaar, een onderhandse of openbare verkoop. Als jong koppel en met een kindje op komst is het immers niet evident om veel geld neer te tellen. Een onderhandse of openbare verkoop vergroot hun kans op een betaalbare woning. Tim: We moesten niet al te lang zoeken. Toevallig kwamen we via een notarile advertentie uit op een klein, maar recent appartement met twee slaapkamers in
Berchem. De geafcheerde instelprijs viel binnen ons budget. Twee zaterdagvoormiddagen konden we het appartement bezichtigen. De tweede keer werden we nog meer enthousiast dan de eerste. We zagen er ons al echt wonen met ons kindje. Het is een rustige buurt met veel jonge gezinnen. Een groot terras om buiten van het zonnetje te genieten gaf echt de doorslag! Met een klein hartje gingen we naar de zitdag voor de openbare verkoop in het buurtcaf, vertelt Evie. Ons budget was immers niet zo rekbaar. Tot onze verbazing waren er niet zo veel gegadigden. Toen de notaris met de verkoop startte, gierden de zenuwen door onze lichamen. Een oudere man riep een hoger bod uit, wij volgden daarop met een nieuw bod. Onze bank had ons immers verzekerd dat we een bepaald bedrag konden lenen. Met dat getal in ons achterhoofd en rekening houdend met de registratierechten en de notarile kosten bij een openbare verkoop, deden we het denitieve bod en haalden we onze eerste grote aankoop binnen! Tim en Evie moeten na de zitdag nog rekening houden met een termijn van vijftien dagen om het appartement denitief op hun naam te schrijven.
Iedereen krijgt dan immers nog het recht om een hoger bod uit te brengen. De openbare verkoop is voor ons een heel gunstige manier van kopen gebleken: na vijftien dagen kregen we bericht dat we ons de trotse eigenaars van een leuk appartement mochten noemen. De instelprijs van de notaris wordt dan wel bepaald door de vraagprijs van de eigenaar, maar is meestal, mee door het advies van de notaris, een meer accurate en realistische weergave van de marktwaarde. Onze bank heeft ons ook goed begeleid in het hele proces. Een goede tip voor toekomstige kopers? Hou op de zitdag zeker je budget in de gaten, want als je op een bepaald eigendom gebrand bent en je verwikkeld geraakt in een spannende biedingsstrijd, sta je uiteindelijk misschien voor een aankoop die je helemaal niet kan betalen. En ja, een portie geluk, zoals bij ons, komt er ook bij kijken: hoe minder genteresseerden, hoe groter je kansen.
67
Inspiratie
Testimonial
Ook als je niet van plan bent om je huis te verkopen, kan een energieaudit nuttig zijn.
Een woning kopen
Een geslaagde aankoop dankzij goed advies Een koppel verwacht zijn tweede kindje enkele jaren voor het appartement dat ze bewonen afbetaald is. Ze beseffen dat ze vroeg of laat groter moeten gaan wonen, en plots staat het huis in hun buurt te koop dat op vlak van stijl, grootte en ligging perfect aansluit bij hun wensen. Ze staan wel even stil bij het energieprestatiecerticaat dat een erg hoge en dus slechte score van 608 vermeldt. Dat kaarten ze aan bij hun gesprek over de mogelijke nanciering van de aankoop bij de bank. De bankmedewerker vertelt hun dat een dergelijke slechte score op korte termijn investeringen vraagt om blijvende torenhoge energiekosten te vermijden. Hij raadt hun aan rekening te houden met de nodige investeringen vooraleer een bod uit te brengen. Ze krijgen verder ook de raad mee dat een overbruggingskrediet, dat nodig is om de periode te overbruggen tussen de aankoop van het huis en de verkoop van het appartement, ook maandelijkse of eenmalige kosten met zich meebrengt. Bovendien moet de resterende hypotheek op het appartement ook meteen afbetaald worden. Dat begint allemaal zwaar te gaan wegen op het budget dat het koppel ter beschikking
dacht te hebben. De vraagprijs van het huis blijkt zo onhaalbaar te zijn, hun eigen berekeningen hadden met onvoldoende factoren rekening gehouden. Dan krijgt het koppel zelf in zijn appartement een energie-auditeur over de vloer met het oog op een mogelijke verkoop. Het appartement scoort slechts 68 punten, zeer energiezuinig dus. Ze beslissen daarop de raad van hun adviseur bij de bank te volgen en een bod te doen op het huis dat 15% onder de vraagprijs ligt. Na een korte onderhandeling gaat de verkoper er tot hun verbazing mee akkoord. De verkoop gaat door en het koppel verhuist. Ondanks recente dubbele beglazing is de nog aanwezige voorraad van 500 liter stookolie er op goed anderhalve maand door. De nieuwe eigenaars laten dan de spouwmuur vullen met isolatie, vragen een aardgasaansluiting aan en laten een condensatieketel installeren. Nu moet er met het uitgespaarde geld nog genvesteerd worden in dakisolatie. Ze beseffen inmiddels maar al te goed dat het verschil tussen een goed en een slecht energieprestatiecerticaat enkele duizenden euros per jaar bedraagt. Ook voor wie niet van plan is zijn huis te verkopen kan een energie-audit nuttig zijn:
de auditeur helpt je bij het bepalen van de meest dringende aanpassingen. Architect An Van Den Abeele
69
EEN WONING VERBOUWEN
Tip
Laat u verbouwingswerkzaamheden uitvoeren waarvoor u een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt? Bezorg dan altijd een kopie van die vergunning aan uw bank als u een lening aangaat. Zo weet de bank dat u wettelijk in orde bent en kunt u vlotter over het krediet beschikken.
Een woning verbouwen
1 VeRbOUWeN: de VOOR- eN NAdeleN Voordelen

Mogelijkheden U kunt renoveren met respect voor het authentieke karakter van de woning. Daardoor krijgt u een huis met een ziel. Als u uw eigen woning verbouwt, weet u in welke toestand ze zich bevindt. U kent ook de omgeving en de buren. U kunt de werkzaamheden spreiden in de tijd en de woning geleidelijk laten meegroeien met uw financile mogelijkheden en uw gezinstoestand.
Nadelen
Als u tijdens de werkzaamheden in de woning blijft wonen, kan dat een serieuze belasting worden. Als u elders een onderkomen huurt en het werk vertraging oploopt, zit u misschien met de huurprijs n de terugbetaling van de lening.
Budget en timing
Een exacte kostprijs opstellen is moeilijk, tenzij u de woning door en door kent. De werkzaamheden spreiden over verschillende jaren, heeft een weerslag op uw financile situatie. Als u handig bent, kunt u een aantal werkzaam- De werkzaamheden slorpen al snel al uw vrije tijd op. Op termijn kan dat funest zijn voor uw heden zelf uitvoeren. motivatie, de verstandhouding binnen het gezin en uw prestaties op het werk. Als u zelf werken uitvoert, kunt u of een van uw helpers een ongeval krijgen. U kunt problemen krijgen met de btw-controleur, de sociale inspectie of de dienst voor werkloosheidscontrole.
71
2 HOe FINANCIeRT U UW VeRbOUWING?

Voor de financiering van een verbouwing hebt u de keuze tussen een hypothecair krediet en een lening op afbetaling.
Lening op afbetaling1
Een lening op afbetaling is ideaal als u de lening op een vrij korte periode wilt terugbetalen. Er zijn wel wettelijke beperkingen, onder andere voor de maximale terugbetalingstermijn.
Geleend bedrag in euro

Van 1 250 tot 2 500 Van 2 500,01 tot 3 700 Van 3 700,01 tot 5 600 Van 5 600,01 tot 7 500 Van 7 500,01 tot 10 000 Van 10 000,01 tot 15 000 Van 15 000,01 tot 20 000 Vanaf 20 000,01
Maximale terugbetalingstermijn in maanden*

24 30 36 42 48 60 84 120
Opmerking: Als de lening voor een verbouwing over tien jaar of langer moet lopen, is een hypothecair krediet dikwijls een betere oplossing.
* Dit zijn de maximale wettelijke terugbetalingstermijnen bij het ter perse gaan van deze KBC-Woongids. Vraag in uw KBC-bankkantoor de terugbetalingstermijnen bepaald volgens de laatste wetswijzigingen.
De lening op afbetaling wordt meestal toegekend zonder zakelijke waarborgen, zoals een hypotheek of kasbons in pand. De administratieve formaliteiten kunnen daardoor vlot worden afgehandeld. Er is geen tussenkomst van een notaris vereist. Sluit in elk geval een gepaste verzekering af zodat uw erfgenamen de lening niet verder moeten terugbetalen als u overlijdt. Voor een lening op afbetaling is de optie kwijtschelding schuld bij overlijden de aangewezen verzekering (lees ook pagina 101 Kwijtschelding schuld). Voor grotere bedragen of langere looptijden kunt u het best een hypothecair krediet nemen. Dat biedt soms ook fiscaal interessantere voor-
delen. Voor een hypothecair krediet bestaat er een aangepaste verzekering: de kredietgebonden overlijdensverzekering (lees ook pagina 101 Kredietgebonden overlijdensverzekering).
van kapitaal vragen. Gedurende die periode betaalt u alleen rente, zodat uw maandelijkse aflossingen flink lager liggen. U hebt al een hypothecair krediet bij KBC Bank & Verzekering? Dan kunt u uw verbouwing met een KBCWoningkrediet financieren zonder nieuwe hypotheekkosten, tenzij de bank een bijkomende hypothecaire inschrijving nodig vindt. Een hypothecaire inschrijving blijft immers dertig jaar geldig. Doordat de meeste leningen over twintig jaar lopen, blijft de hypothecaire inschrijving heel de looptijd geldig en is er geen vernieuwing nodig.
Hypothecair krediet
Alle informatie over het hypothecair krediet vindt u op pagina 101 Hypothecair krediet. Toch willen we hier kort wijzen op enkele mogelijkheden die specifiek voor verbouwers interessant zijn. Weegt de terugbetaling van uw krediet tijdelijk zwaar omdat u middelen nodig hebt voor uw verbouwing? Dan kunt u bij KBC Bank & Verzekering gedurende maximaal 24 maanden uitstel van terugbetaling
Lening op afbetaling of hypothecair krediet? U wilt minstens 12 500 euro lenen voor een verbouwing?
Nee Ja U wilt de lening terugbetalen over minstens 120 maanden? Nee KBC-Lening op Afbetaling Ja KBC-Woningkrediet*
* Op basis van persoonlijke elementen kan KBC Bank & Verzekering ook een KBC-Woningkrediet voorstellen dat terugbetaalbaar is over een kortere periode.
Kredietgever: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, Belgi BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel.
72
73
3 HOeVeel bTW beTAAlT U Op eeN VeRbOUWING?

Normaal betaalt u voor verbouwingswerkzaamheden op alle materialen en werkzaamheden 21% btw. Maar bepaalde werkzaamheden (materialen + werkuren) aan woningen die minstens vijf jaar oud zijn, komen in aanmerking voor een verlaagd tarief van 6% btw. Het doet er niet toe of de eigenaar of een huurder het werk laat uitvoeren, en evenmin of het om de enige of om de tweede, derde, enz. woning gaat. Op het honorarium van de architect blijft het btw-tarief van 21% verschuldigd. Voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief. De woning moet minstens vijf jaar in gebruik zijn op het ogenblik dat de btw verschuldigd wordt. Die termijn moet niet dag op dag berekend worden. Als de woning in de loop van het vijfde voorafgaande jaar in gebruik is genomen, is voldaan aan de voorwaarde. Voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw begint de ingebruikneming van zodra het eerste appartement werd betrokken. Na de werkzaamheden moet u de woning overwegend als privwoning gebruiken. Werkzaamheden die worden uitgevoerd aan het geheel van een woning die wordt aangewend voor een gemengd gebruik, kunnen volledig tegen 6% btw als de privaanwending overwegend is. Als het beroepsgedeelte groter is dan het privgedeelte, moet de factuur worden gesplitst en is er 21% btw verschuldigd op de materialen en werkzaamheden die betrekking hebben op het beroepsgedeelte.
U moet de aannemer een attest bezorgen waarin u verklaart dat de woning minstens vijf jaar oud is en zal worden gebruikt voor privdoeleinden. De werkzaamheden moeten betrekking hebben op de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of onderhoud van (een gedeelte van) een woning of een gebouw dat nadien overwegend als privwoning wordt gebruikt. De regeling geldt dus niet voor reiniging, voor kantoorgebouwen of winkels of als u een oude woning op enkele muren na volledig afbreekt en heropbouwt. Vallen niet onder de toepassing van het verlaagde btw-tarief: mobiele verwarmingstoestellen, lampen, gordijnen, elektrische huishoudtoestellen, materialen en werkzaamheden die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning (tuinaanleg, tuinpaden, tuinhuisjes, plaatsen van afsluitingen, parkeerruimtes, vijvers, fonteinen), zwembaden, saunas, tennisterreinen. Opritten komen wel in aanmerking als ze de verbinding leggen tussen de openbare weg en de woning. Een garage bijbouwen tegen het verlaagde tarief kan ook, zelfs als ze niet tegen de woning staat ze moet er wel een geheel mee vormen. Uw woning uitbreiden kan ook, maar de oppervlakte van het oude gedeelte moet wel altijd groter zijn dan die van de uitbreiding, anders wordt het werk beschouwd als een nieuwbouw. Afbraak valt buiten de regeling, tenzij die noodzakelijk is om de renovatie te kunnen uitvoeren.
Bij de levering en plaatsing van verwarmingsketels in appartementsgebouwen en bestanddelen van liftinstallaties is het verlaagde btwtarief zowel op de materialen als de werkuren van toepassing voor zover de woning minstens 15 jaar oud is. Voor woningen tussen 5 en 15 jaar oud geldt de verlaging niet voor de materialen, maar wel voor de werkuren (over de aangifte die u bij de btw-diensten moet doen, vindt u meer op pagina 95 Btw).
Tip
Gaat u verbouwen. Sluit dan vanaf het begin van de werkzaamheden een woningpolis met een verzekering voor de bouwer (zie ook pagina 105 Verzekering voor de bouwer).
Een verbouwing kan tot gevolg hebben dat uw kadastraal inkomen wordt herzien. (meer daarover leest u op pagina 96 Kadastraal inkomen).
Tip
74
Bescherm uw werf met een verzekering voor de bouwer

Op een werf kan heel wat fout lopen. Een toevallige bezoeker struikelt over een losliggende plank en bezeert zich. Een vriend die een handje komt toesteken, valt van de ladder. Een niet-gestutte gevel waait om tijdens een storm. Dieven gaan aan de haal met bouwmaterialen. Tegen al die risicos kunt u zich verzekeren met de KBC-Verzekering voor de Bouwer. Die verzekering dekt standaard diefstal van bouwmaterialen, beschadiging van de bouwwerken en ongevallen
die de bouwheer, onbezoldigde helpers of bezoekers op de werf overkomen. Ook als u zelf de werkzaamheden uitvoert en door een foute inschatting schade oploopt, is dat verzekerd. Omdat bouwplaatsen moeilijk te beschermen zijn, gebeuren er veel diefstallen, volgens de beroepsvereniging van aannemers Confederatie Bouw maar liefst 15 000 tot 20 000 per jaar. Bij problemen komt de verzekering ook tussenbeide als u tijdelijk een ander onderkomen moet zoeken. Bovendien kunt u de Verzekering voor de Bouwer aanvullen met twee belangrijke opties. U kunt ook schade en
hinder bij de buren, veroorzaakt door de werkzaamheden, mee opnemen in de polis. Zo voorkomt u lang aanslepende geschillen als graafwerken bijvoorbeeld tot verzakkingen bij de buren leiden. De zekerheid dat eventuele schade zal worden vergoed, komt ook de burenrelatie ten goede. Als tweede optie kunt u de verzekering uitbreiden met een dekking, die u toestaat te voldoen aan een aantal verplichtingen uit het lastenboek.
Inspiratie
Een kangoeroewoning Een oude loods wordt deel van een kangoeroewoning Een ouder paar en hun dochter kochten een woning niet ver van de stad met vooraan een typische ruime jaren 50 woning en achteraan een oude loods die ooit dienst had gedaan om autos te herstellen. De dochter betrekt het voorhuis, de ouders, opdrachtgevers van de verbouwing, wonen nu in het achterhuis, de oorspronkelijke loods. De typologie van die loods was vrij eenvoudig: vier muren met een licht hellend dak. Bij de herbestemming en inrichting werd een vrij strakke en hedendaagse vormgeving nagestreefd. Er werd een functioneel programma uitgewerkt op maat van de bewoners. Het nieuwe achterhuis bereik je via een ruime doorgang naast het voorhuis. Via de leefruimte kom je in de woning. In deze heldere ruimte gaat de aandacht meteen naar de open en lichte keuken. Het licht stroomt via de dakvlakvensters in de mezzanine en het grote raam in de achtergevel in huis en zorgt voor een heerlijk perspectief. In de vide voert een trap naar de hoger gelegen verdieping met een extra zitruimte. Tussen voor- en achterhuis liggen twee kleine charmante stadstuintjes. Deze binnenruimte bakent een stukje priv af.
De gevels werden afgewerkt met hout en wit pleisterwerk. Daardoor krijgt de woning een hedendaagse en tegelijkertijd natuurlijke uitstraling. Het buitenschrijnwerk is in grijs thermisch onderbroken aluminium met isolerende beglazing. Op het dak kwamen sandwichpanelen en openende dakvlakvensters. Op een oppervlakte van net geen 120 m2 werd een eigentijdse verbouwing gerealiseerd voor een beperkt budget. Opmerkelijk is dat de werkzaamheden erg snel verliepen, binnen een tijdspanne van nauwelijks acht maanden. Hoewel de oppervlakte van deze verbouwing aanzienlijk was, speelde een aantal factoren in het voordeel van de budgetcontrole. Het betreft een eenvoudig en compact volume met vier gevels waarvan er twee zonder raamopeningen bleven. De bestaande houten zoldervloer was in een erbarmelijke staat en werd vervangen door metalen geproleerde platen als bekisting voor een nieuwe betonnen ondervloer. Daardoor was het mogelijk grote overspanningen te maken met een kleine belasting voor de bestaande constructie. Zo werden bijkomende kosten vermeden voor het verzwaren van de fundering en/of de versteviging van bestaande dragende muren. 77 Architect Patricia Feusels De vernieuwing van het dak was opgenomen in het budget, behalve een vernieuwing van de structuur, maar tijdens de uitvoering werd alsnog beslist om ook die aan te pakken. Dat had geen hogere kosten tot gevolg, want nu verviel de complexe geplande dakrenovatie. Bovendien werd de afwerking en isolatie met sandwichpanelen een pak eenvoudiger omdat er veel minder hoekjes en kantjes waren. Zo kon de aannemer ook sneller en efcinter werken. Deze kangoeroe- of zorgwoning en zijn bewoners voldeden aan de criteria voor stedenbouw om een vergunning af te kunnen leveren. Je kunt duidelijk spreken van een ondergeschikte woning die minder dan een derde van het totale woonvolume uitmaakt. Bovendien zijn de ouders ouder dan 60 jaar, ook een belangrijke factor.
Inspiratie
Een lowbudget verbouwing Metamorfose voor een beperkt budget Een Brussels artiestenkoppel wilde zijn rijwoning uitbreiden om er de kleinkinderen te laten logeren en om voor zichzelf een werkruimte te maken: hij is fotograaf en zijn echtgenote graca. Hun zoon, Nicolas Vanden Eeckhoudt, is architect en ging aan de slag. De uitdaging voor de architect bestond er dus in om een bel-etage te renoveren voor zijn ouders in Brussel. De kinderen waren het huis uit, maar de bewoners wilden graag hun kleinkinderen comfortabel laten logeren. Beiden werken van thuis uit en wilden dus ook elk een eigen werkruimte. De verbouwing diende te gebeuren met respect voor de originele woning. De buitenkant is dan ook vrijwel ongewijzigd gebleven. Er zijn alleen nieuwe ramen geplaatst in de bestaande raamopeningen. Ook aan de oorspronkelijke indeling werd nauwelijks geraakt. Aan de achterkant kwam wel een driehoekige aanbouw die de keuken vergroot en toeliet de eetkamer open te trekken. Een van de werkruimtes met donkere kamer bevindt zich in de half ondergrondse kelder die toch voldoende licht binnenlaat aan
de straatkant. Aan de achterkant is er dan een overdekt houten terras. Op de bel-etage ligt het salon met open haard aan de straatkant, de keuken en de aanbouw grenzen aan de tuin. Alle kamers werden ten opzichte van elkaar opengetrokken. De studio op de eerste verdieping ligt aan de straatzijde. In het midden staat een grote dressing en aan de achterkant ligt de slaapkamer. De badkamer bevindt zich op een tussenverdieping. Die is aan de kleine kant, nauwelijks groter dan het bad zelf, spiegels waren dus meer dan welkom. Op een hoger gelegen tussenverdieping vind je een bergruimte, een toilet en douche voor de gasten. Nog hoger is dan de logeerkamer gelegen met een groot terras met zicht op de tuin. De zolder aan de voorzijde hebben ze gelaten zoals die was. Om de prijs per vierkante meter zo laag mogelijk te houden werd niet geraakt
aan de oorspronkelijke indeling en circulatie. Ook bij de materialen kozen ze voor budgetvriendelijke oplossingen. Ze geven sowieso de voorkeur aan traditionele materialen die ze op een originele manier gebruiken. Zo zijn de trapleuningen niet meer dan zwart geschilderde metalen roosters. De keuken komt van een gekende Zweedse keten, maar de plaatsing van de verschillende elementen doet het lijken alsof hier een professionele keukenbouwer aan de slag was. Het marmer van de badkamer was een restlot dat we konden aankopen tegen 25 euro per vierkante meter. De onregelmatigheden erin zijn geen probleem in een oud en doorleefd huis. De bibliotheek is van gewone houten planken die op een geverfde mdfstructuur geplaatst werden. Door niet tegen de geschiedenis van het huis in te gaan, krijgt alles zijn natuurlijke plaats. Het huis heeft dankzij deze aanpak zijn oorspronkelijke verhaal behouden, ook al oogt de aanbouw in houtskelet modern. Architecte Vanden Eeckhoudt - Creyf - Architectes info@vandeneeckhoudtcreyf.be www.vandeneeckhoudtcreyf.be
79
EEN BOUWGROND KOPEN
Tip
Of de grond die u op het oog hebt in een risicozone ligt, kunt u nagaan op http://geovlaanderen.agiv.be (Vlaanderen) en http://cartographie.wallonie.be (Walloni).
Een bouwgrond kopen
1 HOe FINANCIeRT U eeN bOUWGRONd?

Voor de financiering van een bouwgrond kunt u kiezen tussen een lening op afbetaling of een hypothecair krediet. (Over de lening op afbetaling vindt u alles op pagina 101 Lening op afbetaling. Voor het hypothecaire krediet bladert u het best naar pagina 101 Hypothecair krediet.)
verkaveling vermelden of er een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt of eventueel een stedenbouwkundig attest dat aantoont dat de koper een stedenbouwkundige vergunning kan krijgen. Als beide inlichtingen ontbreken, staat in de akte vermeld dat er geen zekerheid kan worden gegeven over de mogelijkheid tot bouwen.
geeft de architect en/of de ingenieur inzicht in het draagvermogen van de grond. Op basis van die gegevens worden de aangepaste funderingen berekend en wordt nagegaan of de zettingen van het gebouw binnen de grenzen van het toelaatbare vallen. Soms zijn scheuren en barsten in woningen het gevolg van fouten bij de funderingen of van te grote zettingsverschillen. Met een grondonderzoek kunt u onherstelbare schade voorkomen. Er bestaan verschillende vormen en methoden van grondonderzoek. De keuze is vaak afhankelijk van de aard van de opdracht, de karakteristieken van het terrein, de beschikbare apparatuur en andere factoren. Heel frequent is het grondonderzoek dat bestaat uit twee of drie sonderingen, eventueel aangevuld met een boring. Richtprijs: 500 euro + btw.
2 HOe WeeT U OF U UW dROOmWONING mAG bOUWeN Op HeT peRCeel?

Als u al een heel concreet project in gedachten hebt, kunt u een stedenbouwkundig attest aanvragen. Op basis van uw schetsontwerp wordt beslist of de voorgenomen werkzaamheden in aanmerking komen voor een vergunning. U kunt het attest aanvragen bij de gemeente, die u daarvoor meestal een klein bedrag zal aanrekenen. Houd er rekening mee dat het een tijdje kan duren voor u het attest ontvangt. Een stedenbouwkundig attest ontslaat u niet van de wettelijke verplichting om een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen. Bij de aankoop van een perceel grond kunt u eisen dat de verkoper een stedenbouwkundig attest voorlegt. Als zon attest niet voorhanden is, kunt u in de onderhandse verkoopovereenkomst een clausule laten opnemen dat het attest binnen een bepaalde termijn moet worden uitgereikt. Als de verkoper na die periode geen zekerheid kan geven over de mogelijkheid tot bouwen, vervalt de overeenkomst. De notaris zal in de verkoopakte van een onroerend goed dat geen deel uitmaakt van een goedgekeurde
Tip
Voor de verkoop van een grond is een bodemattest nodig. Meer informatie daarover vindt u op pagina 56 Bodemattest.
3 HOe WeeT U OF de GRONd GesCHIkT Is Om pRObleemlOOs Te bOUWeN?

Er zijn twee belangrijke zaken die u zeker moet nakijken: de draagkracht en de mogelijke watergevoeligheid.
De watergevoeligheid van de grond

Een ander element is de mogelijke watergevoeligheid van het gebied waarin u een bouwgrond wilt kopen. Nogal wat regios zijn gevoelig voor wateroverlast bij extreme weersomstandigheden. Het loont dus zeker de moeite dat op voorhand te checken. In bepaalde zones, de zogenaamde risicozones, riskeert u dat de dekking tegen overstroming in uw woningverzekering wordt geschrapt. Soms wordt de schrapping niet toegepast als u bepaalde maatregelen treft en bijvoorbeeld hoger bouwt, de kelder schrapt of bepaalde systemen voor het afvoeren of afweren van water plaatst
De draagkracht van de grond

Omdat er de laatste jaren intens werd gebouwd, is het aanbod van goede bouwgronden kleiner. Bovendien worden almaar zwaardere woningen opgetrokken. Hoe kunt u voorkomen dat na de aankoop van een grond blijkt dat u speciale en peperdure funderingstechnieken nodig hebt? Bij twijfel over de kwaliteit van de ondergrond raadpleegt u voor de aankoop het best een architect of aannemer die oog heeft voor de topografische kenmerken en ervaring heeft met constructies uit de buurt. Als ook hij twijfelt, kan alleen een grondonderzoek zekerheid geven. Het grondonderzoek 81
4 HOe ZIT HeT meT de kOsTeN Als U eeN bOUWGRONd kOOpT?

U betaalt registratierechten en de notariskosten. notariskosten. Een overzicht daarvan vindt u op pagina 59 Registratierechten en volgende. Bij de aankoop van een bouwgrond betaalt u altijd een groot beschrijf. Als later blijkt dat het kadastraal inkomen van de gebouwde woning lager is dan de gestelde grenzen, kunt u het verschil tussen groot en klein beschrijf terugvragen.
Kosten voor de onderhandse aankoop van een bouwgrond (in euro)

1 Algemene kosten (honorarium notaris, registratierecht, diverse aktekosten, enz.) voor het verlijden van de akte bij onderhandse aankoop Aankoopprijs Registratierechten 12,50% Registratierechten 10% Honorarium notaris, inclusief btw maar exclusief de forfaitaire aktekosten (800 tot 1 100 euro + btw) 586 968 1 258 1 488 1 658 1 760 1 845 1 930 2 015 2 105
12 500 25 000 37 500 50 000 62 500 75 000 87 500 100 000 112 500 125 000
1 563 3 125 4 688 6 250 7 813 9 375 10 938 12 500 14 063 15 625
1 250 2 500 3 750 5 000 6 250 7 500 8 750 10 000 11 250 12 500
2 De vergoeding van de landmeter Als het perceel nog moet worden afgepaald, kost u dat al snel 500 euro. 3 Schadevergoeding voor de landbouwer Als de grond in landpacht is gegeven, moet u wellicht een schadevergoeding (prijzij) betalen aan de landbouwer. 4 Eventuele kosten voor een grondonderzoek Een grondonderzoek dat bestaat uit twee of drie sonderingen, eventueel aangevuld met een boring, kost naar schatting 500 euro + btw.
82
Een bouwgrond schenken: wat zijn de gevolgen?

Als uw ouders of een ander familielid u een bouwgrond schenken, moet u schenkingsrechten betalen op de waarde van de grond. Tot 31 december 2014 gelden in Vlaanderen onder bepaalde voorwaarden lagere tarieven. Voor de schenking van een bouwgrond in de rechte lijn en tussen echtgenoten worden, tot de schijf van 150 000 euro, de normale tarieven met 2% verlaagd. Voor schenkingen tussen andere personen worden op de eerste schijf van 150 000 euro forfaitair 10% aan schenkingsrechten geheven. Daarboven blijven de bestaande tarieven gelden. De voorwaarden zijn dat de bouwgrond in Vlaanderen ligt, dat u als natuurlijke persoon de schenking
krijgt, en dat u binnen vijf jaar na de schenkingsakte er uw hoofdverblijfplaats vestigt. Het kan gaan om een schenking van de volle eigendom, de blote eigendom of het vruchtgebruik. Ook een schenking in onverdeeldheid, bijvoorbeeld aan u en aan uw broer of zus, komt in aanmerking voor de lagere tarieven. Het volstaat dat een of meer van de begiftigden zich ertoe verbinden om de hoofdverblijfplaats te vestigen op het adres van het verkregen goed. Wat als u op die grond achteraf samen met uw partner een woning bouwt? In dat geval geldt het recht van natrekking en wordt u als eigenaar van de grond ook eigenaar van het huis. Bij een eventuele echtscheiding of stopzetting van de samenwoning heeft uw partner wel recht op een vergoeding van de met eigen of gemeenschap-
pelijke gelden gedane investeringen. De hoogte van de vergoeding zal afhangen van de vraag of u gehuwd bent of niet en, in geval van een huwelijk, van het gekozen huwelijksstelsel. Voor de echtgenoot of partner, die geen eigenaar is van de grond, is het daarom altijd beter om mede-eigenaar in de grond te worden. Bij een echtpaar dat gehuwd is onder het wettelijk stelsel of onder een gemeenschapsstelsel kan dit door de grond te laten inbrengen in de huwelijksgemeenschap. Voor samenwoners kan dat door inkoop van de onverdeelde helft van de eigendomsrechten in de grond. Op die wijze worden beide echtgenoten of partners eigenaar van de grond n van de woning die achteraf op die grond wordt gebouwd.
Inspiratie
Een bouwgrond kopen
Drie-/viergevelwoning Een uitdagend perceel Het verhaal van deze woning is op zijn minst apart te noemen. Niet alleen het ontwerp valt op. Ook het bouwperceel doet wenkbrauwen fronsen. Het gaat namelijk om een restperceel. Architect Jan Demuynck zegt zelfs: Je zou er bij wijze van spreken geld voor toegestopt krijgen als je het koopt. Toch ging hij de uitdaging aan. De architect bouwde het huis voor zijn vriendin, ook architect, en hun twee kinderen. Voor haar waren leuke kinderkamers het belangrijkste. Voor de rest waren er eigenlijk geen voorafgaande ideen. Luxe of uiterlijk vertoon zijn onbelangrijk voor hen. Ze konden dus vertrekken van een eenvoudig programma. Enkel het terrein had zo zijn beperkingen, er moest eigenlijk een gesloten woning gebouwd worden tegen de gevels van de buren en bovendien helt het perceel achteraan sterk naar beneden. De belangrijkste beslissing was wellicht om niet tegen de wachtgevel van de buren aan te bouwen, maar er precies van weg te blijven. Daardoor creerden ze een soort steegje. Het niveauverschil in het perceel werd opgelost door een betonnen plateau met enkele treden aan te brengen. Het laagste niveau van de woning bevindt zich deels ondergronds. De glazen gevel zorgt voor lichtinval en uitzicht naar de tuin en de straat. Door het huis meer naar achteren te plaatsen dan dat van de buurman, is diens gevel geen obstakel om de tuin te zien aan die kant. Op elke verdieping is er een leefruimte aan de glazen gevelzijde. Tegen de andere gevel kwamen de kamers die een beetje als compacte cabines zijn opgevat. De kinderkamers zijn boven, de ouderlijke slaapkamer
beneden, daardoor biedt de open woning intern toch voldoende privacy. De bewoners hadden zeker niet de bedoeling een statussymbool te maken van hun nieuwe woning. Hun budget was beperkt omdat ze hun appartement in Brussel niet wilden opgeven. Daarom maakten ze keuzes die ze zeker niet aan hun klanten zouden aanraden. De voor- en achtergevel werden in isolerende snelbouwsteen opgetrokken en afgewerkt met een dunne laag goedkope kalk. Ook de betonnen vloer is nauwelijks afgewerkt en soms nog ruw gelaten. De gemeenschappelijke gevel in cellenbeton is gewoon zwart geverfd aan de binnenkant. Er is nog geen vierkante centimeter pleister of gipskarton gebuikt. Het enige wat iets meer kostte waren de graafwerken om op een lager niveau te kunnen beginnen bouwen. De glazen gevel had normaal ook 45 000 euro
gekost, maar door gebruik te maken van industrieel glas geplaatst door een serrebouwer hebben ze daarvoor maar 20 000 euro uitgegeven. De trap is dan weer gekocht in een doe-het-zelf-zaak. De afwerking is niet wat ze in gedachten hadden, maar ze zijn wel binnen het budget gebleven.
Architect Jan Demuynck jandemuynckarchitecten@gmail.com
85
EEN WONING BOUWEN
Tip
Als het bouwbedrijf u een lening aanbiedt, raadpleegt u het best toch nog even uw nancile instelling. Als kredietspecialist kan zij u wellicht een interessantere kredietformule voorstellen. www.kbc.be/simulatie_woningkrediet
Een woning bouwen
1 BOUWeN: de VOOR- eN NAdeleN Voordelen

Uw wensen
Nadelen
Als u geen bouwtekening kunt lezen of ruimtes U kiest zelf uw toekomstige leefomgeving. Uw niet kunt inschatten, kan het eindresultaat van architect ontwerpt een woning op maat die in principe perfect beantwoordt aan uw eisen, ver- de werkzaamheden tegenvallen. wachtingen en leefgewoonten. Om geld uit te sparen, kunt u de cordinatie van de werkzaamheden zelf in handen nemen. Als u handig bent en over voldoende vrije tijd beschikt, kunt u zelf de handen uit de mouwen steken. Als u zelf werkzaamheden uitvoert, kunt u of een van uw helpers een ongeval krijgen. U kunt problemen krijgen met de btw-controleur, de sociale inspectie of de dienst voor werkloosheidscontrole. De afwerking en inrichting van uw woning spreiden over verschillende jaren, heeft een weerslag op uw wooncomfort en financile situatie. De werkzaamheden slorpen al snel al uw vrije tijd op. Op termijn kan dat funest zijn voor uw motivatie, de verstandhouding binnen het gezin en uw prestaties op het werk. De bouwprijs kan hoger oplopen dan de geraamde kostprijs. Wellicht moet u langer dan gepland in uw huidige huurwoning blijven en naast de terugbetaling van de lening ook nog een huurprijs betalen. de werkzaamheden. De algemene aannemer blijft verantwoordelijk voor de totaliteit van het werk, ook als hij niet alle werkzaamheden laat uitvoeren door zijn eigen vaklui, maar sommige taken in onderaanneming geeft.
Eigen werk
Kostprijs en waarde
U wordt minder snel geconfronteerd met zware onderhouds- en herstellingskosten. Over een langere periode neemt de waarde van vastgoed sneller toe dan de algemene prijsontwikkeling (inflatie).
2 VOOR Welke bOUWFORmUle kIesT U?

Welke bouwformule voor u het meest is aangewezen, hangt onder andere af van uw verwachtingspatroon, uw financile middelen, de bouwtermijn die u voor ogen hebt en de inspanningen die u zelf wilt leveren bij de uitvoering van de werkzaamheden.
Door een aantal werkzaamheden en de cordinatie zelf te doen, kunt u nog meer geld besparen. Maar een slechte cordinatie is wel een mogelijk nadeel bij deze formule. Soms volgen de werkzaamheden elkaar niet goed op en brengen vertragingen extra kosten met zich mee. Plan daarom geen te krappe bouwtermijn en leg die vast in duidelijke en zo volledig mogelijke contracten, waarin ieders verantwoordelijkheid duidelijk is aangegeven.
Voor een sleutelklare woning?

Als u weinig tijd wilt besteden aan het bouwproces en veel belang hecht aan een vaste bouwtermijn en kostprijs, is een sleutelklare woning misschien een oplossing. U ondertekent dan n contract met de projectontwikkelaar of met de bouwer van de sleutelklare woning, en een afzonderlijk contract met de architect. Let wel: bouwen met een projectontwikkelaar of een sleutelklarewoningbedrijf is niet noodzakelijk goedkoper. Een projectontwikkelaar besteedt het werk dikwijls uit aan verschillende aannemers. Aanbieders van sleutelklare woningen daarentegen werken dikwijls als
Voor een architect en afzonderlijke aannemers?

Als u zelf graag de handen uit de mouwen steekt, zal de formule met architect en afzonderlijke aannemers u vlugger aanspreken. U doet prijsaanvragen voor de verschillende werkzaamheden en sluit met elke aannemer apart een contract. Daardoor krijgt u een duidelijker inzicht in de kostprijs en kunt u de voordeligste offerte voor elk onderdeel kiezen. Kies wel niet lukraak de goedkoopste offerte maar weeg prijs en kwaliteit goed af. Informeer ook altijd naar de referenties en de ervaring.
Voor een architect en een algemeen aannemersbedrijf?

Een van de grote voordelen van deze formule is dat u weinig of geen tijd verliest met de cordinatie, want daar zorgt de aannemer voor. De architect schrijft prijsaanvragen uit en wijst, in overleg met u, het totale pakket toe aan n aannemer. Die voert de bouw uit tegen een welomschreven prijs die wordt opgenomen in het aannemingscontract. De architect begeleidt en controleert 87
aannemersbedrijf en staan zelf in voor de realisatie. Meestal nemen ze de ruwbouw voor hun rekening en doen ze voor bepaalde afwerkingsklussen een beroep op onderaannemers. Sommige bedrijven doen hun best om voor hun klanten een gepersonaliseerde woning te bouwen. Andere stellen woningen voor die zijn gebaseerd op een aantal standaardplannen. Nog andere zijn gespecialiseerd in een bepaalde bouwstijl. Bekijk op voorhand een aantal realisaties, liefst zonder een vertegenwoordiger van het bouwbedrijf, en praat met de bewoners over de samenwerking met de firma. Informeer ook naar de financile situatie van de bouwfirma. Het contract met het sleutelklarewoningbedrijf omvat het geheel van de bouw, vanaf de grondwerkzaamheden tot en met de afwerking. U mag het werk dat u zelf wilt uitvoeren, uit het totale pakket lichten. Maar dikwijls is het financile voordeel daarvan gering omdat projectontwikkelaars altijd met dezelfde aannemers en onderaannemers werken en zo de meest interessante prijzen kunnen krijgen. Let op de kleine lettertjes en clausules van het contract. Aarzel niet om verduidelijking te vragen over vakjargon of onduidelijkheden in verband met supplementen. Dikwijls valt uw bouwproject onder de wet-Breyne. Die wet is bedoeld om de kandidaat-bouwer die met een bouwbedrijf in zee gaat voor de bouw van een sleutelklare woning, of mensen die een woning of appartement op plan kopen, beter te beschermen. De wet-Breyne geldt niet als u het volledige bedrag pas betaalt nadat de woning is voltooid.
Voor zelfbouw?
U kunt zelf (een deel van) het werk uitvoeren in de hoop dat de uiteindelijke kostprijs zo een stuk lager zal komen te liggen. Materialen zijn goedkoper als u ze zelf aankoopt en u hoeft geen dure werkuren te betalen. Maar als u aan het einde van de rit berekent hoeveel u per werkuur verdiend hebt, is het resultaat vaak bedroevend. Ook moet u een heleboel meestal verrassend duur gereedschap aanschaffen. Een absolute must is dat u over voldoende tijd en over twee rechterhanden beschikt, anders dreigt het een zware ontgoocheling te worden. Houd er rekening mee dat u verplichtingen aangaat: de vrienden en familieleden die u een handje helpen, verwachten een wederdienst. Een ander probleem is dat u alle verantwoordelijkheid voor de goede uitvoering van de werkzaamheden draagt. Bij gebreken en problemen achteraf draait u dus zelf op voor de kosten. Als u het er toch op waagt, loont het zeker de moeite het werk te laten begeleiden door een architect. Verder riskeert u allerlei betwistingen met overheidsdiensten. De btw-dienst kan moeilijk doen over de materialen die u zelf hebt gekocht en over het eigen werk. De vrienden die u een handje toesteken kunnen last krijgen met de sociale of arbeidsinspectie. Het laatste en eigenlijk belangrijkste risico is de veiligheid. Een ongeval is snel gebeurd. Als u zichzelf of uw helpers niet voldoende hebt verzekerd, dreigt zon ongeval catastrofale dimensies te krijgen. Een verzekering lichamelijke ongevallen privleven en een verzekering onbezoldigde helpers zijn dan ook onmisbaar. Daarvoor kunt u terecht 88 in uw KBC-bankkantoor of bij uw KBC-verzekeringsagent.
Tip
Het is oppassen geblazen met zelfbouwpakketten. U krijgt dan een pakket geleverd waarmee u zelf uw woning optrekt, met of zonder begeleiding van het bedrijf. Het gevolg is dat u ook de verantwoordelijkheid draagt voor de werkzaamheden.
3 De sAmeNWeRkING meT de ARCHITeCT

Voor elke bouw of ingrijpende verbouwing hebt u een architect nodig. Zijn tussenkomst geldt zowel voor het concept als voor de controle op de uitvoering van de werkzaamheden. Maar de inbreng van een architect is groter dan dat. Hij ontwerpt voor u een woning die is aangepast aan uw prioriteiten, behoeften, wensen, persoonlijkheid en budget.
Hoe kiest u een architect?

Als u afgaat op projecten in publicaties of op websites, kunt u het best kennismaken met twee of drie verschillende architecten. U kunt ook aanbellen bij een huis dat u bevalt, vragen wie de architect is en peilen naar de samenwerking, de communicatie, de wijze waarop de architect zijn taak heeft vervuld, de mate waarin hij controle op de werkzaamheden heeft uitgeoefend en toezicht hield op het budget, de werkzaamheden en de bouwtermijn. Voor een verbouwing verdient een architect uit de omgeving de voorkeur omdat hij gemakkelijker kan langskomen op de bouwplaats.
Een woning bouwen
Maak voldoende tijd vrij voor de eerste verkennende gesprekken. Door naar uw wensen te luisteren en uw leefpatroon te leren kennen, kan de architect zich inleven in uw woon- en leefsfeer. Geef hem zo veel mogelijk informatie. Het eerste gesprek met de architect is vrijblijvend. De meeste architecten rekenen niets aan voor die eerste contactlegging. Anderen verrekenen een uurloon of een vast tarief.
Gespecialiseerde technische studies
Tip
Als u geen beroep doet op een architect en dat wettelijk wel verplicht is, riskeert u een strafrechtelijke vervolging en een geldboete. Als een aannemer bepaalde werkzaamheden niet correct uitvoert, loopt u bovendien het risico dat u geen (volledige) schadevergoeding kunt eisen als blijkt dat de verplichte controle door een architect die schade had kunnen voorkomen.
over stabiliteit, sanitaire inrichtingen, verwarming, bodemonderzoeken en andere maken geen deel uit van de opdracht. Voor bodemonderzoeken moet u een beroep doen op een ingenieur of een gespecialiseerd bureau, waarmee u een afzonderlijk contract afsluit.
Wat omvatten de ontwerpen en de bouwaanvraag?

Het voorontwerp bevat de voornaamste afmetingen en geeft u een klaar beeld van de woning. Het aantal voorontwerpen blijft meestal beperkt tot drie. Op basis van het door u goedgekeurde voorlopige ontwerp maakt de architect de definitieve plannen op. Afhankelijk van de moeilijkheidsgraad van het project of de specifieke eisen, beslist hij of en hoeveel detailtekeningen er nodig zijn. Die tekeningen verduidelijken bepaalde constructie-elementen en geven een beter inzicht in de uitvoering van de ruwbouw en de afwerking. De architect werkt ook de bestekken en de kostenraming uit. Het
Wat doet de architect?

De Orde van Architecten beveelt aan dat de architect altijd een volledige opdracht moet aanvaarden. Dat omvat onder andere de opmaak van het voorontwerp, de kostenraming, de samenstelling van het dossier voor de bouwaanvraag, de opstelling van een bestek, de beschrijving van de uit te voeren werkzaamheden, indien nodig een meetstaat, de cordinatie van de gespecialiseerde studies, de samenstelling van de aanbestedingen voor de verschillende werkzaamheden, de medewerking bij aanbesteding en toewijzing, de uitwerking
van eventuele detailplannen, de controle op de uitvoering van de werkzaamheden, de bijstand bij de voorlopige en de definitieve oplevering en de controle van de rekeningen. De architect moet u ook advies en begeleiding geven zodat het resultaat van de werkzaamheden voldoet aan alle wettelijke voorschriften.
89
algemene bestek omvat de algemene bepalingen van de aanneming en de algemene beschrijving van de materialen en hun verwerking. Het bijzondere bestek geeft gedetailleerde informatie over de ligging van de bouwplaats, de leveringen, de aard van de werkzaamheden, de uitvoering, enz. De meetstaten of beschrijvende opmetingen stipuleren de hoeveelheden van de verschillende materialen. Aan de hand daarvan kan een nauwkeurige kostenraming worden gemaakt. De architect stelt het administratieve dossier samen voor het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning en het aanvragen van de lening. Ook dient hij een prijsaanvraag in bij de verschillende aannemers. Hij controleert en vergelijkt samen met u de offertes en houdt daarbij rekening met de vakbekwaamheid, de referenties en de solvabiliteit van de aannemer.
de stand van zaken te evalueren. Een bondig verslag van die bijeenkomsten wordt opgenomen in het bouwplaatsboek. U moet erop toezien dat zon bouwplaatsboek nauwkeurig wordt bijgehouden want bouwplaatsverslagen kunnen in geschillen soms als bewijsstuk dienen. Als alle werkzaamheden zijn beindigd, volgen de voorlopige en de definitieve oplevering. De architect kijkt de rekeningen na en controleert of de opgegeven en geleverde hoeveelheden en materialen werden verwerkt en overeenstemmen met de offertes. Ook de prijsaanpassingen en de kostprijs van het gepresteerde extra werk onderwerpt hij aan een kritische analyse.
dat ook bij een adviserende opdracht. Vraag vooraf aan uw architect het concrete bedrag van zijn honorarium en welke prestaties hij voor dat bedrag levert. De wijze van betaling wordt bepaald in het contract.
4 De sAmeNWeRkING meT de AANNemeR

De aannemer vervult een sleutelrol bij de bouw van uw woning, want hij is verantwoordelijk voor de correcte uitvoering van de werkzaamheden binnen de vastgestelde bouwtermijn.
Hoe kiest u een aannemer?

De meeste architecten stellen zelf enkele aannemers voor met wie ze al hebben samengewerkt. Voordeel is dat de architect op de hoogte is van de vakbekwaamheid en de werkwijze van die aannemers. Een ander pluspunt is dat hij de aannemer kent en bepaalde problemen gemakkelijker kan bespreken of op moeilijke momenten een extra inspanning kan vragen. Nadeel is dan weer dat de architect onafhankelijk moet zijn ten opzichte van de aannemer om uw belangen optimaal te kunnen verdedigen. Als architect en aannemer t goede maatjes zijn, kan de objectiviteit in het gedrang komen. Vul daarom zijn lijst altijd aan met een eigen keuze van aannemers of vaklui die heel degelijk werk gepresteerd hebben bij vrienden, familie of kennissen.
Hoeveel kost de architect?

Het honorarium van de architect bestaat uit een forfaitaire prijs of uit een percentage van de totale kostprijs van de woning. Voor een expertiseopdracht hanteren de meeste architecten een uurloon. Sommigen doen
Wat houdt de controle op de werkzaamheden in?

De architect begeleidt en controleert de werkzaamheden en verdedigt uw belangen. Hij gaat na of het werk wordt uitgevoerd volgens de plannen en de richtlijnen van de bestekken. Hij moet aanwezig zijn op de bouwplaats als er werkzaamheden op het programma staan die achteraf niet meer te controleren zijn of bij opdrachten die een bijzondere technische uitleg vergen. Uiteraard hangt zijn aanwezigheid ook af van de bepalingen van de overeenkomst. De controlerende taak mag u niet verwarren met het bestendige toezicht. Dat laatste betekent dat er altijd iemand op de bouwplaats aanwezig is en brengt een supplementaire opdracht en een bijkomende vergoeding met zich mee. De wekelijkse bouwplaatsvergaderingen met bouwheer, architect en aannemer zijn belangrijk om
Tip
Heel wat bouwers proberen te besparen op het honorarium van de architect door hem een minimumopdracht te geven. Als u niet vertrouwd bent met het bouwgebeuren, kunt u zich daarmee heel wat problemen op de hals halen. Een architect die een behoorlijk honorarium ontvangt, zal zich trouwens beter inzetten voor uw bouw. Alleen al door de offertes nauwkeurig te bestuderen, kan hij u een degelijk prijsvoordeel bieden. 90
Waarop moet u letten bij de prijsoffertes en het contract?

Vr de aanbesteding van het werk vraagt u een prijsofferte bij verschillende aannemers. Op basis van algemene en gedetailleerde informatie over ligging, materialen, werkwijze, leveringen en plannen maken ze hun beste prijs op. Die prijzen zijn maar voor een bepaalde
Een woning bouwen
periode geldig. Na verloop van tijd veranderen de prijzen immers ook voor hen. De architect controleert of de offertes beantwoorden aan de bepalingen van de plannen en de bestekken. Daarna vergelijkt hij samen met u de prijzen. Houd niet alleen rekening met de kostprijs, maar ook met aspecten als vakbekwaamheid, reputatie, referenties, kwaliteit van het uitgevoerde werk, respect voor de timing en de solvabiliteit van het bedrijf. Bezoek realisaties van de aannemer en praat met de bewoners. De samenwerking met de aannemer wordt vastgelegd in een contract. Als die overeenkomst is onderworpen aan de wet-Breyne, moet ze heel wat verplichte vermeldingen bevatten. Is de wet-Breyne niet van toepassing, dan kunnen bouwheer en aannemer vrij bepalen wat er in de overeenkomst komt. U hebt er alle belang bij zoveel mogelijk afspraken concreet vast te leggen in de overeenkomst. Neem als het even kan de volgende elementen op: een totaalprijs of een prijs op basis van vaste eenheidsprijzen, vermeld in de bij de overeenkomst gevoegde opmetingsstaat, de prijsaanpassingsformule, de uitvoeringstermijn in werk- of kalenderdagen met datum van aanvang van de werkzaamheden en eventueel de einddatum, de verwijlvergoeding ingeval de werkzaamheden te laat worden beindigd, de wijze van betaling, de wijze, plaats en datum van de oplevering van de werkzaamheden. Het contract kan nog andere bepalingen bevatten, zoals informatie over de eventuele waarborg, clausules in verband met de uitvoering en de wijziging van de werkzaamheden,
de opsomming van het werk dat de opdrachtgever zelf zal uitvoeren, de gegevens van het bouwterrein met vermelding van oppervlakte en kadastersectie, de naam van de architect.
die vergoeding gelijk aan de normale huurprijs die u zou krijgen als u uw huis zou verhuren. Stel de aannemer bij vertragingen die aan hem te wijten zijn per aangetekend schrijven in gebreke en herinner hem aan zijn verplichtingen. Vertragingen door overmacht zoals weersomstandigheden, stakingen, ongevallen en ziekte geven geen aanleiding tot een boete. Als u tijdens de uitvoering van de werkzaamheden nog wijzigingen doorvoert of supplementaire werkzaamheden eist, heeft de aannemer het recht om, na overleg met de architect, de oorspronkelijk vastgestelde termijn te verlengen. Die verlenging wordt schriftelijk vastgelegd. U kunt in de overeenkomst bepalen dat wijzigingen en de gevolgen daarvan voor de uitvoeringstermijn in onderling akkoord moeten worden vastgelegd. Anderzijds zal de aannemer in het contract laten stipuleren dat ook hij een schadevergoeding kan vorderen. Hij gaat er immers van uit dat ook u verantwoordelijk kunt zijn voor de onderbreking van de werkzaamheden. Soms eist een vakman een schadevergoeding omdat hij het werk niet kan aanvatten op het geplande tijdstip. Als die vertraging te wijten is aan de voorgaande ploeg, dan zal die de schadevergoeding moeten betalen. Vertragingen en eisen tot schadevergoedingen verstoren vaak de goede verstandhouding. De beste oplossing is bijna altijd een minnelijke schikking. Betwistingen en juridische procedures kosten geld en zorgen voor nog meer vertragingen. Leg in het contract altijd een realistische aanvangs- en beindigingsdatum van het werk vast waarmee alle bouwpartners het eens kunnen zijn. Voorzie ook in een voldoende ruime marge, want bouwen is een complexe aangelegenheid.
Wat met de prijzen, prijsaanpassing en betaling?

Een totaalprijs is beter dan eenheidsprijzen. Bij de totaalprijs weet u wat de aanneming u zal kosten. Bij eenheidsprijzen is het moeilijk te controleren of de verwerkte hoeveelheden overeenstemmen met de opmetingen. De aannemer kan zichzelf indekken tegen eventuele prijsverhogingen van materialen en aanpassingen van uurlonen door de mogelijkheid van een prijsherziening op te nemen in het contract. De herziening van de prijs gebeurt bij iedere betaling van een schijf en op basis van een prijsaanpassingsformule, gebaseerd op officile schalen en percentages. De prijsaanpassing kan dus niet willekeurig gebeuren. U moet ook geen prijsherziening aanvaarden als bepaalde werkzaamheden door de schuld van de aannemer niet klaar zijn binnen de vastgestelde uitvoeringstermijn. Normaal wordt bepaald dat de betaling gebeurt naar verhouding van het werkelijk uitgevoerde werk en naarmate de werkzaamheden effectief vorderen. De grootte van het voorschot kunnen de partijen vrij bepalen.
Wat bij niet-tijdige uitvoering van de werkzaamheden?

De aannemer moet de vastgestelde termijn van de werkzaamheden respecteren en zorgen dat uw woning tijdig wordt opgeleverd. Als hij de timing in het honderd doet lopen, kan hij worden beboet. Laat de verwijlvergoeding duidelijk bepalen in het contract. Meestal is 91
DE VERZOENINGSCOMMISSIE BOUW De Verzoeningscommissie Bouw wil technische geschillen tussen particulieren en professionelen in de bouw voorkomen of oplossen. Daartoe stelt zij een deskundige aan die de bouwparticipanten tracht te verzoenen. Als dat niet lukt, brengt die deskundige een technisch advies uit dat bindend is voor de bouwparticipanten. De commissie behandelt uitsluitend technische geschillen die zich voordoen tussen een particuliere bouwheer, zijn architect en de aannemers. Bij uitbreiding komen ook technische geschillen met projectontwikkelaars in aanmerking. Geschillen met een veiligheidscordinator, vastgoedmakelaar, fabrikant van bouwmaterialen of verzekeringsmaatschappij worden niet door de Verzoeningscommissie behandeld. Voorwaarde voor de behandeling door de Verzoeningscommissie Bouw is dat alle partijen die betrokken zijn bij het bouwproces zich er door een standaardclausule in het aannemings- of architectencontract toe verbinden om een eventueel probleem voor te leggen aan en te laten beslechten door de Verzoeningscommissie Bouw. Ook als die standaardclausule ontbreekt, kunnen de betrokkenen ook achteraf nog de Verzoeningscommissie inschakelen. In dat geval moeten ze wel allemaal hun toestemming geven. Het grote voordeel is dat de procedure relatief kort is en geen handenvol geld kost. De kosten worden bovendien evenredig verdeeld onder alle betrokkenen. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan een van de partijen vragen om van dat principe af te wijken, bijvoorbeeld als blijkt dat hij ten onrechte bij de zaak is betrokken. DE TIENJARIGE AANSPRAKELIJKHEID Na de oplevering zijn de aannemer en de architect gedurende tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken waardoor de structuur en de stevigheid van het gebouw in het gedrang komen. De tienjarige aansprakelijkheid begint te lopen op de dag van de voorlopige oplevering als dat zo werd bepaald in het contract. Zo niet start ze op de dag van de denitieve oplevering. Een duidelijke beschrijving van wat die gebreken zijn, is er niet. Algemeen bekeken is de architect verantwoordelijk voor het concept van het gebouw. De aannemer is aansprakelijk voor de uitvoering van het concept, de zichtbare en de verborgen gebreken in de materialen, de verwerking van de materialen, enz. Bij gebreken waar de conceptiefout moeilijk van de uitvoeringsfout te onderscheiden valt, worden architect en aannemer meestal samen aansprakelijk gesteld. Als de bouwheer zelf een aantal werkzaamheden wil uitvoeren die een zeker risico inhouden, kan de aannemer zich bevrijden van de verantwoordelijkheid daarvoor. Als de architect en/of de opdrachtgever de aannemer dwingen bepaalde materialen te verwerken, mag de aannemer schriftelijk voorbehoud maken voor de kwaliteit van dat werk, zodat hem later geen schuld kan worden aangewreven. De tienjarige aansprakelijkheid is geen wondermiddel. Het is niet altijd gemakkelijk om bepaalde gebreken na de denitieve oplevering onder de tienjarige aansprakelijkheid te doen vallen. Bovendien slepen juridische procedures vaak heel lang aan. Ga dus bij de eindoplevering zo kritisch mogelijk te werk. Op dat ogenblik kunnen nog heel wat scheve zaken worden rechtgetrokken. Later is dat niet meer mogelijk.
92
Een woning bouwen
Hoe verloopt de oplevering?

Als de werkzaamheden (nagenoeg) beindigd zijn, levert de aannemer het resultaat op en aanvaardt de bouwheer het. Dat noemen we de oplevering. Hoe de oplevering en aanvaarding moeten gebeuren, is niet vastgelegd, tenzij de wetBreyne van toepassing is. Gebruikelijk is een opsplitsing in een voorlopige oplevering en een definitieve oplevering. De voorlopige oplevering De voorlopige oplevering houdt in dat u de werken in ontvangst neemt. Meestal vraagt de aannemer de voorlopige oplevering schriftelijk aan en wordt ze betekend in een proces-verbaal. Daarmee wordt vastgesteld dat de werkzaamheden beindigd zijn en gaat het risico van tenietgaan van het bouwwerk door toeval of overmacht over op u. Als er geen problemen zijn, verklaart u in het proces-verbaal dat de aannemer de werkzaamheden heeft uitgevoerd overeenkomstig de plannen en het bestek, en dat er geen zichtbare fouten en ernstige gebreken zijn. Bij tekortkomingen adviseert de architect of die aanleiding geven tot herstellingen of tot weigering van de oplevering. Hij zal ook de eventuele opmerkingen noteren evenals de termijnen waarbinnen de herstellingen moeten worden uitgevoerd. Na de voorlopige oplevering mag u de woning betrekken. Als u het huis bewoont vr de voorlopige oplevering, kan dat worden genterpreteerd als een stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering. Dat kunt u voorkomen door de aannemer schriftelijk te laten weten dat u voorbehoud maakt voor niet of slecht uitgevoerde werkzaamheden. De definitieve oplevering De definitieve oplevering houdt in dat u erkent dat de werken volgens de overeenkomst en de regels van de kunst zijn uitgevoerd. Daarmee is de aannemer ontslagen van al zijn verplichtingen, met uitzondering van de tienjarige aansprakelijkheid. Over het algemeen vindt de definitieve oplevering ongeveer een jaar na de voorlopige oplevering plaats. In de tussenperiode kunnen bepaalde, niet meteen zichtbare gebreken aan het licht komen die te wijten zijn aan een tekortkoming van de bouwfirma of aannemer(s): waterinsijpeling, lekken in het dak, vochtproblemen, beschadigde dakpannen, enz. Meestal vraagt de aannemer de eindoplevering schriftelijk aan. U kunt ze aanvaarden of weigeren. Bij weigering zal de eindoplevering pas worden aanvaard nadat de aannemer de nodige herstellingen heeft uitgevoerd en de gebreken zijn verholpen. Als u alle facturen van de aannemer betaalt zonder opmerking of protest, kan dat worden aangezien als een aanvaarding van de werken. De definitieve oplevering is dan een feit.
93
vrijgesteld van de vergunningsplicht. Daarnaast bestaan er meldingsplichtige werken. Vrijstelling zowel van de vergunningsplicht als van de meldingsplicht is niet geldig als dat in strijd is met andere regelgeving. Wij denken dan bijvoorbeeld aan gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsvoorschriften, bijzondere plannen van aanleg, regelgeving over beschermde monumenten en andere. Informeer daarom op voorhand bij uw gemeentebestuur of voor de bouwsels of het gebruik ervan dat u hebt gepland een stedenbouwkundige vergunning vereist is.
overtreding in principe na vijf jaar (10 jaar in openruimtegebieden, bv. landelijke en recreatiegebieden). De overheid kan daarna niet langer naar de correctionele rechtbank stappen om het herstel te eisen. De opheffing van de sanctie geldt niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden (groengebieden, natuurgebieden, bosgebieden, bepaalde landbouwgebieden, enz.).
De verplichte tussenkomst van een architect

In principe moet u voor bouwwerkzaamheden een beroep doen op een architect. Heel wat kleinere werkzaamheden zijn vrijgesteld van die verplichting. De regeling verschilt van gewest tot gewest. Ook als de tussenkomst van de architect niet verplicht is, kan ze misschien wel nuttig zijn. Houd er rekening mee dat in heel wat gevallen nog altijd een stedenbouwkundige vergunning vereist is.
5 MeT Welke VeRplICHTINGeN mOeT U RekeNING HOUdeN Als U bOUWT?

Bij de bouw of verbouwing van een huis komen heel wat verplichtingen kijken. Dikwijls hebt u een stedenbouwkundige vergunning nodig. De tussenkomst van een architect is vaak wettelijk verplicht. U moet rekening houden met de veiligheidscordinatie en de reglementering met betrekking tot de energiezuinigheid van uw bouwproject. Stookoliereservoirs moeten aan een aantal voorwaarden voldoen. U mag niet altijd zomaar aarde aan- of wegvoeren. U moet eventueel rookmelders plaatsen.
Tip
Voor meer informatie kunt u terecht bij uw architect, de dienst stedenbouw van uw gemeente of de websites van de gewestelijke overheden: www.ruimtelijkeordening.be (Vlaanderen) www.stedenbouw.irisnet.be (Brussel) http://dgo4.spw.wallonie.be (Walloni)
De veiligheidscordinatie
Om het aantal arbeidsongevallen in de bouwsector te verminderen, is de tussenkomst van een veiligheidscordinator verplicht voor alle bouwplaatsen waar meer dan n aannemer tegelijkertijd of achtereenvolgend aan het werk zal zijn. Dat geldt zowel voor een nieuwbouw als voor een verbouwing. De term aannemer moet ruim worden genterpreteerd, namelijk als elke werkgever of zelfstandige die werkzaamheden uitvoert tijdens de uitvoering van het bouwproject. Het kan dus ook gaan om nutsbedrijven die leidingen voor water, gas of elektriciteit plaatsen. Zelfbouwers worden niet als aannemers beschouwd. Werkzaamheden die door n enkele algemene aannemer zonder onderaannemers worden uitgevoerd, vallen niet onder de verplichting. Voor particuliere bouwprojecten moet meestal de architect de veilig-
Wie werkzaamheden aan een woning uitvoert zonder vergunning, of werkzaamheden uitvoert die in strijd zijn met de stedenbouwkundige vergunningen, begaat een bouwmisdrijf. Hij riskeert dat de werkzaamheden worden stilgelegd en dat de zaak voor de correctionele rechtbank wordt gebracht. De rechter kan hem dan de betaling van een meerwaarde, aanpassingswerken of een herstel in de oorspronkelijke staat opleggen. In Vlaanderen verjaart een bouw94
De stedenbouwkundige vergunning
Voor een nieuwbouw en voor de meeste verbouwingen hebt u een stedenbouwkundige vergunning nodig. De reglementering en de aanvraagprocedure zijn verschillend in Vlaanderen, Brussel en Walloni. Naast het gewest kunnen ook gemeenten en provincies altijd de vergunningsplichtige handelingen aanvullen. Heel wat kleine werkzaamheden zijn
Een woning bouwen
heidscordinator aanstellen.
van rookmelders verplicht voor nieuwbouw en voor renovatiewerkzaamheden waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist. In Walloni is het plaatsen van rookmelders verplicht voor nieuwbouwwoningen en voor bestaande woningen. In Brussel geldt de verplichting uitsluitend voor huurwoningen. In Vlaanderen moet u soms rekening houden met de Vlaamse milieuwetgeving met betrekking tot uitgegraven bodem, de zogenaamde grondverzetmaatregel. Die maatregel heeft tot doel verdere bodemverontreiniging tegen te gaan, en geldt zowel voor particulieren als voor bedrijven. Voor meer informatie: www.ovam.be
architect en andere bouwpartners. Ook op materialen betaalt u 21% btw. Nadat de werkzaamheden zijn beindigd, moet u een btw-aangifte indienen.
De energieprestatieregelgeving
Om het energieverbruik te beperken en de opwarming van het klimaat tegen te gaan, hebben de gewesten elk hun energieprestatieregelgeving (epb) ingevoerd. De epb legt eisen op met betrekking tot het primaire energieverbruik van het gebouw (E-peil), het totale warmte-isolatiepeil (K-peil), de warmtetransmissiewaarde van de constructieonderdelen (U-waarde van dak, vloer, wanden), de ventilatievoorzieningen, de technische installaties en het gebruik van hernieuwbare energie. Elk gewest hanteert een eigen regeling, waarvan de precieze vereisten verschillen afhankelijk van de bestemming van het gebouw, de aard en de omvang van de werkzaamheden.
Tip
Breng de btw-controleur schriftelijk op de hoogte van het werk dat u zelf wilt uitvoeren. Doe dat vr de aanvang van het werk, en houd daarna een verslag bij met de begin- en einddatum van het eigen werk en de namen van de personen die gratis hebben geholpen. Uw verklaring krijgt meer draagkracht als ze werd on-
Tip
U sluit het best vanaf het begin van de werkzaamheden een woningpolis www.kbc.be/woningpolis met een verzekering voor de bouwer.
dertekend door een ofcile getuige, zoals een schepen, de burgemeester, de veldwachter of een politieagent. Ook de facturen waaruit blijkt dat gereedschap en materialen werden aangekocht, versterken de verklaring.
Tip
Voor meer informatie kunt u terecht op: www.energiesparen.be (Vlaanderen) w w w.leefmilieubrussel.be (Brussel) http://energie.wallonie.be (Walloni)
6 Welke FIsCAle GeVOlGeN HeeFT bOUWeN?

Een nieuwbouw heeft fiscale gevolgen. U moet btw betalen op de werkuren en de materialen. Het normale btw-tarief bedraagt 21%. Dat tarief geldt altijd voor de bouw van een woning of appartement. Bij een renovatie komen heel wat werkzaamheden in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6%. Achteraf moet u een jaarlijkse belasting (de onroerende voorheffing) betalen en moet u in de personenbelasting een onroerend inkomen aangeven.
Als u zelf werkzaamheden uitvoert, moet u daarop geen btw betalen. Hetzelfde geldt voor kosteloze hulp van bloedverwanten tot de tweede graad (ouders, grootouders, broers, zussen). U moet wel 21% btw betalen als u bouwmaterialen koopt, en op de facturen van materialen die door de aannemer worden geleverd, maar niet door hem worden verwerkt. Als u voor eigen rekening werkzaamheden uitvoert die tot uw zelfstandige beroep behoren, moet u daarop wel btw betalen. Een zelfstandige metselaar die zijn eigen woning bouwt, moet dus op
Andere verplichtingen
Als u naar aanleiding van een nieuwbouw of verbouwing een nieuw stookoliereservoir plaatst, moet dat in bepaalde gevallen beantwoorden aan specifieke vereisten. Soms is ook een aangifte verplicht. De reglementering voor de drie gewesten vindt u terug in de brochure Stookolietank bij particulieren van KBC Verzekeringen. In Vlaanderen is de plaatsing
Btw
U moet 21% btw betalen op alle facturen van de aannemer, de 95
het metselwerk btw betalen, maar niet op werk dat niets te maken heeft met zijn bouwambacht, zoals het leggen van de elektrische leidingen of het installeren van de verwarming.
van de prijzen die van kracht zijn tijdens de januarimaand van het jaar waarin u het gebouw geheel of gedeeltelijk in gebruik nam. U hebt er dus alle belang bij de woning uiterlijk in december te betrekken om te voorkomen dat de btw-dienst de prijzen hanteert die van kracht worden op de eerstvolgende eerste januari. Die liggen immers meer dan waarschijnlijk hoger. Als de prijzen na 1 januari te sterk zouden stijgen,
Tip
Als u in bepaalde een stadsgebieden* verkrotte woning koopt, sloopt en op dezelfde plek een nieuwe woning bouwt, betaalt u maar 6% btw. uitgevoerd nemer en door de De werkeen aan-
zullen de btw-ambtenaren zich wel milder opstellen. De geschatte normale waarde van de woning kan hoger liggen dan het totaal van de gefactureerde aannemingsprijzen, aangevuld met de waarde van het eigen werk en de zelf verwerkte materialen. In dat geval moet u niet alleen btw bijbetalen, maar krijgt u ook nog een boete. Er is geen boete verschuldigd als het verschil minder is dan een achtste van het bedrag waarop u btw betaalde. Als u niet tot overeenstemming komt met de btw-controleur, kan de procedure controlekantoor van het kadaster. Het kadaster stelt dan het kadastraal inkomen vast (nieuwbouw) of gaat over tot een herziening van het oude kadastraal inkomen (verbouwing) als de werkzaamheden de huurwaarde van de woning hebben benvloed. Het (nieuwe) kadastraal inkomen wordt u meegedeeld met een aangetekende brief. Als u het niet eens bent met de beslissing van het kadaster, hebt u twee maanden de tijd om het kadastraal inkomen te betwisten. U moet binnen die periode in een aangetekende brief een ander kadastraal inkomen voorstellen. Als u niet tot een vergelijk komt met de dienst van het kadaster, kan een externe expert worden ingeschakeld om de knoop door te hakken.
zaamheden moeten worden nieuwe
woning moet uitsluitend of hoofdzakelijk voor privdoeleinden worden gebruikt.
Hoe moet u de btw-aangifte doen? Als u een stedenbouwkundige vergunning aanvraagt voor een nieuwbouw of voor grote verbouwingen, zal de gemeente de btw-dienst daarvan op de hoogte brengen. U krijgt automatisch een aangifteformulier van de btw-dienst. Op het ogenblik dat u uw nieuwe kadastraal inkomen meegedeeld krijgt, hebt u drie maanden de tijd om uw aangifte in te dienen bij de btw-dienst. U moet facturen kunnen voorleggen voor een totaalbedrag dat minstens overeenkomt met de normale waarde van uw woning. Die facturen moet u vijf jaar bewaren. De btw-dienst bepaalt de normale waarde van de woning op grond
voor de controleschatting op gang gebracht worden.
Kadastraal inkomen
Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen dat weergeeft wat de woning u zou opbrengen als u ze bijvoorbeeld zou verhuren. Op basis van het kadastraal inkomen gebeurt de inning van de onroerende voorheffing (grondbelasting) en wordt het onroerend inkomen bepaald dat u in de personenbelasting moet aangeven. Als u een woning hebt gebouwd of verbouwd, moet u dat binnen dertig dagen na de ingebruikname (nieuwbouw) of de beindiging van de werkzaamheden melden aan het
* Dat zijn Aalst, Anderlecht, Antwerpen, Bergen, Brugge, Brussel, Charleroi, Dendermonde, Doornik, Elsene, Etterbeek, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, La Louvire, Leuven, Luik, Mechelen, Moeskroen, Namen, Oostende, Roeselare, Schaarbeek, Seraing, Sint-Gillis, Sint-Jans-Molenbeek, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Niklaas, Ukkel, Verviers en Vorst.
96
Huren en tegelijkertijd bouwen: hoe redt u het financieel?

Bij de bouw of verbouwing van een woning kunt u het kredietbedrag pas opnemen naargelang de werkzaamheden vorderen en u facturen moet betalen. De standaardopnemingsperiode bedraagt twaalf maanden vanaf het verlijden van de kredieten waarborgakte, maar kan eenvoudig worden verlengd tot maximaal twee jaar. Zolang het geleende kapitaal
niet volledig is opgenomen, betaalt u dus niet het volle bedrag terug bij KBC Bank & Verzekering. Zo beperkt u de maandelijkse terugbetaling in de periode dat u nog huur moet betalen. U geniet bovendien een bijkomend voordeel. Financile instellingen rekenen op niet-opgenomen bedragen vaak een reserveringsprovisie aan als vergoeding voor het feit dat zij geld voor u reserveren. U betaalt dus kosten omdat u het geleende bedrag niet meteen nodig hebt. De kostprijs van het krediet loopt flink op als u vanaf de eerste maanden die reser-
veringsprovisie moet betalen. Dat komt doordat er bij het begin van de lening nog maar weinig kapitaal is opgenomen. Bij KBC Bank & Verzekering betaalt u pas reserveringsprovisie op het kapitaalgedeelte dat vanaf het begin van de zesde maand nog niet zou zijn opgenomen. Als u eventueel de terugbetaling van kapitaal voor een paar maanden wilt uitstellen, kunt u voor maximaal 24 maanden uitstel van terugbetaling van kapitaal te vragen.
Inspiratie
Een woning bouwen
Levenslang wonen: denk nu al aan hoe u later wilt wonen Een huis voor nu en in de toekomst De bouwheer vroeg aan zijn broer, architect Thibault Ryckebosch, uitdrukkelijk een strakke hedendaagse woning te ontwerpen die exibel in de tijd is. De woning moet nu en in de toekomst geschikt zijn voor de bouwheer en zijn gezin. Ze moet kunnen dienen als er kinderen komen, maar ook nog functioneel zijn als de bouwheer een dagje ouder wordt. Het grotere kader was zo dus geschetst, maar er dienden ook een aantal niet onbelangrijke details ingevuld te worden. Zo was bijvoorbeeld een garage of een carport een must, en verder was er vraag naar een open haard. Aanvullend dacht de bouwheer aan het milieu. Hij had zich verdiept in deze materie en wenste een lage-energiewoning. Het gebruikte materiaal moest voorts kwalitatief en duurzaam zijn. Binnenin moest er een ruime kantoorruimte komen. De bouwheer en zijn partner, beiden jonge dertigers, hebben dat nodig voor hun beroep. De man schrijft computerprogrammas die het leven van mindervaliden eenvoudiger moet maken. De vrouw is lerares en heeft heel wat verbeterwerk. Deze kantoorruimte is meteen ook voldoende groot om later nog dienst te doen als slaapkamer. De woning is opgebouwd uit drie volumes: een metselwerkvolume en twee houten volumes (de carport en de tuinberging). Het metselwerkvolume steunt op de andere twee. Vormelijk lijkt dat zo, maar natuurlijk zit er een metselwerkmuur onder. Je ziet twee houten blokken. Die worden ook naar binnen doorgetrokken. Tussen de twee houten blokken zit er een volledig glasraam waaraan de leefruimte en de keuken zijn gekoppeld. Zo worden die twee ruimtes
opengetrokken naar de tuin. Het geheel voelt ruimer aan dan dat het in werkelijkheid is. Deze constructie bood ook de mogelijkheid de carport en de tuinberging in het concept te integreren. Zonder die houten blokken bleef er anders amper plaats over voor de tuin. Ook met het oog op de toekomst komt dat perfect uit, want nu moet er nooit nog worden bijgebouwd. De voorgevel bevindt zich aan de noordkant en de achtergevel op de zuidkant. De ruimtes waarin het meest geleefd wordt (de leefruimte, keuken en slaapkamers) zijn dan ook aan de warmere tuinzijde gelegen. De centrale inkomhal bedient alle andere ruimtes. De circulatieruimte wordt zo beperkt. Alle ruimtes zijn nu al in gebruik, maar kunnen eenvoudig aangepast worden. Het gelijkvloers kan op zichzelf als volwaardige woning gebruikt worden. Een douchecel en dergelijke zijn al aanwezig, aldus de ontwerper. Om een energiezuinige woning te bouwen diende er vooral goed gesoleerd en gewerkt te worden aan de luchtdichtheid. Dak en muren kregen 12,5 cm isolatie en de vloer zelfs nog meer, om zo optimaal rendement van
de vloerverwarming te krijgen. Het resultaat is een K-peil van 28. Een luchtdichte woning moet natuurlijk geventileerd worden. De keuze hiervoor viel op systeem C met mechanische luchtafvoer. De bovenverdieping wordt helemaal niet verwarmd. Architect Thibault Ryckebosch thibault.ryckebosch@hotmail.com
99
UW WONING EN UW GEZIN BESCHERMEN
Tip
Als u de lening sluit op uw naam en op die van uw partner, gaat u het best allebei een kredietgebonden overlijdensverzekering aan voor het totale kredietbedrag. Als een van u beiden overlijdt, is de overlevende partner dan volledig vrijgesteld van de leninglast en van verdere terugbetalingen. www.kbc.be/schuldsaldoverzekering
Uw woning en uw gezin beschermen
1 WAT meT de TeRUGbeTAlING VAN UW leNING Als U OF UW pARTNeR OVeRlIJdT?

Los van de zware emotionele klap moet uw gezin het plots met een inkomen minder zien te stellen. Op zon ogenblik kan de aflossing van een lening financieel heel zwaar wegen. Het noodlot kunt u niet bezweren, maar u kunt wel de gevolgen verzachten. Lening op afbetaling Als u een lening op afbetaling sluit, kunt u bij KBC Bank & Verzekering de optie kwijtschelding schuld nemen. Zo zorgt u ervoor dat uw partner en uw kinderen in geval van overlijden uw lening op afbetaling niet meer verder moeten betalen. De uitstaande schuld van de lening, dat wil zeggen zowel het nog niet terugbetaalde kapitaal als de interesten, wordt volledig kwijtgescholden. De verzekering volgt perfect de terugbetaling van uw lening, zodat u nooit over- of onderverzekerd bent. U kunt de optie kwijtschelding schuld eenvoudig en snel afsluiten. U hoeft geen bijkomende documenten of formulieren in te vullen of te ondertekenen. U moet alleen vermelden dat u een overlijdensdekking wilt op het ogenblik dat u de lening op afbetaling aangaat. Hypothecair krediet Als u een hypothecair krediet aangaat, kunt u zich tegen een plots overlijden beschermen door een kredietgebonden overlijdensverzekering te sluiten. De verzekeringsmaatschappij betaalt dan het nog verschuldigde bedrag geheel of gedeeltelijk terug.
Bij de klassieke kredietgebonden overlijdensverzekering, de KBCSchuldsaldoverzekering Klassiek, vindt u in de polis een aflossingstabel met de verzekerde kapitalen. Voor de betaling van de premie kunt u kiezen tussen een eenmalige premie, vaste jaarpremies of variabele premies. Als u op elk moment verzekerd wilt zijn voor exact het nog terug te betalen kapitaal, is de KBCSchuldsaldoverzekering Comfort voor u een goede oplossing. U betaalt dan elke drie maanden een premie die telkens opnieuw wordt berekend op basis van het nog openstaande leningbedrag en het gekozen dekkingspercentage. Ook als u de lening vervroegd terugbetaalt of bij een tussentijdse renteverlaging verzekert de kredietgebonden overlijdensverzekering precies de openstaande schuld, vermenigvuldigd met het dekkingspercentage van de lening. De premie die u betaalt, hangt af van een aantal factoren, zoals leeftijd en rookgedrag. Met de aanvullende dekking arbeidsongeschiktheid in de KBCSchuldsaldoverzekering Comfort kunt u zich bovendien beschermen tegen ziekte of een ongeval in het privleven, waardoor u uw beroepsactiviteit geheel of gedeeltelijk moet stopzetten. In dat geval neemt KBC Bank & Verzekering de leninglasten op zich in verhouding tot de graad van arbeidsongeschiktheid. Als u uw beroepskosten bewijst, kunt u doorgaans ook de premies voor die aanvullende dekking fiscaal in mindering brengen. Huurders kunnen hun toekomstige kredietgebonden overlijdensverzekering bij KBC nu al bijeen sparen met de spaarverzekering KBC-Life Home Plan. Meer daarover leest u op pagina 101 KBC-Life Home Plan1.
Tip
Uw kredietgebonden overlijdensverzekering bij KBC voorziet standaard in een gratis dekking overlijden door ongeval. Zodra u uw aanvraag voor deze overlijdensverzekering indient, bent u, tot u de akte ondertekent of tot uw kredietgebonden overlijdensverzekering effectief in werking treedt, gratis verzekerd wanneer u of uw partner door een ongeval om het leven zou komen, en dat voor maximaal drie maanden. Zo kan de overlevende partner de bouwof koopplannen ook in dat geval verder zetten.
KBC-Life Home Plan is een tak 21-levensverzekering van KBC Verzekeringen NV, Professor Roger Van Overstraetenplein 2, 3000 Leuven, Belgi, RPR 0403.552.563, FSMA 038571 A. Meer informatie vindt u op de nancile infoche die beschikbaar is bij uw KBC-verzekeringsagent of KBC-adviseur.
1
101
werd gedacht toen de polis werd opgesteld, gedekt zijn. Geen onze-
Bent u standaard verzekerd tegen diefstal? Ook het risico van diefstal is standaard gedekt in de KBCWoningpolis. De diefstalverzekering
Tip
In theorie kunt u bijna altijd een scaal voordeel op de premies van de kredietgebonden overlijdensverzekering genieten, maar in de praktijk is de beschikbare scale korf voor de enige eigen woning meestal volledig opgevuld met de kapitaalaossingen en de interestbetalingen van uw krediet. Vraag daarom of het zinvol is de premies van uw kredietgebonden overlijdensverzekering scaal in mindering te brengen onder het scale stelsel van de woonbonus. Is dat niet het geval, dan kunt u het misschien onderbrengen onder het scale stelsel pensioensparen.
kerheden voor de toekomst dus.
Tip
Hoeveel kost een goede brandverzekering? Surf naar : www.kbc.be/brandverzekering Op het resultaatscherm ziet u de belangrijkste gegevens in een oogopslag. Maak uw keuze en u krijgt onmiddellijk een overzicht van de prijs, ook voor de opties.
dekt het financile verlies dat u lijdt als u het slachtoffer wordt van een (poging tot) diefstal. Ook vandalisme dat gepaard gaat met de diefstal is verzekerd. De diefstalverzekering voorziet bovendien in een vergoeding tot maximaal 7 406 euro (gendexeerd) voor de volgende risicos: diefstal uit uw tuin, bijvoorbeeld van tuinmeubelen; diefstal met geweld op straat, waarvan uzelf, uw man of vrouw, of inwonende gezinsleden het slachtoffer worden, en dat
Bent u standaard verzekerd tegen natuurrampen? Zowel uw woning als de inboedel zijn in de KBC-Woningpolis, overeenkomstig de wet, standaard verzekerd tegen een aantal natuurrampen zoals aardbevingen, overstromingen en
wereldwijd; diefstal op reis, bijvoorbeeld van bagage of van uw inboedel die tijdelijk is verplaatst naar de vakantiewoning. Daarvoor geldt wel dat de diefstal gepaard moet gaan met inbraak, geweld of bedreiging. Als u sleutels kwijt bent of als ze gestolen werden, worden de sloten van uw buitendeuren of van uw safe vervangen. Geldt de verzekering alleen voor uw woning? Met een KBC-Woningpolis verzekert u meer dan alleen uw woning. Die brandverzekering dekt ook uw aansprakelijkheid voor schade aan een vakantiewoning (hotelkamer, chalet, enz.), aan een lokaal of een tent die u huurt voor familiefeesten, aan de studentenkamer van uw kinderen, aan uw individuele garage, ook als die zich op een andere plaats bevindt. Ook de inboedel die u tijdelijk verplaatst (bijvoorbeeld uw bagage tijdens uw vakantie), blijft altijd verzekerd. Zelfs in uw tuin is uw volledige inboedel (bijvoorbeeld dure tuinmeubelen en speeltuigen) verzekerd tegen storm, vallende
2 HOe besCHeRmT U UW WONING TeGeN bRANd eN ANdeRe RIsICOs?

Zonder een degelijke brandverzekering kan een fikse najaarsstorm u financieel zuur opbreken, om maar te zwijgen van een woningbrand. Een goede woningpolis zoals de KBC-Woningpolis is dan ook een absolute aanrader. De KBCWoningpolis is een alle-risicosverzekering. Dat betekent dat elke onverwachte beschadiging verzekerd is, tenzij die uitdrukkelijk wordt uitgesloten in de polis. Als u schade hebt, moet u dus nooit bewijzen dat die schade werd veroorzaakt door een risico dat in de polis verzekerd is. Als de verzekeraar daarentegen een uitsluiting wil inroepen, moet hij aantonen dat hij dat terecht doet. Een ander voordeel is dat ook schadegevallen waaraan nog niet
grondverzakkingen. Voor woningen in overstromingsgebieden gelden de wettelijke minimumvoorwaarden, maximumtarieven en -franchise die zijn vastgelegd door het Tariferingsbureau Natuurrampen. Voor woningen die niet in overstromingsgebieden liggen of de laatste tien jaar geen overstromingsschade opliepen, biedt de KBC-Woningpolis een ruimere dekking dan de bij wet verplichte minimumvoorwaarden. Zo verzekert KBC iedere vorm van overstroming en overstromingsschade, onder andere aan tuinhuisjes en schuurtjes en hun eventuele inhoud. Zelfs luxegoederen zoals zwembaden zijn verzekerd. Bovendien geldt ook voor natuurrampen alleen de standaardfranchise. Op die manier biedt de KBC-Woningpolis u een zeer ruime bescherming tegen de risicos van overstroming en aardbeving. 102
bomen en aanrijding door voertuigen. Bovendien is aan de KBCWoningpolis bijstand met een ruime dienstverlening verbonden bij schade. Zo wordt er bijvoorbeeld tijdelijk onderdak voor u gezocht (hotel of andere tijdelijke huisvesting), wordt uw huis bewaakt en wordt wat overblijft van uw inboedel veilig opgeslagen. Ook kunt u rekenen op gezinshulp als u als gevolg van een schadegeval moet worden opgenomen in het ziekenhuis.
Bent u voor de juiste waarde verzekerd? Het is heel belangrijk dat u uw woning voor de juiste waarde verzekert. Die is echter niet zo gemakkelijk te berekenen. Bovendien verandert de waarde geregeld, bijvoorbeeld door een verbouwing. Ook de nieuwwaarde van de inboedel wordt dikwijls onderschat. Neem de proef op de som en ga eens na wat de aankoop van een nieuw bankstel, kasten, televisie, huishoudtoestellen, enz. u zou kosten. Het voordeel van de KBC-Woning-polis is dat de
schatting van de waarde gebeurt aan de hand van het KBCevaluatierooster. Dat geldt zowel voor uw woning als voor de inboedel. Als u dat rooster correct invult, vermijdt u dat u onderverzekerd bent. Bovendien garandeert de KBC-Woningpolis u de volledige vergoeding. In de KBC-Woningpolis is geen sprake van een beperking van het verzekerde bedrag. Er is met andere woorden geen bovengrens voor de woning of voor de inboedel. Ook op dat vlak hebt u dus geen onzekerheden.
103
OPGELET VOOR ONDERVERZEKERING Als u onderverzekerd bent www.kbc.be/verzekeringscheckup voor brand, vermindert de vergoeding: die wordt dan berekend volgens de verhouding tussen de waarde van het verzekerde goed zoals die door de verzekeraar wordt vastgesteld, en de waarde die effectief is verzekerd. Wat dat inhoudt, kan een voorbeeld duidelijk maken. Tijdens een openbare verkoping koopt u voor een habbekrats van 140 000 euro een mooie villa, die u voor 25 000 euro laat renoveren. Een buitenkansje, want voor 165 000 euro kunt u zon villa nooit bouwen. U verzekert het gebouw voor 165 000 euro. Maar door een najaarsstorm wordt het dak weggerukt. De expert van de verzekeringsmaatschappij raamt de kosten voor een nieuw dak op 15 000 euro. De herbouwwaarde van de villa bedraagt volgens hem 260 000 euro. U krijgt geen 15 000 euro voor het dak maar, in verhouding tot het bedrag waarvoor u verzekerd bent, maar een vergoeding van:
15 000 x 165 000 = 9 519,23 euro 260 000
104
Welke extra dekkingen zijn mogelijk? De KBC-Woningpolis bevat een aantal extra verzekeringswaarborgen die u nog meer bescherming bieden tegen allerlei ongevallen. De verzekering voor de bouwer De facultatieve verzekering voor de bouwer in de KBC-Woningpolis vergoedt de schade die tijdens bouwof renovatiewerkzaamheden aan uw woning wordt berokkend. Ook verzekerd is uw aansprakelijkheid voor schade aan goederen van uw buren door het uitvoeren van de werkzaamheden. Bovendien worden in die verzekering de mensen verzekerd die u kosteloos komen helpen of de bouwplaats bezoeken. Gedekt zijn zowel hun aansprakelijkheid bij een ongeval als de lichamelijke schade die ze daarbij zouden oplopen. En indien u verplicht wordt u te schikken naar contractuele verplichtingen van het lastenboek, kan ook dat via de verzekering voor de bouwer. Het verzekerde bedrag van uw gebouw moet wel lager zijn dan 963 000 euro (gendexeerd). De dekking geldt niet voor materieel, machines en bouwplaatstoestellen. De verzekering alle risicos inboedel Standaard is de inboedel van de woning in de KBC-Woningpolis verzekerd op multirisicobasis. Dat betekent dat de risicos waartegen de inboedel verzekerd is, worden opgesomd. Als de inboedel wordt beschadigd als gevolg van een voorval dat niet in de lijst vermeld staat, is er geen dekking. U kunt de inboedel ook tegen alle risicos laten verzekeren. Dan wordt er wel een hogere franchise toegepast.
De verzekering waardevolle voorwerpen tegen alle risicos In de KBC-Woningpolis kunnen uw waardevolle voorwerpen worden verzekerd tegen alle risicos. Die waardevolle voorwerpen worden dan beschreven in de polis, en per voorwerp moet een te verzekeren bedrag worden opgegeven. Dat bedrag is meteen de maximumvergoeding die voor dat voorwerp wordt uitgekeerd. Voor sommige voorwerpen wordt een attest gevraagd. veroorzaakt, moet u die schade De verzekering bodemsanering voor wie met stookolie verwarmt Met de verzekering bodemsanering binnen de KBC-Woningpolis verzekert KBC in ruil voor een lichtjes hogere premie uw wettelijke verplichting om de bodem te saneren bij stookolieverontreiniging door een lek in uw verwarmingsinstallatie voor privgebruik. Ook uw aansprakelijkheid voor schade aan derden door de uitvoering van de sanering is verzekerd. Als u een tank met Optitank-label bezit, geniet u een aanzienlijke korting. De verzekering bedrijfsschade Als u in uw woning een vrij beroep uitoefent, kunt u met de KBCWoningpolis ook bedrijfsschade verzekeren. Die verzekering dekt de bedrijfsschade die het gevolg is van een onderbreking of vermindering van de beroepsactiviteit na brand of een ander verzekerd schadegeval. Per werkdag inactiviteit is een vooraf bepaalde vergoeding vastgesteld. Wie en wat zijn verzekerd in de KBC-Gezinspolis? De KBC-Gezinspolis beschermt niet alleen u en alle personen die bij u inwonen, maar ook: uw minderjarige kinderen die bij uw ex-partner wonen, uw kinderen op kot, vergoeden. U fietst bijvoorbeeld verstrooid door een rood licht en veroorzaakt zo een ongeval waarbij iemand gewond raakt. Deze aansprakelijkheid geldt ook voor de daden van personen voor wie u instaat: uw kinderen, uw babysitter, enz. Uw kind gooit bijvoorbeeld met stenen naar voorbijrijdende autos. Verder kunt u aansprakelijk worden gesteld voor schade die uw dieren aanrichten, en voor schade veroorzaakt door gebouwen die u bewoont. Uw hond loopt bijvoorbeeld voor de wielen van een motorrijder die daardoor zwaar ten val komt. Tegen al die risicos kunt u zich verzekeren met de KBC-Gezinspolis die lichamelijke schade tot meer dan 23 miljoen euro en stoffelijke schade tot meer dan 6,5 miljoen euro vergoedt.
Tip
KBC Bank & Verzekering beschikt over uitgebreide brochures over brand- en diefstalpreventie, met duidelijke illustraties. U kunt ze aanvragen in elk KBC-bankkantoor en bij elke KBC-verzekeringsagent.
3 HOe besCHeRmT U UW GeZIN TeGeN ONVeRWACHTe GebeURTeNIsseN?

Als u een fout begaat of nalatig bent en daardoor iemand anders schade 105
de personen die al eens op uw kinderen passen, de personen die voor uw dieren zorgen, minderjarige kinderen van anderen als ze onder uw toezicht staan,
uw inwonende ouders, zelfs als ze permanent opgenomen worden in een rusthuis of verzorgingsinstelling. U en uw gezin zijn wereldwijd beschermd. De KBC-Gezinspolis biedt nog een paar extras. Zolang uw kinderen kinderbijslag genieten, is hun aansprakelijkheid ook verzekerd voor schade die ze veroorzaken tijdens een betaald klusje (babysitten, vakantiejob, enz.). Als iemand u of uw goederen wil redden en daardoor zelf schade lijdt, is voorzien in een vergoeding tot 65 000 euro. Bij een onrustwekkende verdwijning van een gezinslid (uw kind, uw partner, uw inwonende ouder, enz.), betaalt KBC Verzekeringen de opsporingskosten terug tot 12 500 euro. Wat als u zelf schade lijdt? Als u zelf slachtoffer bent, zorgt de rechtsbijstandsverzekering van uw gezinspolis ervoor dat u een schadevergoeding krijgt. Dat kan via een minnelijke regeling of via de rechtbank. Uw verzekering neemt de onderhandeling, de bemiddeling en alle kosten die daarvoor moeten worden gemaakt, op zich. Als de aansprakelijke voor het schadegeval insolvabel is en de door de rechtbank toegekende schadevergoeding niet kan betalen, betaalt KBC Verzekeringen tot 12 500 euro in zijn plaats. Voor lichamelijke schade is voorzien in nog eens 12 500 euro extra. Als u dat wilt, kunt u uw rechtsbijstandsverzekering uitbreiden. De Verzekering rechtsbijstand omni-contract verleent juridische bijstand in tal van contractuele geschillen: discussies bij de aankoop van nieuwe meubels, over een
geboekte reis (ook via het internet), over de aankoop van uw huis of bouwgrond, problemen bij het plaatsen van een nieuwe keuken, een verkeerde reservering van uw feestzaal, enz. De Uitbreiding rechtsbijstand voor koop- en reisgeschillen geeft juridische bijstand bij contractuele geschillen over koop- en reiscontracten en werd speciaal ontwikkeld voor jongeren tot en met 30 jaar. Nieuwe meubels, een tv, een koelkast, een nieuwe pc, de reservatie van een reis: ze nemen een grote hap uit het budget. Daarom is een goede bescherming in geval van discussies belangrijk. We geven trouwens niet alleen juridische bescherming voor aankopen, maar ook voor reizen.
moet en niemand voor het dier kan zorgen, betaalt de KBC-Gezinspolis de kosten voor opvang in het hondenpension tot 300 euro. Dat komt gemiddeld overeen met 20 tot 25 dagen opvang. Wat als u wel eens hulp bij u thuis krijgt? Als u tegen betaling iemand bij u thuis laat helpen, zoals een poetsvrouw, babysitter of tuinman, dan bent u wettelijk verplicht om die personen te verzekeren tegen arbeidsongevallen en ongevallen op de weg naar en van uw huis. Er hoeft zelfs geen geschreven arbeidsovereenkomst te bestaan. Deze verzekering voor hulp bij u thuis kunt u afsluiten als een optie in uw KBC-Gezinspolis. Zo verzekert u meteen de mensen die gratis en voor niets helpen in uw huishouden: uw moeder die u helpt met strijken, de dochter van vrienden die af en toe op uw kinderen past, uw vader die uw tuin onderhoudt, enz. Krijgen uw betaalde of onbetaalde helpers een ongeval? Dan vergoedt de KBC-Gezinspolis hun medische kosten, en hun tijdelijke en blijvende arbeidsongeschiktheid.
Wat als uw hond de beest uithangt? Als uw hond iemand bijt, vergoedt uw KBC-Gezinspolis de schade meteen. Het maakt niet uit wie hij bijt: iemand van het gezin, het kleinkind, de babysitter, de postbode, het buurmeisje dat geregeld met uw hond gaat wandelen, een vreemde. Bijt een vreemde hond iemand van uw gezin? Ook dan vergoedt de KBC-Gezinspolis de lichamelijke letsels, zelfs als de eigenaar van de hond niet te vinden is of de schade niet kan betalen. Als uw hond het slachtoffer wordt van een verkeersongeval betaalt de KBC-Gezinspolis uw dierenartskosten tot 2 000 euro en gedurende maximaal vijf maanden na het ongeval. Mocht uw hond overlijden als gevolg van het verkeersongeval, dan betaalt de verzekering de crematiekosten tot 350 euro en een nieuwe pup als u dat wilt. Als uw hond opvang nodig heeft omdat u plots naar het ziekenhuis 106
Tip
Als u iemand betaalt met dienstencheques, dan bent u niet verplicht om haar of hem te verzekeren tegen arbeidsongevallen. Dat geldt ook als uw babysitter ingeschreven is bij de Gezinsbond. De erkende ondernemingen die hen tewerkstellen, zorgen voor de nodige verzekeringen.
Bij een dodelijk ongeval betaalt de verzekering onder meer een lijfrente aan de weduwe/weduwnaar, een rente aan de kinderen en de begrafeniskosten.
ongeval? Dan krijgt u een extra vergoeding voor bijvoorbeeld het plaatsen van een lift, de aankoop van een rolstoel, het aanpassen van het huis, de aankoop van een assistentiehond, enz. Bent u grootouder en past u geregeld op uw kleinkinderen? Dan kunt u ook voor hen een KBCOngevallenverzekering sluiten. Goed om te weten is ook dat er geen medische acceptatie nodig is om die verzekering te sluiten en dat u korting krijgt als u ook een hospitalisatieverzekering hebt.
lopen daarbij risicos. Zij verrichten arbeid waarmee ze meestal niet vertrouwd zijn. De kans op een ongeval met blijvend letsel of op tijdelijke arbeidsongeschiktheid is dan ook niet te onderschatten. Om te vermijden dat zon ongeval dramatische financile gevolgen heeft, kunt u uw helpers verzekeren tijdens de bouwof verbouwingswerken. Uw KBCverzekeringsagent kan u daarover meer informatie geven. En hoe zit het met de risicos die u zelf loopt? De KBCOngevallenverzekering biedt u daarvoor de gepaste oplossing. In specifieke gevallen is maatwerk vereist. Spreek erover met uw KBCverzekeringsagent.
4 HOe besCHeRmT U UZelF eN GeZIN TeGeN ONGeVAlleN?

De KBC-Ongevallenverzekering biedt u en uw gezinsleden bescherming bij een ongeval in uw privleven (thuis, in het verkeer, op school, op vakantie, tijdens het sporten, enz.) n tijdens het uitvoeren van bouwof verbouwingswerken aan uw eigen woning. U kunt kiezen uit verschillende vergoedingsformules. Afhankelijk van de formule vergoeden we u in geval van blijvende ongeschiktheid en overlijden, en vergoeden we de medische en begrafeniskosten. Bent u het slachtoffer van een zwaar
5 HOe besCHeRmT U UZelF eN ONbeZOldIGde HelpeRs TIJdeNs UW (VeR)bOUWpROJeCT?

Kennissen of familieleden die onbezoldigd een handje toesteken bij de bouw of verbouwing van uw woning 107
Wat als u af te rekenen krijgt met een zware brand?

Een zware woningbrand zet uiteraard uw hele leven overhoop. Toch moet u zo snel mogelijk een aantal administratieve stappen zetten. Niet alleen om snel de schade vergoed te krijgen, maar ook om bijvoorbeeld een tijdelijk onderkomen voor uw gezin te vinden. Gelukkig kunt u daarvoor terugvallen op een uitgebreide dienstverlening vanwege KBC. Wat moet u zelf zeker doen? Neem onmiddellijk contact op met uw KBC-verzekeringsagent. In urgente gevallen kunt u ook altijd
naar de bijstandscentrale van KBC Verzekeringen bellen op het gratis telefoonnummer 0800 964 64. Uw KBC-verzekeringsagent is niet alleen uitstekend geplaatst om uw eerste, dringende vragen te beantwoorden, maar zorgt er ook voor dat de verzekeringsmaatschappij op de hoogte wordt gebracht. Hij kan u ook helpen om fotos van de schade te maken. Als u vermoedt dat de brand is veroorzaakt door de schuld van iemand anders, kunt u hem dat het best meteen vertellen. Uiteraard kunt u dat achteraf ook altijd aan de schade-expert laten weten. Goed om te weten: als uw buurman schade heeft geleden door
de brand in uw woning, moet die buur zich tot zijn eigen verzekering wenden. Zodra KBC op de hoogte is van het schadegeval, schakelt de verzekeraar een schade-expert in. Die neemt telefonisch contact met u op om een afspraak te maken. Die expert is de klok rond beschikbaar en kan dus indien nodig onmiddellijk naar u toekomen. Ga intussen nooit op eigen houtje zelf al opruimen. Vermits de schade nog moet worden bewezen, verplaatst u het best geen voorwerpen of brengt u geen andere wijzigingen in de woning aan zonder dat vooraf te bespreken met de schade-expert. De schade-expert maakt een inventaris
op van de beschadigde goederen en begroot de schade. Maar hij doet veel meer dan dat. Samen met u zoekt hij naar noodopvang voor uw gezin en voor eventuele huisdieren. Hij bekommert zich om de goederen die de brand doorstaan hebben en waakt erover dat die tijdelijk een veilig onderkomen vinden. Hij zorgt voor de beveiliging en bewaking van uw getroffen woning, zodat u niet ook nog eens het slachtoffer wordt van onverlaten die aan de haal gaan met sanitaire toestellen, keukenuitrusting of andere zaken. Ook organiseert hij een eerste, voorlopige opruiming en reiniging. Als dat nodig is, verwijst hij
u of uw gezinsleden door naar iemand die gespecialiseerd is in psychologische bijstand na een zware brand. Ten slotte treedt hij op als uw adviseur en begeleider voor alle verdere administratieve formaliteiten. Als u dat wilt, mag u ook zelf een schade-expert kiezen. KBC betaalt dan de kosten voor zijn tussenkomst terug. Houd er wel rekening mee dat er in dat geval een plafond van toepassing is. Maak tijdig de nodige afspraken met de priv-expert zodat zijn ereloon, btw inbegrepen, niet hoger is dan het in uw verzekeringscontract vastgelegde maximumbedrag. Een tip hierbij: na een brand wordt u gemakkelijk
gecontacteerd door priv-experts. Ga niet zomaar in op hun voorstellen en onderteken zeker geen documenten en overeenkomsten die u niet eerst zorgvuldig hebt gelezen. Bespreek dergelijke zaken eventueel eerst met uw KBC-verzekeringsagent. Een probleem dat dikwijls opduikt na een brand, is dat u dringende betalingen moet doen. KBC stelt u daarvoor een voorschot ter beschikking, zodat u zich daarover alvast geen zorgen hoeft te maken. U hebt immers al meer dan genoeg aan uw hoofd.
Inspiratie
Een veilige keuken Voorkomen is beter dan genezen De keuken is zonder twijfel de gevaarlijkste plek in huis, zowel voor volwassenen als voor kinderen. Nergens liggen in zon kleine ruimte meer gevaarlijke spullen voor het grijpen en staan er zoveel elektrische toestellen samen die hitte produceren. Tel daarbij nog de aanwezigheid van (heet) water en u heeft een gevaarlijke cocktail. Het gevaarlijkste element van die cocktail is: rommel! Hoe beter uw keuken georganiseerd is, en hoe meer u zelf let op het clean houden van die werkomgeving, hoe minder kans op ongevallen. Een goed begin is bewustwording: weet u wel met welke gevaarlijke toestellen en materialen u eigenlijk aan de slag gaat? Neem nu de frituurpan. Vetstof van 180 in een toestel waar vaak geen aparte en veilige plaats voor is voorzien, meestal gezet vlakbij een stopcontact. En weet u dat als die vuur vat u een branddeken moet gebruiken om te blussen en zeker geen water? Hoe heet wordt uw ovendeur? Die staat vaak op de ideale hoogte om met zijn verlichting nieuwsgierige kinderhandjes te lokken. Maakt u bewust gebruik van de achterste kookplaten omdat die voor diezelfde kinderhandjes onbereikbaar zijn? En als u de voorste kookplaten gebruikt, let u er dan altijd op dat de steel van de pan niet uitsteekt, zodat u er ook zelf niet tegenaan kunt lopen? Weet u dat de stoom van een stoomof waterkoker diepe brandwonden kan veroorzaken zonder dat u daar initieel iets van merkt? Ook de inrichting van de keuken speelt een rol. Let er bij het ontwerp vooral op dat u geen overbodige meters moet overbruggen, zeker niet met potten kokend water. Messen
horen achterin de lade, onbereikbaar voor kinderen. Een dieper werkblad geeft u de mogelijkheid om toestellen als een frituurpan, waterkoker of broodrooster verder naar achteren te zetten. Daar kunt u dan meteen ook uw messenblok kwijt. Diepe laden zijn een veel overzichtelijker en veiliger opbergplaats dan kasten. Heeft u kleine kinderen, wees er u dan van bewust dat zij graag bij u zijn als u kookt, en dat net die bezigheid dan al uw aandacht opslorpt. Kies daarom voor toestellen met een kinderslot,
een koude ovendeur en houd bij het opbergen rekening met de bereikbaarheid van uw voorraad en uw keukengerei, niet enkel voor uzelf, maar ook voor hen, want ze willen zo graag helpen. Zeker met kinderen is een ongevallenverzekering en/of een gezinspolis een must. Maar zorg er zelf voor dat u er geen beroep op moet doen!
111
Checklists
Checklists
1 U kOOpT eeN WONING

1 Win vooraf het advies van uw KBC-adviseur in. 2 Onderhandse verkoop: u neemt eventueel een optie later ondertekent u een onderhandse verkoopovereenkomst. Vergeet niet een opschortende voorwaarde met betrekking tot het bodemattest te bedingen. Openbare verkoop: u koopt de woning op de zitdag(en). 3 U vraagt een lening aan. 4 De aankoopakte en kredieten waarborgakte worden verleden. 5 U kunt verhuizen, tenzij er eerst verbouwingen nodig zijn.
Tip
2 U bOUWT OF VeRbOUWT eeN WONING

1 Win vooraf het advies van uw KBC-adviseur in. 2 Neem contact op met een architect. Hij tekent voor u een ontwerp. Zodra u daarover een akkoord bereikt, maakt de architect de meetstaten op. De meetstaten of beschrijvende opmetingen stipuleren de hoeveelheden van de verschillende materialen. Aan de hand daarvan kan een nauwkeurige kostenraming worden gemaakt. 3 De architect vraagt een stedenbouwkundige vergunning aan, terwijl u een kredietaanvraag doet. Tegelijkertijd kunt u in gezamenlijk overleg een aannemer en eventueel een veiligheidscordinator en epbverslaggever (energieprestatie en binnenklimaat) zoeken. 4 De stedenbouwkundige vergunning is in orde. De kredieten waarborgakte wordt verleden. Het werk kan beginnen. Denk er wel aan dat u een tijdelijke elektriciteitsaansluiting en water nodig hebt op de bouw plaats. Voorzie ook in de nodige verzekeringen, bijvoorbeeld tegen de bouwplaatsrisicos, de risicos in verband met tijdelijke helpers en inbraak. 5 De woning is klaar. U kunt verhuizen. Vergeet uw woningverzekering niet. 6 Stuur binnen een maand na de installatie van uw stookolietank een kopie van het conformiteitsattest en het meldingsformulier naar de bevoegde dienst. 7 Binnen de dertig dagen nadat u de woning hebt betrokken, moet u het kadaster op de hoogte brengen. U krijgt dan automatisch een kadastraal inkomen (KI) toegekend. U kunt binnen de twee maanden na de betekening bezwaar indienen tegen het toegekende KI en een ander bedrag voorstellen. Als u geen overeenstemming bereikt, zal een scheidsrechterlijke beslissing de knoop doorhakken. 8 Binnen de drie maanden, te rekenen vanaf de dag van de mededeling van het kadastraal inkomen, moet u een aangifte doen bij de btw-diensten.
3 U VeRHUIsT
1 Zeg tijdig en in overeenstemming met de contractuele verplichtingen uw huurovereenkomst op. Maak afspraken over de terugbetaling van de huurwaarborg, eventueel vermeerderd met rente. Wellicht moet er eerst een plaatsbeschrijving bij vertrek worden opgemaakt. Als u een schadevergoeding moet betalen, wordt die afgetrokken van de huurwaarborg. 2 De overname van de aansluitingen voor water, gas en elektriciteit in uw vorige woning kunt u regelen met de nieuwe huurders of eigenaars. Daarvoor moet u samen de diverse meterstanden invullen op een speciaal formulier. 3 Vraag in uw nieuwe woning tijdig de aansluitingen aan voor water, gas, elektriciteit, televisiedistributie, internet, telefoon en fax. De gegevens die u daarvoor nodig hebt, kunt u krijgen op het gemeentehuis van uw nieuwe woonplaats. 4 Zoek zo nodig op voorhand een school voor uw kinderen. Breng uw huisarts en tandarts op de hoogte van uw verhuisplannen. Eventueel kunnen zij u helpen bij de zoektocht naar geschikte collegas in uw nieuwe buurt. 5 Controleer elke dag de post en stel een lijst samen van de correspondenten die een bericht van adresverandering moeten ontvangen. 6 Bereid de eigenlijke verhuizing goed voor. Als u alles zelf klaart, moet u over een voldoende ruime wagen, het vereiste rijbewijs en een aantal helpers beschikken. Als u een bestelwagen huurt, moet u letten op de dagen kilometerprijs, de verzekeringsvoorwaarden, het aantal vrije kilometers en de staat van het voertuig. Laad de bestelwagen tijdens de verhuizing nooit te zwaar, want bij een ongeval kunt u dan aansprakelijk worden gesteld. Vraag indien nodig parkeerborden aan bij de politie. Denk ook aan de verzekering. Is uw 113
inboedel gedekt door uw brandverzekering? Sluit een dekking tijdelijke helpers af voor de vrienden en familieleden die u een handje komen helpen. 7 Houd er rekening mee dat uw woning misschien nog niet volledig af of verbouwd is op de dag van de verhuizing. Alternatieve logeeradressen en meubelbewaring zijn op dat ogenblik welkom. 8 Als u naar een bestaande woning verhuist, moet u nagaan wanneer de schoorsteen daar voor het laatst is geveegd. Als dat langer dan een jaar geleden is, kunt u hem het best vr de verhuizing laten vegen. Zo vermijdt u dat uw huis na de verhuizing opnieuw onder het stof zit. Laat ook de verwarmingsinstallatie en eventuele gastoestellen op voorhand nakijken. 9 Als u met een verhuisfirma werkt, moet u daar tijdig contact mee opnemen. De prijzen zijn vrij, zodat de verschillen hoog kunnen oplopen. Geen waterdichte, maar toch een zekere waarborg voor kwaliteit is het lidmaatschap van de Belgische Kamer der Verhuizers (BKV vzw), tel. 02 428 63 45. Die federatie hanteert een gemiddeld aanbevolen tarief voor haar leden en raadt iedereen aan om bij enkele firmas een offerte te vragen. De firma zelf is uiteraard verzekerd voor de vrachtwagen, maar de klant moet een verzekering nemen voor de inboedel. Verhuisfirmas beschikken over heel handige dozen die zelfs volgeladen nog te tillen zijn. Informeer wel eerst naar de kostprijs. Ga ook na of u misschien een verhuislift nodig hebt. 10 Meet op voorhand alle ruimten op, zodat u weet welke meubels waar kunnen staan. 11 Zet uw diepvriezer de nacht voor de verhuizing op de hoogste stand. Isoleer hem tijdens de verhuizing met dekens. Zo hoeft u hem niet te ontdooien. 12 Breng kleine kinderen als het even kan elders onder op de dag van de verhuizing. Uw huisdieren kunnen voor een dag bij vrienden, familieleden of het dierenasiel terecht. Katten vergen achteraf extra aandacht. Ze zijn heel gehecht aan hun woonomgeving. Houd ze daarom drie weken binnen om te voorkomen dat ze op zoek gaan naar hun oude stek, beginnen te zwerven en niet meer terugkeren. 13 Geef de verschillende ruimten een nummer, en vermeld dat ook op de meubels en de dozen. Zo komt alles meteen op de juiste plaats terecht. Begin altijd met de installatie van de bad- en de slaapkamer. Ook als de rest niet klaar is, kunt u nu een bad nemen en slapen. Zorg voor voldoende drank en eten voor de verhuisdag. Houd altijd EHBO-spullen, zeep, handdoeken, een hamer en een handige tang binnen handbereik. 14 Maak uw vorige woning pas schoon na de verhuizing, anders is het verspilde moeite. 15 Meld binnen 8 werkdagen na de verhuizing uw nieuwe adres bij de dienst bevolking (van uw nieuwe gemeente, als u van gemeente verandert). Op de dienst bevolking van uw nieuwe woonplaats wordt ook de inschrijving van uw auto of motor in orde gebracht. Automatisch wordt ook een aantal andere instanties op de hoogte gebracht. 16 Breng uw bank op de hoogte. U kunt desgewenst clint worden bij een ander bankkantoor. De door lopende opdrachten en domiciliringen worden dan in orde gebracht. 17 Het spreekt voor zich dat u ook uw werkgever op de hoogte brengt van uw verhuizing. Dat is niet alleen noodzakelijk voor alle officile papieren en voor de betaling van uw loon op uw nieuwe bankrekening, maar het kan ook een invloed hebben op een eventuele kilometervergoeding. Andere instanties die u op de hoogte moet brengen zijn: de RVA en de dienst voor arbeidsbemiddeling (VDAB, Actiris, FOREM) als u werkloos bent en de Hulpkas voor Werkloosheidsuitkeringen als die u de werkloosheidsuitkering uitbetaalt; het kinderbijslagfonds; het Ondernemingsloket en de Kas voor Sociale Verzekeringen van Zelfstandigen als u zelfstandige bent; uw ziekenfonds; de vakbond; de bibliotheek; de onderwijsinstelling van uw kinderen; de verenigingen waarvan u lid bent; verdelers van kranten, tijdschriften en andere publicaties waarop u een abonnement hebt.
114
18 Wellicht zult u nieuwe adreskaartjes moeten laten drukken. Denk ook aan het nieuwe naambordje voor uw huisbel en brievenbus. 19 Bespreek met uw verzekeraar of er, behalve het adres, nog iets moet worden aangepast in uw verzekeringspolissen. Voor de brandverzekering van de woning zal dat meestal nodig zijn. 20 De belastingdiensten weten u normaal wel te vinden. Als u echter niet tijdig (vr 1 juni) een aangifteformulier hebt ontvangen, moet u er zelf een aanvragen bij de belastingen. Breng hen ook op de hoogte van uw adreswijziging als u voordien een bezwaarschrift hebt ingediend. 21 Bij bpost kunt u uw correspondentie gedurende een bepaalde periode laten bewaren of tot vier maanden na uw verhuizing laten nasturen. Via speciale kaarten van bpost kunt u ook tegen een voordelig tarief berichten van adresverandering versturen. 22 Een handige dienstverlening is DoMyMove, een initiatief van bpost. Met die dienst kunt u de partners van dat initiatief vrij goedkoop op de hoogte brengen van uw verhuizing. Formulieren vindt u in het postkantoor.
4 PRemIes eN ANdeRe FINANCIle TUsseNkOmsTeN

1 Bent u van plan om energiebesparende investeringen te doen? Kijk dan na of u aanspraak kunt maken op gewestelijke tussenkomsten (zie pagina 116 Nuttige adressen). Ook de Vlaamse netbeheerders geven premies. Verder zijn er eventueel tussenkomsten van de provincie, de gemeente of bepaalde sectorverenigingen. 2 Er bestaan nog tal van andere premies en voorzieningen. Via de websites van de gewesten vindt u daarvan een handig overzicht en alle informatie met betrekking tot de voorwaarden (zie pagina 116 Nuttige adressen). 3 Bent u van plan om investeringen te doen om uw woning brand- en inbraakveiliger te maken? Dan komt u wellicht in aanmerking voor een fiscaal voordeel. Zie op besafe.be onder burgers en mijn huis.
5 U kOmT pRATeN meT UW KBC-kRedIeTAdVIseUR

1 Uw huiswerk. Denk op voorhand na over een aantal beslissingen en randvoorwaarden. Op welke looptijd wilt u lenen? Welk maandelijks bedrag kunt/wilt u spenderen aan de terugbetaling van het krediet? Op www.kbc.be/simulatie_woningkrediet kunt u de oefening al eens maken. Breng de simulaties gerust mee naar het kantoor. Staan er op korte of iets langere termijn grote wijzigingen in uw gezinssituatie op het programma? We denken dan aan gezinsuitbreiding, meer of minder gaan werken, kinderen die hogere studies gaan beginnen, enz. Zulke wijzigingen kunnen tot gevolg hebben dat ook uw financile situatie verandert. Die informatie is belangrijk om het krediet op uw maat uit te werken en om de juiste verzekeringen te kunnen aanbieden. 2 Inkomstenbewijzen. Breng de meest recente loonstroken en het meest recente aanslagbiljet mee. Dat laatste is handig om een fiscale simulatie te maken en zo de financile weerslag van een woningkrediet in te schatten. 3 Investeringsbewijzen. Dat zijn de onderhandse verkoopovereenkomst bij een aankoop, of het door de architect opgemaakte bestek bij een bouw of verbouwing. 4 Eigendomstitels of bewijzen van schenkingen. Die zijn belangrijk als u al eigenaar bent van de bouwgrond waarop u wilt bouwen, of van de woning die u wilt verbouwen. 5 Een overzicht van de eventuele premies of subsidies. 6 Plannen van de woning. De plannen kunnen van pas komen voor de berekening van de woningpolis.
6 VAsTGOed, sCHeNkING eN sUCCessIe

Alles over erven en schenken vindt u in de gratis KBC-brochure Gids erfrecht en successieplanningen. Vraag hem in het KBC-bankkantoor.
115
Nuttige adressen
1 RUImTelIJke ORdeNING eN HUIsVesTING
1 VLAANDEREN DEPARTEMENT RUIMTELIJKE ORDENING, WOONBELEID EN ONROEREND ERFGOED (RWO) www.rwo.be (onder contact vindt u alle adressen voor uw provincie) www.wonenvlaanderen.be (premies, woningkwaliteit) www.ruimtelijkeordening.be (vergunningen) www.onroerenderfgoed.be (premies, fiscale aftrek, vergunningen) Vlaamse Infolijn 1700
2 BRUSSEL DE STADSWINKEL VZW & HET BRUSSELS ENERGIE AGENTSCHAP (ABEA) Sint-Gorikshallen Sint-Goriksplein 1, 1000 Brussel Tel. 02 219 40 60 www.stadswinkel.be (renovatie, energie, premies) MINISTERIE VAN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST BESTUUR RUIMTELIJKE ORDENING EN HUISVESTING Stedenbouw Tel. 02 204 17 68/69 Tel. 0800 40 400 www.stedenbouw.irisnet.be (vergunningen) www.cil-wic.be, www.premie-renovatie.irisnet.be (premies) www.wijken.irisnet.be (wijkcontracten) www.monument.irisnet.be (subsidies, fiscale voordelen) Huisvesting Stadsvernieuwing Monumenten en Landschappen Tel. 02 204 25 75
3 WALLONI Infolijn 0800 11 901 MINISTERIE VAN HET WAALS GEWEST http://dgo4.spw.wallonie.be
AFDELING RUIMTELIJKE ORDENING EN STEDENBOUW, HUISVESTING EN MONUMENTEN EN LANDSCHAPPEN
2 ARCHITeCTeN
KONINKLIJKE FEDERATIE VAN DE ARCHITECTENVERENIGINGEN VAN BELGI FAB Ernest Allardstraat 21 bus 1, 1000 Brussel Tel. 02 512 34 52 www.fab-arch.be ORDE VAN ARCHITECTEN www.ordredesarchitectes.be www.architect.be
NAV DE VLAAMSE ARCHITECTENORGANISATIE 117 Spastraat 8, 1000 Brussel Tel. 02 238 07 70 www.nav.be
BOND VAN VLAAMSE ARCHITECTEN BVA Ernest Allardstraat 21, 1000 Brussel Tel. 02 512 25 78 www.bondvlaamsearchitecten.be
UNION WALLONNE DES ARCHITECTES UWA NEDERLANDSTALIG COLLEGE VAN DESKUNDIGEN ARCHITECTEN VAN BELGI NCDAB COllGe des EXpeRTs ARCHITeCTes de BelGIQUe CEAB Livornostraat 160 bus 2, 1000 Brussel Tel. 02 649 50 66 www.redweb.be/architectexpert Leuvensesteenweg 613, 1930 Zaventem Tel. 0471 22 11 91 www.ncdab.be Place de lAnge 48, 5000 Namur Tel. 081 28 05 43 www.uwa.be
3 AANNemeRs eN dIeNsTeN VAN HeT bOUWbedRIJF

CONFEDERATIE BOUW VLAAMSE CONFEDERATIE BOUW VCB Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel Tel. 02 545 57 49 www.vcb.be Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel Tel. 02 545 56 00 www.confederatiebouw.be
CONFEDERATIE BOUW BRUSSEL-HOOFDSTAD CBBH Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel Tel. 02 545 58 29 www.confederatiebouw.be/brusselhoofdstad
CONFEDERATION CONSTRUCTION WALLONNE CCW WETENSCHAPPELIJK EN TECHNISCH CENTRUM VOOR HET BOUWBEDRIJF WTCB Lozenberg 7, 1932 Sint-Stevens-Woluwe Tel. 02 716 42 11 www.wtcb.be Lombardstraat 34-42, 1000 Brussel Tel. 02 545 56 68 www.ccw.be
BOUWUNIE UNIE VAN HET KMO-BOUWBEDRIJF Maria Theresialaan 35, 1800 Vilvoorde Tel. 02 588 11 00 www.bouwunie.be
4 ANdeRe beROepsVeReNIGINGeN UIT de bOUWbRANCHe

CONTACTVERENIGING VOOR VEILIGHEIDSCORDINATOREN VC-CS BELGISCH INSTITUUT VAN VEILIGHEIDS- EN GEZONDHEIDSCORDINATOREN Vorstlaan 47 bus 2, 1160 Brussel Tel. 02 660 92 69 www.bib-co.com 118 Louizalaan 216 bus 292, 1050 Brussel Tel. 016 80 81 81 www.vccs.be
KONINKLIJKE CONFEDERATIE DER LANDMETERS-EXPERTEN KCLE Brusselsesteenweg 323a bus 11, 1410 Waterloo Tel. 02 644 94 69 www.kcle-crge.org
ASSOCIATIE VAN BELGISCHE EXPERTEN ABEX Frans Van Kalkenlaan 1 bus 104, 1070 Brussel Tel. 02 523 73 33 www.abex.be
ASSOCIATIE VAN INTERIEURARCHITECTEN VAN BELGI AINB BELGISCHE FEDERATIE GROENVOORZIENERS BFG www.bfg-fbep.org Spastraat 8, 1000 Brussel Tel. 02 238 06 20 www.ainb.be
BELGISCHE VERENIGING VAN TUINARCHITECTEN EN LANDSCHAPSARCHITECTEN BVTL Leopold II-laan 53, 1080 Brussel Tel. 0496 06 63 36 www.bvtl.be
5 KOpeN eN VeRkOpeN VAN eeN ONROeReNd GOed

KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT Bergstraat 30-34, 1000 Brussel Tel. 02 505 08 11 www.notaris.be
BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS BIV Luxemburgstraat 16b, 1000 Brussel Tel. 02 505 38 50 www.biv.be
CONFEDERATIE VAN IMMOBILINBEROEPEN VAN BELGI CIB www.cib.be
6 FIsCAle AspeCTeN
FEDERALE OVERHEIDSDIENST FINANCIN Contact Center Tel. 02 572 57 57 Algemene administratie van de patrimoniumdocumentatie AAPD (kadaster, registratie en domeinen) Tel. 02 576 35 98
7 MIlIeUAspeCTeN
PORTAALSITE VLAAMSE OVERHEID www.milieuinfo.be
OPENBARE AFVALSTOFFENMAATSCHAPPIJ VOOR HET VLAAMSE GEWEST OVAM Stationsstraat 110, 2800 Mechelen Tel. 015 28 42 84 www.ovam.be
119
LEEFMILIEU BRUSSEL BIM Gulledelle 100, 1200 Brussel Tel. 02 775 75 75 PORTAALSITE WAALS GEWEST http://environnement.wallonie.be www.leefmilieubrussel.be
ARGUS HET MILIEUPUNT VAN KBC EN CERA Eiermarkt 8, 2000 Antwerpen Tel. 03 202 90 70 www.argusmilieu.be
CENTRUM DUURZAAM BOUWEN Marktplein 7 bus 1, 3550 Heusden-Zolder Tel. 011 79 97 51 www.centrumduurzaambouwen.be
8 ENeRGIe
WEBSITES OVERHEID Vlaanderen: www.energiesparen.be Brussel: w ww.leefmilieubrussel.be Walloni: http://energie.wallonie.be
FEDERALE OVERHEIDSDIENST ECONOMIE CONTACT CENTER Tel. 0800 120 33 www.mineco.fgov.be
COMMISSIE VOOR DE REGULERING VAN DE ELEKTRICITEIT EN HET GAS CREG www.creg.be Graaf de Ferrarisgebouw Koning Albert II-laan 20 bus 19, 1000 Brussel Tel. 1700 www.vreg.be VLAAMSE REGULERINGSINSTANTIE VOOR DE ELEKTRICITEITS- EN GASMARKT VREG
COMMISSION WALLONNE POUR LENERGIE CWAPE Route de Louvain-la-Neuve 4 bote 12, 5001 Namur Tel. 081 33 08 10 www.cwape.be
DE BRUSSELSE REGULATOR VOOR ENERGIE BRUGEL Kunstlaan 46, 1000 Brussel Tel. 0800 97 198 www.brugel.be
ODE ORGANISATIE DUURZAME ENERGIE Koningsstraat 35, 1000 Brussel Tel. 02 218 87 47 www.ode.be
BELSOLAR BEROEPSFEDERATIE VOOR ACTIEVE THERMISCHE ZONNE-ENERGIE p/a ATTB Sectie 5 Frans Geldersstraat 7 bus 4, 1800 Vilvoorde www.belsolar.be
120
9 DIVeRseN
VERZOENINGSCOMMISSIE BOUW Espace Jacqmotte Hoogstraat 139, 1000 Brussel Tel. 02 504 97 86 www.bouwverzoening.be
ALIA SECURITY BEROEPSVERENIGING VAN DE ELEKTRONISCHE BEVEILIGING VENTIBEL SECTORORGANISATIE VOOR VENTILATIE Volkstraat 57, 2000 Antwerpen Tel. 0478 56 21 23 www.ventibel.be Marlylaan 15, 1120 Brussel www.aliasecurity.be
BELGIAN CENTRE FOR DOMOTICS AND IMMOTICS BCDI www.bcdi.be
10 INTeRessANTe WebsITes
Bouwen en verbouwen www.habitos.be (informatie over bouwen en renoveren) www.houseonline.be Inspiratiedagen www.mijnhuismijnarchitect.com www.devlaamserenovatiedag.be Beurzen www.batibouw.be www.bisbeurs.be www.cocoon.be www.bouwreno.be www.bouwinnovatie.be www.bois-habitat.be www.batireno.be www.tendancesmaison.be Duurzaam (ver)bouwen www.energiebewustarchitect.be www.passiefhuisplatform.be www.bouwteam.be www.duurzameenergie.org www.vibe.be www.gidsvoorduurzameaankopen.be www.energie-habitat.be www.energies-renouvelables.org www.energies-renouvelable.com www.apere.org Vastgoed www.pap.be www.woneninbrussel.be www.notarimmo.be Lenen www.kbc.be/lenen Verzekeringen www.kbc.be/verzekeren Subsidies www.premiezoeker.be www.stadswinkel.be http://dgo4.spw.wallonie.be Fiscaliteit www.onroerendevoorheffing.be (belastingportaal Vlaanderen) http://fiscalite.wallonie.be (belastingportaal Walloni) www.brussel.irisnet.be
121
Denkt u aan bouwen, een woning kopen of verbouwen? Dan geven we u graag persoonlijk kredietadvies. Gratis en zonder enige verbintenis. Bovendien kunnen we u uitgebreid advies geven over de verzekering van uw eigendom. Om u concrete informatie te kunnen geven, hebben we enkele gegevens nodig. Op basis daarvan werken we een voorstel voor u uit. U hoeft daarvoor alleen het bijgevoegde formulier in te vullen en af te geven in een KBCbankkantoor. Onze medewerkers helpen u graag om alles correct in te vullen. Het is namelijk belangrijk voor u dat we ons een juist beeld van uw situatie kunnen vormen. Enkel zo kunnen we u in een persoonlijk gesprek advies op maat geven met exacte cijfers. Het gaat tenslotte om uw centen en uw toekomst.
Colofon
Hoofdredactie Staf Bellens en Colette Demil, CD Media Productions, Geraardsbergen Redactie Elke Beten, Marjan Bruyland, Dieter Coenen, Johan De Blay, Yvette Lauwers, Werner Mertens, Anneleen Meylaerts, Marijke Pertz, Els Roelandt, Katleen Troch, Veerle Van Cauwenberg, Katrien Van Gijsel, Stina Piron, Vincent Windels At Home Publishers, Houtvenne Concept, vormgeving, zetwerk en fotografie At Home Publishers, Houtvenne www.athomepublishers.be Fotoverantwoording Coverfoto Architect Egide Meertens p. 5: Architect Louis Martens pp. 10-11: Architect HC Demyttenaere p13-14: Vanden EeckhoudtCreyf Architecten p. 15: VIAZ Architecten p. 16: Fotografie Bieke Claessens p. 17: Architecten Stefan Cuyvers / Architect Mark Bernaert / Verdickt & Verdickt Architecten / Teema Architecten p. 18: Architect De Ruyck Lieven en Tine Brits p. 21: Stam Architecten p. 22: Architect Koen Dergent / Architecen Wouters & Wambeke / Architecten Lammens en Desmet p. 24: Max 8 Architecten Fotografie Filip van Geloven p. 25: A2D architecten / HVH Architecten p. 28: Architect HC Demyttenaere / Architecte Lie Ulenaers / Renson p. 32: Architect Egide Meertens / Architecten Lammens en Desmet p. 38: Architect Mieke Van Herck p. 40: Architect Danny Vandervoort p. 41: Architect Bart Coenen p. 42: Architect Lieselotte Steurbaut p. 44: CTRL V Architecten / Architect Ann Huysmans p. 45: Atelier Darchitecturte Grondal pp. 46-47: Group O Architecten pp. 48-49: AS Architecten pp. 50-51: ARPA Architecten Fotografie Bieke Claessens p. 52: Architecten Vens Vanbelle p. 61: Group O Architecten p. 64 : Dimitri Van den Bossche p. 65: POM architecten pp. 68-69: Architect An Van den Abeele pp. 70-71-73: Architect Louis Martens pp. 76-77-78: Architect Patricia Feusels pp. 78-79: Vanden Eeckhoudt-Creyf Architecten p. 80: Architect Jan Demuynck p. 82: Architect Heremans Manshoven p. 83: Areal Architecten Fotografie Thomas de Bruyne p 84-85: Architect Jan Demuynck - p. 86: Architect Raymond Van Dessel p. 89: Architect Wim Dams p. 93: KP Architect voor ISM Architecten p. 94: Architect Peter Jannes p. 96: Crepain-Binst Architecten p. 97: Architect Stefan Cuyvers pp. 98-99: Architect Thibault Ryckebosch pp. 100-101: Hippo Architecten p. 103: Architect Benoit Callens p. 107: Denc-Studio Architecten p. 110: Blum / Grohe p. 112: VIAZ Architecten p. 116: Architecte Lie Ulenaers Tekstcorrectie, vertaling en proeflezen KBC Marketing & Communicatie, Leuven Druk Van der Poorten, Leuven Redactie beindigd op 17 december 2012. 122
Addendum
123
Addendum
1 Aanvullingen: Woongids editie 2013

Hoofdstuk 3: Welke fiscale voordelen kan een hypothecair krediet u opleveren. De fiscale wijzigingen die we aanbrachten in de editie van 2013, waren gebaseerd op het wetsontwerp zoals dat bij het in druk gaan van de gids bestond. De uiteindelijke wettekst die werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 28 december 2012, wijkt af van de eerder gepubliceerde wetsontwerpen. Daarom geven we volgende extra duiding mee. Woonbonus 1 De woonbonus bestaat sinds 1 januari 2005 (ook bekend als aftrek enige eigen woning). Het is een aftrekbare uitgave die in mindering wordt gebracht van het netto gezamenlijk belastbaar beroepsinkomen. Concreet levert die aftrek een fiscaal voordeel op tegen marginaal tarief (het hoogste percentage van de progressieve tarieven, afhankelijk van de beroepsinkomsten). 2 In de wetsontwerpen werd de woonbonus omgevormd naar een belastingvermindering van 45%, ongeacht de beroepsinkomsten. Dat zou voordeliger worden voor belastingplichtigen met een laag loon en nadeliger voor belastingplichtigen met een hoog loon. 3 De definitieve wettekst bevat die wijzigingen echter niet meer. Het bestaande regime van de woonbonus blijft dus behouden zoals onder 1. Bouwsparen en bijkomende interestaftrek Net als voor de woonbonus omvatten de wetsontwerpen de wijziging van het fiscale voordeel van bouwsparen en van de bijkomende interestaftrek. Dat voordeel zou worden beperkt van het marginale tarief naar 45%, ongeacht de beroepsinkomsten. Ook dat werd niet opgenomen in de definitieve, gepubliceerde wettekst. Het fiscale voordeel van bouwsparen en van de bijkomende interestaftrek wijzigt dus niet. Langetermijnsparen De definitieve wetteksten omvatten wel een wijziging van het fiscale regime van langetermijnsparen voor kredieten of individuele levensverzekeringen. Het fiscale voordeel wordt teruggebracht tot 30%. Voordien lag het voordeel tussen 30% en 40%.
2 Correcties in de Woongids editie 2013

P. 28 tabel
Kredietbedrag
12 500 25 000 50 000 75 000 100 000 125 000 150 000 175 000 200 000 225 000 250 000 275 000 300 000 325 000 350 000
Benaderende kosten, inclusief registratierechten, kosten hypotheekkantoor, ereloon van de notaris, de diverse kosten en de verschuldigde btw
tussen 1 205,78 en 1 689,78 euro tussen 1 572,13 en 2 056,13 euro tussen 2 159,99 en 2 643,99 euro tussen 2 647,42 en 3 131,42 euro tussen 3 095,98 en 3 579,98 euro tussen 3 544,53 en 4 028,53 euro tussen 3 993,07 en 4 477,07 euro tussen 4 441,63 en 4 925,63 euro tussen 4 890,18 en 5 374,18 euro tussen 5 338,72 en 5 822,72 euro tussen 5 809,36 en 6 293,36 euro tussen 6 202,93 en 6 686,93 euro tussen 6 596,30 en 7 080,30 euro tussen 6 989,69 en 7 473,69 euro tussen 7 383,06 en 7 867,06 euro 124
Addendum
P. 30 Hoeveel bedraagt uw belastingvermindering? Per belastingplichtige en per belastbaar tijdperk komt een te indexeren basisbedrag van 1 500 euro (2 200 euro voor aanslagjaar 2013 inkomstenjaar 2012) in aanmerking voor de belastingvermindering. Dat basisbedrag geldt tot de lening is terugbetaald en is onafhankelijk van het beroepsinkomen. Het fiscale voordeel is gelijk aan het marginale tarief. P. 32 tabel Hebt u nog recht op de verhoging in volgende situaties?
2e woning op 31 december van om het even welk Aankoop jaar na het jaar waarin het krediet werd aangegaan
100% volle eigendom Mede-eigendom Blote eigenaar Erfpachter Opstalhouder Vruchtgebruiker P. 34 voorbeeld Voorbeeld van scale besparing Nee Nee Ja Nee Nee Nee
Schenking
Nee Nee Ja Nee Nee Nee
Erfenis
Nee Ja Ja Nee Nee Ja
De 45% die we in dit voorbeeld hanteren, is het marginale tarief op basis van de beroepsinkomsten. P. 35 Welk scaal voordeel geeft de premie voor de kredietgebonden overlijdensverzekering? De belastingvermindering wordt berekend: - tegen 30% van de betaalde premie als de lening, waaraan de verzekering is verbonden, in aanmerking komt voor langetermijnsparen; - tegen marginaal tarief als de lening, waaraan de verzekering is verbonden is, recht geeft op de belastingver min dering bouwsparen. Welk fiscaal voordeel geeft het terugbetaalde kapitaal? Als u maar n woning hebt, wordt een verhoogde belastingvermindering bouwsparen (marginaal tarief voor de terugbetalingen) verleend. P. 39 cijfervoorbeeld De 45% die we in dit voorbeeld hanteren, is het marginale tarief op basis van de beroepsinkomsten. P. 40 3 bijkomende interestaftrek De 45% die we in dit voorbeeld hanteren, is het marginale tarief op basis van de beroepsinkomsten. P. 41 cijfervoorbeeld De 45% die we in dit voorbeeld hanteren, is het marginale tarief op basis van de beroepsinkomsten. P. 42 tabel Het fiscale voordeel voor de enige eigen woning is het marginale tarief. P. 59 tarief Waals Gewest Groot beschrijf: 12,50% klein beschrijf: 6%
125
Addendum
3 Extra informatie
Gendexeerde bedragen aanslagjaar 2014, inkomstenjaar 2013 voor hypothecaire kredieten Woonbonus Basisbedrag: 2 260 euro. Toeslag: 750 euro. Verhoging kinderen ten laste: 80 euro Langetermijnsparen Grensbedrag: 75 270 euro Maximale korf: 2 260 euro Wijzigingen vanaf 2014 De laatste weken verschenen er regelmatig berichten over de overdracht van de aftrek ingevolge de woonbonus van het federale naar het gewestelijke niveau vanaf 2014. Op dit ogenblik is er geen informatie beschikbaar over hoe die overdracht gaat verlopen en wat de gevolgen zullen zijn voor nieuwe en lopende kredieten.
126
Hebt u nog vragen

Hebt u nog vragen over uw bankzaken of verzekeringen? Praat er dan over met een medewerker van uw KBC-bankkantoor of met uw KBC-verzekeringsagent. U kunt ook bellen naar het KBC-Telecenter op het nummer 078 152 153. Op werkdagen van 8 tot 22 uur en op zaterdag en banksluitingsdagen van 9 tot 17 uur. U kunt ook schrijven, faxen, mailen of surfen naar: KBC-Telecenter Schoenmarkt 35 2000 Antwerpen Fax 03 283 29 50 kbc.telecenter@kbc.be www.kbc.be Alle verrichtingen van KBC Bank NV zijn onderworpen aan de Algemene Bankvoorwaarden, waarvan de tekst verkrijgbaar is in alle KBC-bankkantoren. Zetel van de vennootschap: KBC Bank NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, Belgi. BTW BE 0462.920.226, RPR Brussel, FSMA 026256 A. Een onderneming van de KBC-groep Verantwoordelijk uitgever: KBC Groep NV, Havenlaan 2, 1080 Brussel, Belgi. BTW BE 0403.227.515, RPR Brussel.
Wij spreken uw taal.
Wordt u de eigenaar van een woning? Dan is deze KBC-Woongids uw onmisbare leidraad. Eigenaar van een woning worden is een complex proces. Maar met goede informatie hebt u alle troeven in handen om de juiste keuzes te maken. KBC Bank & Verzekering wil u daarbij helpen. Met actueel en volledig advies. In deze KBC-Woongids vindt u procedures die u voor, tijdens en na de aankoop van een bouwgrond of woning het best kunt volgen. Van het contract met de architect en de veiligheidscordinator, over de bouwaanvraag, de aansprakelijkheid van de aannemer en de leningaanvraag tot de verzekering van uw onroerend goed. U vindt hierin ook een handig kostenoverzicht. En een antwoord op specieke vragen als: Hoe zit het met samenwonenden en onroerend goed? Wat als een bouwgrond in landpacht is gegeven? U merkt het: een woning bouwen of kopen is meer dan een lening aangaan of een verzekering sluiten. Er zijn talrijke juridische, nancile en scale aspecten waarmee u rekening moet houden. Met een gids als deze kunt u dan veel geld besparen.
SAP 11192, 01-2013
www.kbc.be

Woongids KBC 2013

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Woongids KBC 2013

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

KBC-Woongids

KBC Bank & Verzekering

KBC Bank & Verzekering

EEN WONING HUREN

Een woning huren

1 HUReN: de VOOR- eN NAdeleN Voordelen

Een woning huren

Meer informatie over de woningpolis vindt u op de losse pagina hierbij.

5 HOe besCHeRmT U UW HUURWONING?

4 HUReN meT TWee

6 SpAAR AlVAsT FIsCAAl VOORdelIG VOOR eeN eIGeN WONING

Expert aan het woord

Een woning huren

Een woning huren

DE FINANCIERING VAN UW EERSTE WONING

De financiering van uw eerste woning

1 HOeVeel kUNT U leNeN?

Hoeveel kunt u lenen? (in euro)

2 WeGWIJs IN HeT HYpOTHeCAIRe kRedIeT

Voor welke looptijd kiest u?

Lening van 75 000 euro tegen 4%*

20 jaar 451,68 euro 305,13 euro

108 403,20 euro 17 586 euro

Het rentetarief is ctief

De financiering van uw eerste woning

Voor welk systeem van terugbetaling kiest u?

U leent 25 000 euro over 20 jaar tegen 4%*

Rentebestanddeel 81,85 euro 5,79 euro

Kapitaalbestanddeel 68,71 euro 144,77 euro

Totaal maandelijkse terugbetaling 150,56 euro 150,56 euro

Het rentetarief is ctief

U leent 25 000 euro over 20 jaar tegen 4%*

Rentebestanddeel 81,85 euro 4,10 euro

Kapitaalbestanddeel 104,16 euro 104,16 euro

Totaal maandelijkse terugbetaling 186,01 euro 108,26 euro

Het rentetarief is ctief

kruist worden door stijgingen en dalingen van de rente.

De financiering van uw eerste woning

Hoe sterk kan de rente stijgen of dalen bij een renteherziening?

Welk rentetarief kunt u krijgen?

De financiering van uw eerste woning

U kunt de looptijd aanpassen

De financiering van uw eerste woning

Wat kost een hypothecair krediet?

Kredietbedrag (in euro)

De financiering van uw eerste woning

3 Welke FIsCAle VOORdeleN kAN eeN HYpOTHeCAIR kRedIeT U OpleVeReN?

De Europese Economische Ruimte omvat de EU-lidstaten plus Liechtenstein, Noorwegen en IJsland.

De financiering van uw eerste woning

Hebt u recht op de vermindering in de volgende situaties?

Hebt u nog recht op de verhoging in volgende situaties?

De financiering van uw eerste woning

Voorbeeld van fiscale besparing

De financiering van uw eerste woning

De oude fiscale regeling

De financiering van uw eerste woning

De financiering van uw eerste woning

Totaal belastingvoordeel 89,99 + 877,50 + 15,01 + 202,32 + 45 = 1 229,82 euro 39

4 Overzicht van het belastingvoordeel met de oude regeling

De financiering van uw eerste woning

Berekening van het belastingvoordeel volgens de woonbonus

5 De FIsCAle VOORdeleN VAN UW HYpOTHeCAIR kRedIeT: eeN OVeRZICHT

Voor de enige eigen woning

Voor een tweede woning of een niet-eigen woning