Waarderen Van Duurzaamheid (April 2016, Dutch)

WAARDEREN
VAN DUURZAAMHEID
De Nederlandse vertaling van deze slides zijn zo goed mogelijk gedaan door
Mede gesubsidieerd door het Intelligent Energie

Europa programma van de Europese Unie
April 2016
WANNEER U AAN DEZE CURSUS DEELNEEMT

KUNT U
Taxatierapporten van een hogere kwaliteit

opstellen.
Fouten en het verkeerd prijzen van activa

voorkomen.
Tijd en kosten besparen door een betere
kennis van belangrijke informatiebronnen.
Uw concurrentievermogen verbeteren en
competenties voor consulting uitbreiden.
IN HET BIJZONDER
ZAL DE CURSUS
U helpen de impact van duurzaamheid op de

ruimere vastgoedmarkt en de cruciale rol van
taxatieprofessionals met betrekking tot een
marktverschuiving te herkennen.
Ontwikkel een holistische benadering van het

belang van gebouwen in relatie tot klimaat
veranderingen en energie doelen en zijn
relevantie voor het managen van risicos voor
je klanten.
IN HET BIJZONDER
ZAL DE CURSUS
U een aantal voordelen en mogelijkheden

bieden van energiezuinige/duurzame
gebouwen waarmee u de business case kunt
inpassen in gesprekken met uw klanten.
U een overzicht geven van actuele richtlijnen,
adviezen en voorschriften op het gebied van
duurzaamheid voor taxatieprofessionals en
respectieve benaderingen om overwegingen
betreffende energiezuinigheid/duurzaamheid
op te nemen in taxaties.
HET IS BELANGRIJK OM
OP TE MERKEN DAT
Deze cursus is bedoeld voor

taxatieprofessionals met kennis op
beginnersniveau of intermediair niveau
van de impact van duurzaamheid op
vastgoedtaxaties.
Taxatieprofessionals in mogelijk zeer

uiteenlopende contexten opereren, dat wil
zeggen voor grote bedrijven of als enige
beoordelaar, en dat dit invloed kan hebben op
de mate waarin ze in hun dagelijkse praktijk
en in gesprekken met hun betreffende
klanten, de aanbevelingen kunnen uitvoeren
die deel uitmaken van deze cursus.
HET IS BELANGRIJK OM
OP TE MERKEN DAT
Er wellicht landelijke en plaatselijke

verschillen bestaan bij de uitvoering van
taxaties die misschien niet in detail tot
uiting komen.
Taxaties voor complexere activa met hogere
investeringsvolumes een andere, meer
diepgaande aanpak vragen dan die
omschreven wordt.
Voor regelmatig voorkomende taxaties voor

corporate accounts, het uitgebreide due
diligence-proces zoals dat aanbevolen wordt
als onderdeel van deze opleiding, niet
aangewezen is.
INHOUDSOPGAVE
1. Inleiding
2.
3.
4.
5.
Rationale & Business Case

Energieprestaties
Belangrijke informatiebronnen
Integratie in taxatiemethodes
en -rapporten
6. Conclusies
INLEIDING
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de volgende
thema's/onderwerpen:
Overzicht van bestaande richtlijnen

Rol van taxatie en taxatieprofessionals
Identificatie van nieuwe uitdagingen voor
taxatieprofessionals
Verantwoording van de overwegingen van
taxatieprofessionals ten aanzien van thema's
energiezuinigheid en duurzaamheid
INLEIDING
Leerdoelen
Na dit gedeelte kunt u:
De verantwoordelijkheid/rol van
taxatieprofessionals inzake de thema's
energiezuinigheid en duurzaamheid begrijpen
INLEIDING
Waarom
een essentile rol
spelen bij
marktverschuivingen
Taxaties vinden plaats in bijna

elke fase van de levenscyclus
van vastgoed.
Taxatieprofessionals zijn
informatiemanagers in
vastgoedmarkten die vaak zeer
ondoorzichtig zijn.
Argumenten die tijdens
onderhandelingen tussen
transactiepartijen gebruikt
worden, zijn gewoonlijk
gebaseerd op adviezen gegeven
door taxateurs van beide
zijden.
INLEIDING
Waarom
een essentile rol
spelen bij
marktverschuivingen
Taxateurs maken de
markt' niet maar hun
adviezen, en de aard en
omvang van hun
diensten benvloeden
resultaten in de
vastgoedmarkt.
INLEIDING
Het waarderen van

duurzaamheid is geen
rocket wetenschap!
Duurzaamheid waarderen is
niet zo moeilijk. Het gaat erom
kwantitatieve bewijzen en
kwalitatieve oordelen ten
aanzien van nieuwe waarde
verhogende eigenschappen en
een verbeterde efficiency van
de markt toe te passen door de
centrale markt nauwkeurige
informatie te bieden.
Duurzaamheid waarderen is een

kans en GEEN bedreiging voor
het taxatieberoep!
INLEIDING
Maar wat betekent het

voor uw dagelijkse
praktijk?
Door het gebrek aan empirische

validatie en geschikte
vergelijkbare verkoopinformatie
wordt van taxatieprofessionals
gevraagd dat ze kwalitatieve
oordelen toepassen om de mate
te bepalen waarin
duurzaamheidskenmerken een
impact hebben op de waarde.
U moet bepalen in welke mate

een goed genformeerde koper er
rekening mee zou houden binnen
de lokale markt van vastgoed.
INLEIDING
Maar wat betekent het

voor uw dagelijkse
praktijk?
Kwalitatieve oordelen zijn nodig

bij alle taxatieprojecten voor de
meeste kenmerken van
gebouwen.
Duurzaamheidskenmerken
vormen geen uitzondering
hierop.
Maar om een transparante
taxatieservice te bieden,
dienen taxatieprofessionals hun
deskundige advies toe te lichten
ten aanzien van zowel de
voordelen van duurzaam
ontwerpen als de risico's van
een conventionele bouwwijze.
INLEIDING
De adviezen die u
momenteel
hanteert ten
aanzien van
duurzaamheid
INLEIDING
RICS Red Book (2014)

Duurzaamheid als een
potentile waarde
crerende factor en
risicofactor!
Aangezien commercile markten gevoeliger

worden voor thema's betreffende duurzaamheid,
beginnen ze wellicht
traditionele waarde crerende factoren aan te
vullen, betreffende zowel voorkeuren van de
gebruikers als gedrag van de opdrachtgever.
Wij adviseren taxateurs daarom:
[] de mate te beoordelen waarin het object
onroerend goed momenteel voldoet aan
duurzaamheidscriteria, en een genformeerd
standpunt in te nemen over de kans dat die de
waarde benvloeden, d.w.z. hoe een goed
genformeerde opdrachtgever ermee
rekening zou houden bij het nemen v
an een besluit
betreffende de biedprijs, [].
Bron: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 2014,
RICS Valuation Professional Standards January 2014, Valuation
Practice Statement 4, p. 59
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Rationale & Business Case

3. Energieprestaties
4. Belangrijke informatiebronnen
5. Integratie in taxatiemethodes en rapporten
6. Conclusies
RATIONALE & BUSINESS CASE
Leerdoelen
Erkennen van de rol en het belang van

gebouwen
Informatie over energie- en
klimaatveranderingsdoelstellingen en de
mogelijke impact ervan op de bouwsector
Voordelen en mogelijkheden van
energiezuinige/duurzame gebouwen
Leerdoelen
Het belang van deze ontwikkelingen/thema's

begrijpen voor in de dagelijkse praktijken
Uw klanten het belang van duurzaamheid
toelichten
Uw (markt)
situatie
is aan het veranderen
Klimaatverandering:
Overstromingen, extreme
weersomstandig-heden, periodes
van droogte
Milieurisico's:
Lucht-, water- en
bodemvervuiling
Bron schaarste:
Energiedragers, land, water,
materialen
Toenemend ecologisch
bewustzijn van consumenten en
eindgebruikers en veranderende
waardesystemen
... zoals dat geldt voor het

ondernemingsklimaat'
van onze klanten...
Beleidsregels voor Maatschappelijke

verantwoordelijkheid (CSR)
Verplichtingen betreffende
duurzaamheids-verslaggeving
Verantwoorde/duurzame
Vastgoedbeleggings-strategien
Waarom het
belangrijk is om de
energieprestaties
van onze gebouwen
te verbeteren
Volgens het IPCC nemen gebouwen

het volgende voor hun rekening:
~ 32 % van het totale wereldwijde

energie-eindgebruik!
~ 19 % van de uitstoot van

broeikasgassen door energie!
~ 33 % van de uitstoot van zwarte

koolstof!
Met een ongewijzigd scenario zouden deze cijfers zich

tegen 2050 verdubbelen!
Internationale,
Europese en
nationale
beleidsmaatregelen
voor gebouwen
Internationaal level
Steeds strengere doelstellingen

ten aanzien van wereldklimaat
en energiebesparing
Focus van het EU-beleid op het
verbeteren van de
energiezuinigheid in de bouwsector
Energieprestaties van gebouwen
en richtlijnen ten aanzien van
energierendement binnen de EU
International, EU
and national
policy measures
for buildings
Landelijk level
Introductie van
energieprestatiecertificaten
(EPC's)
Financile voordelen en
stimulansen (d.w.z. subsidieprogramma's)
Een verbetering van

n letter bij de EPC
kan het verschil
maken!
Bron: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons and

IEEP, 2013, Energy performance certificates in
buildings and their impact on transaction prices
and rents in selected EU countries, Final report
prepared for European Commission (DG
Energy), p. 15.
Risicovolle en
toekomstbestendige
activa beheren:
Van 'groene' premies
tot 'bruine' kortingen
Bijvoorbeeld: Verschillen in de
huursom voor MINERGIE-gelabelde
flats in Zwitserland
In Zwitserland is
duurzaam/energiezuinig bouwen
de norm aan het worden voor
nieuwbouw.
In de volgende jaren wordt er
verwacht dat de huidige
prijsvoordelen voor duurzame
gebouwen bruine kortingen
zullen worden op de prijzen van
het conventionele
gebouwenbestand!
Risicovolle en
toekomstbestendige
activa beheren:
Van 'groene' premies
tot 'bruine' kortingen
Bijvoorbeeld: Verschillen in de
huursom voor MINERGIE-gelabelde
flats in Zwitserland
Bron: Salvi, et. al, 2010,

Center for Corporate
Universitt Zrich
Der Minergie-Boom unter der Lupe,

Responsibility and Sustainability,
Duurzaamheid
als criterium voor
kredietrisicoafweging
Bijvoorbeeld: TEGoVA's
beoordeling van Europese
vastgoedmarkten
4 criteriumcategorien:
Markt (landelijk, regionaal)
Locatie
Kwaliteit van de cashflow van het
vastgoed
Object
Subcriteria van vastgoedklasse:
Architectuur/Type bouw
Inrichting
Bouwkundige situatie
Toestand van het perceel
Ecologische duurzaamheid
Rentabiliteit van het gebouwconcept
Energieprestaties van een gebouw hebben al

invloed op financieringsvoorwaarden!
Optie 1
de wortel
Hogere hypothecaire
leningen en gunstige
rentetarieven voor
energiezuinige
gebouwen met lage
koolstofuitstoot
Optie 2
het stokje
Lagere hypothecaire
leningen en ongunstige
rentetarieven voor weinig
efficinte gebouwen met
een hoge uitstoot
Table of content
1. Inhoudsopgave
5. Integratie in taxatiemethodes
en -rapporten
6. Conclusies
ENERGIEPRESTATIES
Leerdoelen
Typisch energiegebruik van woon- en

kantoorgebouwen
Fundamentele elementen van het begrijpen
van energieprestaties van gebouwen
Inhoud en belangrijke elementen van
energieprestatiecertificaten (EPC's)
ENERGIEPRESTATIES
Leerdoelen
Kennis nemen van EPC's en ze begrijpen

Met kennis van energieprestatiekenmerken, een
bezoek brengen aan een werf resp. een gebouw
inspecteren
ENERGIEPRESTATIES
Waarom speciaal de
focus leggen
op energie?
Energieverbruik/-vraag en
emissies die daarmee
samenhangen, zijn de meest
'tastbare' (meetbare)
duurzaamheidskenmerken
Meest 'solide' empirische
bewijs dat beschikbaar is
Dankzij de introductie van
EPC's zijn energiegegevens
onmiddellijk beschikbaar
Het bewustzijn van de klant is
hoger dan bij andere
Energieverbruik houdt direct
verband met operationele
kosten
ENERGIEPRESTATIES
Voorbeelden voor
typisch energiegebruik
in gebouwen
2%
5%
Verwarming
6%
Water
15%
Gas
Licht
72%
Eengezinswoning en
kantoorgebouw in Polen
Inrichting
Verwarming
12%
20%
Koeling en
ventilatie
14%
Licht
22%
Kantoor meubilair
Overig
32%
ENERGIEPRESTATIES
Wat zijn de belangrijke

factoren die een effect
hebben op het
energieverbruik van
een gebouw?
Bouw Datum & Type

Luchtdichtheid
Isolatieniveau (dak, muren)
Verwarming Ventilatie
Airconditioning (HVAC)
Warmwater systeem
Gedrag van de gebruiker
Gebouwenbeheer/Controlesysteem
Hernieuwbare bronnen
ENERGIEPRESTATIES
Specifieke signalen
waaraan
energieprestaties
herkenbaar zijn
waar u op moet letten
Soort en datum van constructie?

Isolatie van dak en muren?
Toestand van de buitenkant van
het gebouw?
Extern?
Intern?
Enige zichtbare schade?
Enige tekenen van vocht?
Soort, ouderdom en kwaliteit van

ramen?
Soort lichtreductiesysteem
(indien aanwezig)?
ENERGIEPRESTATIES
Specifieke signalen
waaraan
energieprestaties
herkenbaar zijn
waar u op moet letten
Soort en ouderdom van:
Verwarmingssystemen?
Verwarmings-/Koelingbron?
Verlichtingssysteem?
Gebouwenbeheersysteem?
Mate van naleving van huidige

verordening?
EPC?
Beschikbaar?
Datum?
Aanbevelingen?
Hernieuwbare energiebron (zon,

wind, grondwarmtepomp)?
ENERGIEPRESTATIES
De energieprestaties
van een gebouw
kunnen beschreven
worden via
(EPC) Energielabel (A, B, C,

enz.)
Voorbeelden van Energie Performance
Cenrtificaten in Europa
ENERGIEPRESTATIES
De energieprestaties
van een gebouw
kunnen beschreven
worden via
Mate van naleving van wettelijke

voorschriften (bijv. 20% onder de
landelijke minimumnormen)
Uiteindelijke
energievraag/Uiteindelijk
energieverbruik uitgedrukt in
kWh/m per jaar of l/m per jaar
Niveau van energieverbruik
Technische parameters van de

buitenkant van het gebouw en
HVAC-systemen
ENERGIEPRESTATIES
Waarom bestaan er
verschillen tussen
berekende vraag
en feitelijke verbruik
niveaus?
Verschillen in gebruik van

gebouwen oppervlaktes, gebouwen
systemen
Fouten in het calculatie
model/calculatie fouten
Kwaliteit van het bouwproces

Echte klimaat
Soort/intensiteit van gebruik
Wijziging van tarieven gebruikt

voor meteropneming
Meetfouten
Inhoudsopgave
1. Inleiding
en -rapporten
6. Conclusies
BELANGRIJKE INFORMATIEBRONNEN
Leerdoelen
Idee van de verbrede omvang van

informatiebehoeften en daaraan gerelateerde
informatiebronnen
Presentatie van en toelichting over mogelijke
informatiebronnen om tegemoet te komen
aan genoemde verbrede omvang van de vraag
naar informatie
Leerdoelen
(Gebouwgebonden) informatie uit diverse

bronnen identificeren en opvragen
De kwaliteit van diverse informatiebronnen
begrijpen en beoordelen
Uitgebreide
informatievereisten voor
Taxateurs wordt geadviseerd

geschikte en voldoende gegevens over
duurzaamheid te verzamelen naar
gelang die voor toekomstige
vergelijkbaarheid beschikbaar komen,
zelfs wanneer ze de waarde
momenteel niet benvloeden.
Alleen waar marktgegevens dit zouden
ondersteunen, zouden
duurzaamheidskenmerken ingebouwd
moeten worden in een
taxatierapport.
Bron: RICS, 2013, Sustainability and

commercial property valuation, RICS
Professional guidance, global, Royal
Institution of Chartered Surveyors,
London, p. 5
Afgezien van
energiegegevens moet
u om de duurzaamheid
te bepalen informatie
verzamelen over
Energieverbruik
(Drink)waterverbruik
Risico's voor de nabije omgeving
Flexibiliteit en
Aanpasbaarheid van het gebouw
Bereikbaarheid van het gebouw

Gebruikscomfort
En kwaliteit van de binnenlucht
RICS Checklist voor duurzaamheid:

Inspection & Investigation
Wat is/zijn:
Locatie
Overwegingen
m.b.t. de locatie
Gebouw
Documentatie
de energiebeoordelingsklasse van het

gebouw (indien die er is)?
de energieprestaties van het gebouw
(verbruik van niet-hernieuwbare
hulpbronnen tijdens gebruik)?
de koolstofemissies van het gebouw?
de bron van beschikbare en/of
gebruikte energiebronnen van het
gebouw?
de gebouwvoorzieningen met
betrekking tot ouderdom, efficintie
en verwachte levensduur?
het potentieel van het gebouw

wat hernieuwbare energiegebruik
betreft?
de risico's die het gebouw via
emissies voor de nabije omgeving
vormt?
het watergebruik van het gebouw
tijdens gebruik?
de waterbesparing van het
gebouw, of de installatie van
voorzieningen om efficinter
watergebruik te bevorderen?
RICS Checklist voor duurzaamheid:

Inspection & Investigation
Wat is/zijn :
Locatie
Overwegingen
m.b.t. de locatie
Gebouw
Documentatie
de afvalverminderingsvoorzieningen
van het gebouw (bijv. afvalsortering
op het terrein voor recycling)?
de waarschijnlijke bestendigheid van
het gebouw tegen de gevolgen van
klimaatverandering (bijv. schade door
storm, kan het nog gebruikt worden
als er temperatuurveranderingen
volgen)?
de onbeperkte toegankelijkheid van
het gebouw, d.w.z. vanuit buiten naar
binnen en in het gebouw zelf (bijv.
voor gehandicapte gebruikers)?
de veiligheid van het gebouw

onder extreme omstandigheden
(zoals brand en storm)?
de effecten die het gebouw wat
bouwmaterialen en -specificatie
betreft heeft op de gezondheid
(daglicht/natuurlijke ventilatie,
enz)?

Uw belangrijke
informatiebronnen voor
energieverbruik
Energieprestatiecertificaten
(EPC's)
Certificaat/label/klasse
betreffende groen/duurzaam
bouwen (BREEAM/LEED, enz.)
Documentatie betreffende de
planning
Due diligence-rapporten
Uw belangrijke
informatiebronnen voor
energieverbruik
Nutsbedrijven/jaarlijkse
kostenrekeningen betreffende
de nutsvoorzieningen
Informatie van
Faciliteitenbeheer
Aannemingsovereenkomsten
en energieprestatiegaranties
Veldonderzoek/persoonlijk
onderzoek
Het gebrek aan

gegevens bij uw klant
behandelen als een
potentile extra
risicofactor
Bij het instellen van hun onderzoek

zouden taxateurs ook hun klanten
moeten vragen gegevens
aan te leveren
(bijv. over energieprestaties).
Zijn klanten er niet toe in staat
(of bereid) gegevens aan te
leveren, dan zou dit behandeld
moeten worden
als een potentile extra
risicofactor.
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Rationale & Business case
en -rapporten
6. Conclusies
INTEGRATIE IN TAXATIEMETHODES EN -RAPPORTEN
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de
volgende/onderwerpen:
Definities van 'waarde' en respectieve

benaderingen om overwegingen betreffende
energiezuinigheid/duurzaamheid te integreren
in taxaties
Geschiktheid van verschillende taxatiemethodes
en hun inputparameters om overwegingen
betreffende energiezuinigheid/duurzaamheid
te integreren
Hoe in taxatierapporten een holistische
benadering aan te nemen voor beschrijvingen van
gebouwen
Leerdoelen
Een uitgebreidere lijst opstellen van aan waarde

gerelateerde kenmerken en eigenschappen
Beschikbare informatie/gegevens met inzicht
vertalen naar specifieke taxatie-inputparameters
Uitgebreide/verbeterde taxatierapporten
voorbereiden
Taxaties op basis
van marktwaarde
Voor taxaties op basis van Marktwaarde,

moeten taxatie-inputparameters als
'afgeleid' aangeduid worden.
Wanneer er gedentificeerd en erkend

wordt dat duurzaamheidskenmerken de
waarde benvloeden, dan zouden die in
berekeningen moeten worden
opgenomen, voor zover een goed
genformeerde koper er rekening mee
zou houden, als bewijs van een
marktanalyse.
Taxaties op basis van

Investeringswaarde
Voor taxaties op basis van

Investeringswaarde, zijn taxatieinputparameters specifiek betreffende die
investeerder; dat wil zeggen, ze zijn
vastgesteld om de verwachtingen en
voorkeuren van de investeerder te
weerspiegelen.
De mate waarin duurzaamheidsthema's

gentegreerd worden, is afhankelijk van
subjectieve investeringsdoelstellingen
(die gebaseerd zouden kunnen zijn op
strenge duurzaamheidseisen). Daarom zou
men rekening moeten houden met factoren
die nog niet in de Marktwaarde weerspiegeld
zijn - maar de besluitvorming van een
investeerder zouden kunnen benvloeden
en ze in berekeningen moeten opnemen.
Energieprestaties van
een gebouw kunnen
direct gekoppeld zijn aan diverse
aan waarde gerelateerde
factoren!
Energieprestaties van een gebouw kunnen direct gekoppeld zijn aan diverse aan waarde
gerelateerde factoren!
Verkoopbaarheid/
Verhuurbaarheid
Marketingsnelheid
Verhuurtermijn
Verlagingen/kortingen als gevolg

van achterstand opgelopen in het
kader van
modernisering/renovatie
Technische
levensduur van
een gebouw
Praktische econ.
levensduur van
een gebouw
Belastingen, subsidies, termijn

waarbinnen een
stedenbouwkundige vergunning
verkregen wordt, enz.
Niveau van
operationele
kosten
Realiseerbaar
huurniveau
Extra inkomsten/omzet dankzij

levering van overtollige energie
aan derden
Foto
(van gebouw en
eigenaar)
CO2-belastingen
Hoogte van verouderings/afschrijvingspercentages
Uitbreiding van
kenmerken van
duurzaambouwen gekoppeld
aan taxaties
Uitbreiding van kenmerken van duurzaam bouwen gekoppeld aan taxaties
Duurzame gebouwen mogelijkheden
Resulterende effecten
Lagere operationele- en onderhoudskosten

Verbeterde marketability, lager
leegstandsrisico en een hogere stabiele
kassstroom
Hogere potentiele huurinkomsten

Voordelen op schade en risico voor het
gebouw en minder risico op discontinuiteit
Gebruikers voordelen op productiviteit en

gezondheid
Reductie in compensatie kosten en risico van
Sick-Building syndroom
Vermindering van
onderhoudskosten,
servicekosten en
recycling
activiteiten
Verbetering van
het comfort en
leefbaarheid van de
gebruiker
Marktwaarde/ Prijs/Hypotheekwaarde
Energie efficiency
Verminderde
impact op het
milieu
Verbeterde
functionaliteit,
service,
duurzaamheid en
aanpasbaarheid
Verwachte effect van

resultaten
betreffende duurzaamheid op
belangrijke taxatieinputvariabelen
Verwachte effect van resultaten betreffende duurzaamheid op belangrijke

taxatie-inputvariabelen
STANDAARD GEBOUW
DUURZAAM GEBOUW
DUURZAAM GEBOUW
STANDAARD GEBOUW
- Groei component
+ Milieu/
Gezondheid impact
+ Afschrijving
+ Marketeerbaarheid
+ Andere gebouwen
risicos
+ Marketeerbaarheid
Kosten voor het

vinden van huurders
Onderhoud
Kosten voor het

vinden van huurders
Markthuur
+ Afschrijving
Operationele kosten
gekoppeld aan
huurders
Operationele kosten
gekoppeld aan
huurders
Risico Premie
Risico Premie
+ Milieu/
Gezondheid impact
- Groei component
Management
Management
+ Andere gebouwen
risicos
Netto inkomsten
Risico vrije voet
Onderhoud
Netto inkomsten
Risico vrije voet
IMPACT OP RISICO PREMIE
IMPACT OP KASSTROMEN EN NETTO INKOMSTEN
Figuur gemoderniseerd van: Ito, M., 2009, "Meerwaarde van duurzaam vastgoed", schrift gepresenteerd
op de Tokyo Workshop 2009 over de Urban Cap en Trade richting CO2 neutrale steden
Belangrijke uitdaging:
'Vertalen' van energie
als n duurzaamheidskenmerk
Belangrijke uitdaging: 'Vertalen' van energie als n duurzaamheidskenmerk

Waarderings methoden
Factoren die de Energie Performance bepalen
Vloeroppervlak
Type en grootte van

herwinbare energie
verbruik
Efficiency van de
verwarming en andere
gebouwen installaties
Vergelijkingsmethode
Kosten van gebouwen

componenten/
materialen
Vervangingsmethode
Werkelijke huur
Inkomstenmethode
Verwarmingskosten
Warmte isolatie van het

gebouw
Energie bron
Gebouwen
karakteristieken
Energie consumptie /
CO2 emissie
Energy
Performance
Risico
Marktwaarde
Voldoen aan de
wettelijke regelingen
Label/Certificaat
Imago /Verhuurbaarheid
Markt aanpassingen
Bron: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit en Wertermittlung van gebouwen - voor Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland, gepubliceerd door: CCRS, Centrum voor Corporate Responsibility en Sustainability, Universiteit van Zurich
Taxatiemethodes
Afhankelijk van de methode moet

u een en ander op een andere manier
vertalen.
Taxatiemethodes verschillen van
elkaar wat taxatieinput
parameters/'stelschroeven' betreft
(bijv. vergelijkbare verkoop, kosten,
huursommen, opbrengsten,
afschrijvingspercentages, enz.).
Het toepassen van verschillende
taxatiemethodes hangt samen met
verschillende informatie-eisen/behoeftes.
Daardoor bestaan er diverse mogelijkheden

om energiezuinigheid en aanvullende
overwegingen betreffende duurzaamheid
te verwerken in het taxatieproces!
Stelschroeven:
Vergelijkingsmethode
Stelschroeven: Vergelijkingsmethode
Lagere/ hogere operationele kosten

voor de gebouwen eigenaar
Minder/meer onderhoudskosten in
relatie tot energie standaarden
Hogere ergelijkingsopbrengsten
voor duurzame gebouwen
Lagere ergelijkingsopbrengsten
voor duurzame gebouwen
Totaal aanpassingen door het feit
van hogere/lagere markt acceptatie
Uitleg:
: Correctiefactoren (b.v. aanpassingen voor de locatie, gebouwen
vergunningen, layout, conditie, energetische kwaliteit etc.
: Vergelijkbare referenties
: Gewogen aanpassingen op de vergelijkingen
: Marktcorrectie factor (kan alleen worden toegepast als er waarde

elementen niet kunnen worden overwogen binnen de overige waarde
parameters)
Bron: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644676
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethodeanalyses
Hanteer uw traditionele aanpak van

vergelijkbare verkoop-analyses,
maar vergroot het bereik van uw
onderzoek om rekening te houden
met extra potentile aan waarde
gerelateerde factoren.
Controleer in welke mate uw
vergelijkbare verkoop-informatie al
gegevens bevat over
energiezuinigheid en andere
thema's betreffende duurzaamheid.
Neem contact op met uw
lokale/custom aanbieder van
transactiegegevens en vraag actief
om extra informatie betreffende
duurzaamheid.
Bepaal of de aan duurzaamheid

gerelateerde eigenschappen en
kwaliteitskenmerken van het pand
onder of boven het lokale
marktgemiddelde liggen, of eraan
gelijk zijn.
Beoordeel de positie van het pand
in de concurrerende markt wat de
duurzaamheidskenmerken van het
pand betreft. Deze evaluatie kan
zowel kwantitatief als
beroepsmatig uitgevoerd worden.
Onderzoek de mate waarin een

afwijking van het lokale
marktgemiddelde, aanpassingen
rechtvaardigt aan vergelijkbare
verkoopgegevens.
Wanneer vergelijkbare verkoopgegevens

niet volstaan, onderzoek dan
vergelijkingsmateriaal van buiten uw
lokale markt (bijv. vergelijkbare
markten/gebieden in uw land).
Maak gebruik van aanvullende bronnen:

publicaties, case studies, persberichten,
enz.
Overweeg het bewijs te gebruiken dat in

dit document aangeboden is om klanten
te adviseren en om
aanpassingen/correcties aan
vergelijkbare verkoopgegevens en overige
inputfactoren te rechtvaardigen, zoals
praktische levensduur en verouderings/afschrijvingspercentages.
Werk samen met andere taxateurs en

vastgoedprofessionals om uw
kwantitatieve onderbouwing en
kwalitatieve oordeel over het lokale

marktsentiment ten aanzien van
energiezuinigheid en overige
duurzaamheidskenmerken als
mogelijke waarde crerende factoren
en risicofactoren te verbeteren.
Stelschroeven
Investeringsmethode
Stelschroeven: Investeringsmethode
Veranderingen in markt
participanten hun voorkeuren
Lager aandeel van operationele
kosten voor huurders
Vermindering van onderhoudskoten
en servicekosten
Lagere reparatie kosten
Meer stabiele kasstroom

Verbeterde verhuurbaarheid
Kortere leegstands periode
Imago/reputatie voordelen
Andere factoren
Verbeterde concurrentiepositie
Hogere energie kosten
Duurzaamheids hype
Langere economische levensduur

Langere en verbeterde milieu
aanpassingen voor de strengere wet
en regelgeving
Verklaring:
GI: Bruto huurinkomsten per jaar
OCT: Gebouwgebonden operationele kosten
ri Risicovrije rente
rp Risico Premie
g Groei ratio
d Afschrijving
(ri + rp - g + d) Alle rente risicos
Bron: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property

Valuation Systematisation of existing approaches and recommendations
for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644676
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Volg dezelfde fundamentele procedure:

Beoordeel de positie van het onroerend
goed object op de concurrerende markt
wat de duurzaamheidskenmerken van
het pand en zijn prestatie-
eigenschappen (verbruikswaarden,
niveau van operationele kosten,
comfortniveaus, enz.) betreft.
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Bij wijze van nieuwe taak van uw functie,

informeer bij uw klanten naar aanvullende
informatie over het onroerend goed
object.
Dit omvat:
Documentatie betreffende de
planning; inventarislijsten
Energieprestatiecertificaten
Beschikbaarheid van
certificaten/labels/ratings
betreffende groen/duurzaam bouwen
Jaarlijkse overzichten/Jaarrekeningen
betreffende kosten voor
nutsvoorzieningen
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Neem contact op met facilitaire managers

aangezien zij gewoonlijk beschikken over
resultaten van verbruikswaarden en
operationele kosten; (ze hebben gewoonlijk
ook gegevens over leegstandspercentages,
en over omzet en verblijftijden van de
huurder!).
Informeer bij plaatselijke

vastgoedhandelaren/makelaren naar
verschillen tussen energiezuinige/duurzame
en traditionele gebouwen met betrekking
tot absorptiesnelheden,
marketingsnelheden en/of
verkooppercentages.
Onderzoek of er in uw lokale markt (of in

vergelijkbare markten) bewijs is voor
groene/duurzame premies en/of bruine
kortingen met betrekking tot huren en
rendementen.
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Hoe zijn in uw land 'groene' leaseovereenkomsten opgebouwd?
Wat is - indien van toepassing typerend voor het delen van kosten en
voordelen van energiezuinige
vernieuwingen tussen verhuurders en
huurders?
Hoe verhoudt het huurprofiel van het

onroerend goed object zich daartoe?
Weerspiegelt uw keuze van

risicopremie en groeiritme adequaat
het risico/kans-profiel van het pand
(met name gezien tegen de
achtergrond van het bewijs/de
rationale zoals die in deze cursus
gepresenteerd zijn)?
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Zijn er signalen dat in uw lokale (of

vergelijkbare) markten traditionele
gebouwen sneller verouderen?
Weerspiegelt uw keuze van het

afschrijvingspercentage (of van de
resterende economische levensduur)
voor het onroerend goed object
adequaat het regelgevingsrisico van
niet-naleving van steeds strengere
milieuvoorschriften?
Bestaat er in uw land een wetgeving

(of is deze gepland) die verhuurders
verbiedt slecht presterende
gebouwen te verhuren?
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Kwantificeer de mogelijke
achterstand opgelopen in het kader
van modernisering/renovatie als
gevolg van slechte energieprestaties;
dat wil zeggen, de renovatiekosten
voor energiezuinige aanpassingen en
installaties voor hernieuwbare
energie.
Denk aan het potentieel dat

hernieuwbare energiebronnen ter
plaatse kunnen hebben; het kan hier
o.a. gaan om bijkomende opbrengsten
uit de verhuur van dakoppervlakken
(zonne-energie) en/of
energielevering.
Stelschroeven
Benadering op basis van de vervangingswaarde
Stelschroeven: Benadering op basis van de vervangingswaarde
Licht hogere vervangingskosten

Langere levensduur
Minder onderhoudsklachten
Verklaring:
RC: Vervangingskosten

:
=
Afschrijvingsfactor door bouwjaar (lineaire afschrijving)
D: Afschrijving door gebouwen schade, defecten, klachten
Verbeterde functionaliteit
Speciale technische gebouwen
installatie
OVC: Overige waarde bepalende omstandigheden (b.v. functionele- en

milieuzaken)
Totaal aanpassingen door hogere

marktacceptatie
: Marktcorrectiefactor (kan alleen worden toegepast als er waarde elementen

niet kunnen worden overwogen binnen de overige waarde parameters)
LV: Grondwaarde
Bron: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644676
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
vervangingswaarde
Onderzoek in hoeverre uw landelijke

verstrekker van gegevens over
bouwkosten informatie heeft over
vervangingskosten voor
energiezuinige/duurzame
gebouwtypes alsmede voor
functionaliteiten en apparatuur
betreffende energiezuinigheid en
hernieuwbare energie. Verzoek actief
om dergelijke soort gegevens over
kosten.
Denk aan levenscycluskostenanalyses

als een geschikt instrument om
renovatiemaatregelen met elkaar te
vergelijken/in overweging te nemen
die nodig zijn als remedie tegen
verschillende vormen van
veroudering.
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
vervangingswaarde
Indien uw landelijke
afschrijvingstabellen/praktische
verwachte economische levensduurtabellen energiezuinige/duurzame
bouwvormen nog niet weerspiegelen,
voer dan aanpassingen uit op
kwalitatieve basis.
Indien nodig, overweeg

kosten/batenanalyses uit te voeren
voor bepaalde soorten maatregelen
betreffende
energiezuinigheid/installaties voor
hernieuwbare energie.
Stelschroeven
Discounted Cash Flow (DCF)
Stelschroeven: Discounted Cash Flow (DCF)
Veranderingen in markt
participanten hun voorkeuren
Lager aandeel van operationele
kosten voor huurders
"green lease
Vermindering van onderhoudskoten
en servicekosten
Kortere leegstandsperiode
Lagere uitgaven voor

modernisering/ revitalisering
Lagere gebouwen risico (wordt nog
niet expliciet meegenomen in de
modellering van de kasstroom)
Meer stabiele kasstroom

Lagere verkoop
risicosImage/reputation gains
Potentieel voor het verhogen van de
huur
Verbeterde concurrentiepositie
Hogere energie kosten
Duurzaamheidshype
Langere economische levensduur
Langere en verbeterde milieu
aanpassingen voor de strengere wet
en regelgeving
Explanation:
n: tijdsduur in jaren
GIe: Bruto huurinkomsten
OETz: Gebouwgebonden operationele kosten
ME: Bruto huurinkomsten
OE: Overige kosten (b.v. modernisering)
OI: Overige inkomsten (b.v. advertentie op de gebouwen
gevels)
: Bruto huurinkomsten in jaren n
: Bruto huurinkomsten per jaar n
: Gebouwgebonden operationele kosten
: Risicovrije rente
: Risico premie
g: Groei ratio
d: Afschrijving
( )
:
( + +)
Eindwaarde van het gebouw in jaar n
Praktische
aanbevelingen
voor Discounted
Cash Flow (DCF)
Mits u voldoende informatie hebt om

jaarlijkse cashflows te modelleren, biedt
DCF u de mogelijkheid (en meer
flexibiliteit) om via subtiele aanpassingen
aan taxatie-inputparameters op een
transparante manier
rekening te houden met een breed
spectrum van aan duurzaamheid
gerelateerde voordelen/risico's.
Voer kwantitatieve subfinancile analyses

uit (bijv. kosten/batenanalyses,
gezondheid/productiviteitsvoordelenanal
yses, levenscycluskosten) als een
aanvullende informatiebron voor de
specificatie/aanpassing van DCFinputparameters.
Praktische
aanbevelingen
voor Discounted
Cash Flow (DCF)
Neem nauwgezet de keuze in

overweging van het exit
activeringspercentage, aangezien alle
mogelijk voordelen/risico's op langere
termijn daarin weerspiegeld moeten
zijn.
Probeer zoveel mogelijk overwegingen

ten aanzien van inkomsten/uitgaven
te behandelen binnen de cashflows, en
niet in de disconteringsfactor
(verhoogt de transparantie).
Neem in overweging
sensitiviteitsanalyses/de Monte
Carlo-simulatie uit te voeren om de
indruk te voorkomen dat er sprake is
van onrealistische
nauwkeurigheidsniveaus.
RICS beste voorbeelden voor

taxatierapporten
Zorg voor:
RICS beste voorbeelden

voor taxatierapporten
Een duidelijke omschrijving van de aan

duurzaamheid gerelateerde verzamelde
kenmerken en eigenschappen van het pand, die waar passend - elementen kan bevatten die niet
direct weerspiegeld zijn in het uiteindelijke
advies ten aanzien van de waarde
Een verklaring van de mening van de taxateur

over de relatie tussen duurzaamheidsfactoren en
de resulterende taxatie, waaronder een
toelichting van de huidige voordelen/risico's die
verbonden zijn aan deze
duurzaamheidskenmerken of het ontbreken van
risico's.
Een verklaring van de mening van de taxateur

over de mogelijke impact van deze voordelen
en/of risico's voor relatieve vastgoedwaarden in
de loop der tijd.
Bron: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RICS), 2014, RICS Valuation Professional Standards January 2014 Valuation Practice Statement 4, p. 59-60
Uitgebreide
omschrijvingen van
gebouwen
als onderdeel van
verbeterde
taxatierapporten
Locatie en
marktomstandigheden
Cashflow/kwaliteit van cash flow
Fysieke kenmerken en
eigenschappen
Prestatie-/kwaliteitskenmerken
Duurzaamheid zou niet

behandeld moeten worden
als een aanvulling!
Hoe de informatie over de fysieke kenmerken en eigenschappen van het gebouw

structureren in taxatierapporten
Hoe de informatie over de fysieke kenmerken en eigenschappen van het gebouw

structureren in taxatierapporten
Voor taxatierapporten
Praktische
aanbevelingen
Begin met een

uitgebreide/verbeterde omschrijving
van het pand.
Informeer bij klanten naar bepaalde
soorten prestatie-informatie
(bijv. over energie, water, enz.).
Voel u niet verplicht/Verwacht niet
van uzelf alle aan duurzaamheid
gerelateerde informatie zelf te
genereren/verzamelen; wanneer
klanten de gevraagde informatie
niet kunnen aanleveren, zal dit
opgenomen worden in het
taxatierapport en behandeld
worden als een extra risicofactor.
Praktische
aanbevelingen
Maak gebruikte informatiebronnen

bekend en verklaar de
kwaliteit/betrouwbaarheid van
gegevens (bijv.
energieverbruikswaarden zijn
gebaseerd op een EPC-berekening
verricht door een expert in het jaar
2010).
Omschrijf hoe de betreffende
duurzaamheidskenmerken van het
pand (of het ontbreken ervan)
invloed hebben op de waarde.
Maak aanpassingen aan enkele
taxatie-input parameters bekend in
het taxatierapport.
Praktische
aanbevelingen
Neem het volgende op voor meer

gecompliceerde
kenmerken/taxaties:
Risicodocumentatie: grafische
illustratie van aan duurzaamheid

gerelateerde risico's en
mogelijkheden van het pand.
Sensitiviteitsanalyse/MonteCarlosimulatie: illustratie van de
manier waarop veranderingen in

zowel onderliggende aannames
als randvoorwaarden een impact
kunnen hebben op de waarde (op
de datum van de taxatie en op
langere termijn).
Inhoudsopgave
1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding
Rationale & Business Case
Energieprestaties
Belangrijke informatiebronnen
Integratie in taxatiemethodes en rapporten
6. Conclusies
CONCLUSION
Slotwoorden
Er bestaat geen simpele of

geautomatiseerde formule waarmee
bij taxaties rekening gehouden
wordt met thema's op het gebied van
duurzaamheid.
De omvang waarin en aanpak waarmee
duurzaamheid in taxaties weerspiegeld
wordt, zijn sterk afhankelijk van:
De onderliggende definitie van 'waarde'
Soort vastgoed
Regionale en lokale marktconventies

Regionale en lokale marktomstandigheden
Beschikbaarheid van vergelijkbaar
bewijsmateriaal
Er zijn nieuwe manieren nodig om vastgoed

gerelateerde informatie te verzamelen,
verwerken en presenteren!
CONCLUSIES
Energiezuinigheid en andere
moeten bij het taxatieproces
in overweging genomen
worden om
Te voldoen aan algemene

beroepsverplichtingen en -eisen
In te spelen op veranderende
marktomstandigheden
Onjuiste prijsbepalingen te
voorkomen (bijv. traditionele
gebouwen te hoog taxeren en
duurzame gebouwen te laag)
Te voldoen aan verplichte taxatieeisen van beroepsorganisaties (bijv.
RICS) en rechtsgebieden (bijv.
Duitsland) mandatory valuation
requirements
Nieuwe commercile mogelijkheden
te benutten
Wat RENOVALUE is
Het project
Het gebruik van gebouwen

waarderingen is een essentieel aspect
van de levensduur van het gebouw. Dit
is waarom wij aanmoedigen dat energie
efficientie en groene energie hier
behoord te starten.
Laat zien en demonstreer de business

case naar potentiele kopers, verkopers,
huurders en investeerders is van groot
belang om de markt verandering te
versnellen richting bijna CO2 neutrale
gebouwen.
Wat RENOVALUE is
Het project
De deskundigheid om te laten zien door

de businesscase voor duurzame
gebouwen is precies wat we nu missen
taxateurs hebben een tekort aan
opleiding en deskundigheid om
consistent energie efficientie en groene
energie elementen op te nemen in hun
professionele mening richting klanten.
Renovalue richt zich dan ook om het
gebrek aan professionele kennis en
kunde onder de taxateurs de
ontwikkeling van training materiaal voor
praktiserende taxateurs van hoe
waardeer je energie efficiency en
groene energie in je waardering en je
professionele mening richting de klant.
Partners
gesubsidieerd door
Het uitvoerende kantoor voor kleine en middelgrote
bedrijven (EASME) welke word gemanaged door het
uitvoerende kantoor voor kleine en middelgrote
bedrijven (EASME).
De inhoud van dit document vertegenwoordigt

niet de officile mening van de Europese Unie.
De verantwoordelijkheid voor de informatie en de
geuite standpunten ligt geheel bij de auteur(s)
Website
www.renovalue.eu
Contacten
Twitter
@renovalueEU

Waarderen Van Duurzaamheid (April 2016, Dutch)

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Waarderen Van Duurzaamheid (April 2016, Dutch)

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

WAARDEREN

Mede gesubsidieerd door het Intelligent Energie

WANNEER U AAN DEZE CURSUS DEELNEEMT

Taxatierapporten van een hogere kwaliteit

Fouten en het verkeerd prijzen van activa

U helpen de impact van duurzaamheid op de

Ontwikkel een holistische benadering van het

U een aantal voordelen en mogelijkheden

Deze cursus is bedoeld voor

Taxatieprofessionals in mogelijk zeer

Er wellicht landelijke en plaatselijke

Voor regelmatig voorkomende taxaties voor

Rationale & Business Case

Overzicht van bestaande richtlijnen

Taxaties vinden plaats in bijna

Het waarderen van

Duurzaamheid waarderen is een

Maar wat betekent het

Door het gebrek aan empirische

U moet bepalen in welke mate

Maar wat betekent het

Kwalitatieve oordelen zijn nodig

RICS Red Book (2014)

Aangezien commercile markten gevoeliger

2. Rationale & Business Case

RATIONALE & BUSINESS CASE

Erkennen van de rol en het belang van

RATIONALE & BUSINESS CASE

Het belang van deze ontwikkelingen/thema's

RATIONALE & BUSINESS CASE

RATIONALE & BUSINESS CASE

... zoals dat geldt voor het

Beleidsregels voor Maatschappelijke

RATIONALE & BUSINESS CASE

Volgens het IPCC nemen gebouwen

~ 32 % van het totale wereldwijde

~ 19 % van de uitstoot van

~ 33 % van de uitstoot van zwarte

Met een ongewijzigd scenario zouden deze cijfers zich

RATIONALE & BUSINESS CASE

Steeds strengere doelstellingen

RATIONALE & BUSINESS CASE

RATIONALE & BUSINESS CASE

Een verbetering van

Bron: Bio Intelligence Service, Ronan Lyons and

RATIONALE & BUSINESS CASE

RATIONALE & BUSINESS CASE

Bron: Salvi, et. al, 2010,

Der Minergie-Boom unter der Lupe,

RATIONALE & BUSINESS CASE

RATIONALE & BUSINESS CASE

Energieprestaties van een gebouw hebben al

RATIONALE & BUSINESS CASE

Typisch energiegebruik van woon- en

Kennis nemen van EPC's en ze begrijpen

Wat zijn de belangrijke

Bouw Datum & Type

Soort en datum van constructie?

Soort, ouderdom en kwaliteit van

Soort en ouderdom van:

Mate van naleving van huidige

Hernieuwbare energiebron (zon,

(EPC) Energielabel (A, B, C,