Professional Documents
Culture Documents
VAN DUURZAAMHEID
De Nederlandse vertaling van deze slides zijn zo goed mogelijk gedaan door
April 2016
IN HET BIJZONDER
ZAL DE CURSUS
IN HET BIJZONDER
ZAL DE CURSUS
HET IS BELANGRIJK OM
OP TE MERKEN DAT
HET IS BELANGRIJK OM
OP TE MERKEN DAT
INHOUDSOPGAVE
1. Inleiding
2.
3.
4.
5.
INLEIDING
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de volgende
thema's/onderwerpen:
INLEIDING
Leerdoelen
Na dit gedeelte kunt u:
De verantwoordelijkheid/rol van
taxatieprofessionals inzake de thema's
energiezuinigheid en duurzaamheid begrijpen
INLEIDING
Waarom
taxatieprofessionals
een essentile rol
spelen bij
marktverschuivingen
INLEIDING
Waarom
taxatieprofessionals
een essentile rol
spelen bij
marktverschuivingen
Taxateurs maken de
markt' niet maar hun
adviezen, en de aard en
omvang van hun
diensten benvloeden
resultaten in de
vastgoedmarkt.
INLEIDING
Duurzaamheid waarderen is
niet zo moeilijk. Het gaat erom
kwantitatieve bewijzen en
kwalitatieve oordelen ten
aanzien van nieuwe waarde
verhogende eigenschappen en
een verbeterde efficiency van
de markt toe te passen door de
centrale markt nauwkeurige
informatie te bieden.
INLEIDING
INLEIDING
INLEIDING
De adviezen die u
momenteel
hanteert ten
aanzien van
duurzaamheid
INLEIDING
Inhoudsopgave
1. Inleiding
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de volgende
thema's/onderwerpen:
Leerdoelen
Na dit gedeelte kunt u:
Uw (markt)
situatie
is aan het veranderen
Klimaatverandering:
Overstromingen, extreme
weersomstandig-heden, periodes
van droogte
Milieurisico's:
Lucht-, water- en
bodemvervuiling
Bron schaarste:
Energiedragers, land, water,
materialen
Toenemend ecologisch
bewustzijn van consumenten en
eindgebruikers en veranderende
waardesystemen
Waarom het
belangrijk is om de
energieprestaties
van onze gebouwen
te verbeteren
Internationale,
Europese en
nationale
beleidsmaatregelen
voor gebouwen
Internationaal level
International, EU
and national
policy measures
for buildings
Landelijk level
Introductie van
energieprestatiecertificaten
(EPC's)
Financile voordelen en
stimulansen (d.w.z. subsidieprogramma's)
Risicovolle en
toekomstbestendige
activa beheren:
Van 'groene' premies
tot 'bruine' kortingen
Bijvoorbeeld: Verschillen in de
huursom voor MINERGIE-gelabelde
flats in Zwitserland
In Zwitserland is
duurzaam/energiezuinig bouwen
de norm aan het worden voor
nieuwbouw.
In de volgende jaren wordt er
verwacht dat de huidige
prijsvoordelen voor duurzame
gebouwen bruine kortingen
zullen worden op de prijzen van
het conventionele
gebouwenbestand!
Risicovolle en
toekomstbestendige
activa beheren:
Van 'groene' premies
tot 'bruine' kortingen
Bijvoorbeeld: Verschillen in de
huursom voor MINERGIE-gelabelde
flats in Zwitserland
Duurzaamheid
als criterium voor
kredietrisicoafweging
Bijvoorbeeld: TEGoVA's
beoordeling van Europese
vastgoedmarkten
4 criteriumcategorien:
Markt (landelijk, regionaal)
Locatie
Kwaliteit van de cashflow van het
vastgoed
Object
Subcriteria van vastgoedklasse:
Architectuur/Type bouw
Inrichting
Bouwkundige situatie
Toestand van het perceel
Ecologische duurzaamheid
Rentabiliteit van het gebouwconcept
Optie 1
de wortel
Hogere hypothecaire
leningen en gunstige
rentetarieven voor
energiezuinige
gebouwen met lage
koolstofuitstoot
Optie 2
het stokje
Lagere hypothecaire
leningen en ongunstige
rentetarieven voor weinig
efficinte gebouwen met
een hoge uitstoot
Table of content
1. Inhoudsopgave
2. Rationale & Business Case
3. Energieprestaties
4. Belangrijke informatiebronnen
5. Integratie in taxatiemethodes
en -rapporten
6. Conclusies
ENERGIEPRESTATIES
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de volgende
thema's/onderwerpen:
ENERGIEPRESTATIES
Leerdoelen
Na dit gedeelte kunt u:
ENERGIEPRESTATIES
Waarom speciaal de
focus leggen
op energie?
Energieverbruik/-vraag en
emissies die daarmee
samenhangen, zijn de meest
'tastbare' (meetbare)
duurzaamheidskenmerken
Meest 'solide' empirische
bewijs dat beschikbaar is
Dankzij de introductie van
EPC's zijn energiegegevens
onmiddellijk beschikbaar
Het bewustzijn van de klant is
hoger dan bij andere
duurzaamheidskenmerken
Energieverbruik houdt direct
verband met operationele
kosten
ENERGIEPRESTATIES
Voorbeelden voor
typisch energiegebruik
in gebouwen
2%
5%
Verwarming
6%
Water
15%
Gas
Licht
72%
Eengezinswoning en
kantoorgebouw in Polen
Inrichting
Verwarming
12%
20%
Koeling en
ventilatie
14%
Licht
22%
Kantoor meubilair
Overig
32%
ENERGIEPRESTATIES
Warmwater systeem
Gedrag van de gebruiker
Gebouwenbeheer/Controlesysteem
Hernieuwbare bronnen
ENERGIEPRESTATIES
Specifieke signalen
waaraan
energieprestaties
herkenbaar zijn
waar u op moet letten
Extern?
Intern?
Enige zichtbare schade?
Enige tekenen van vocht?
ENERGIEPRESTATIES
Specifieke signalen
waaraan
energieprestaties
herkenbaar zijn
waar u op moet letten
Verwarmingssystemen?
Verwarmings-/Koelingbron?
Verlichtingssysteem?
Gebouwenbeheersysteem?
Beschikbaar?
Datum?
Aanbevelingen?
ENERGIEPRESTATIES
De energieprestaties
van een gebouw
kunnen beschreven
worden via
ENERGIEPRESTATIES
De energieprestaties
van een gebouw
kunnen beschreven
worden via
ENERGIEPRESTATIES
Waarom bestaan er
verschillen tussen
berekende vraag
en feitelijke verbruik
niveaus?
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Rationale & Business Case
3. Energieprestaties
4. Belangrijke informatiebronnen
5. Integratie in taxatiemethodes
en -rapporten
6. Conclusies
BELANGRIJKE INFORMATIEBRONNEN
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de volgende
thema's/onderwerpen:
BELANGRIJKE INFORMATIEBRONNEN
Leerdoelen
Na dit gedeelte kunt u:
BELANGRIJKE INFORMATIEBRONNEN
Uitgebreide
informatievereisten voor
taxatieprofessionals
BELANGRIJKE INFORMATIEBRONNEN
Afgezien van
energiegegevens moet
u om de duurzaamheid
te bepalen informatie
verzamelen over
Energieverbruik
(Drink)waterverbruik
Risico's voor de nabije omgeving
Flexibiliteit en
Aanpasbaarheid van het gebouw
Overwegingen
m.b.t. de locatie
Gebouw
Documentatie
Overwegingen
m.b.t. de locatie
Gebouw
Documentatie
de afvalverminderingsvoorzieningen
van het gebouw (bijv. afvalsortering
op het terrein voor recycling)?
de waarschijnlijke bestendigheid van
het gebouw tegen de gevolgen van
klimaatverandering (bijv. schade door
storm, kan het nog gebruikt worden
als er temperatuurveranderingen
volgen)?
de onbeperkte toegankelijkheid van
het gebouw, d.w.z. vanuit buiten naar
binnen en in het gebouw zelf (bijv.
voor gehandicapte gebruikers)?
BELANGRIJKE INFORMATIEBRONNEN
Uw belangrijke
informatiebronnen voor
energieverbruik
Energieprestatiecertificaten
(EPC's)
Certificaat/label/klasse
betreffende groen/duurzaam
bouwen (BREEAM/LEED, enz.)
Documentatie betreffende de
planning
Due diligence-rapporten
BELANGRIJKE INFORMATIEBRONNEN
Uw belangrijke
informatiebronnen voor
energieverbruik
Nutsbedrijven/jaarlijkse
kostenrekeningen betreffende
de nutsvoorzieningen
Informatie van
Faciliteitenbeheer
Aannemingsovereenkomsten
en energieprestatiegaranties
Veldonderzoek/persoonlijk
onderzoek
BELANGRIJKE INFORMATIEBRONNEN
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Rationale & Business case
3. Energieprestaties
4. Belangrijke informatiebronnen
5. Integratie in taxatiemethodes
en -rapporten
6. Conclusies
Leerdoelen
In dit gedeelte behandelen we de
volgende/onderwerpen:
Leerdoelen
Na dit gedeelte kunt u:
Taxaties op basis
van marktwaarde
Energieprestaties van
een gebouw kunnen
direct gekoppeld zijn aan diverse
aan waarde gerelateerde
factoren!
Energieprestaties van een gebouw kunnen direct gekoppeld zijn aan diverse aan waarde
gerelateerde factoren!
Verkoopbaarheid/
Verhuurbaarheid
Marketingsnelheid
Verhuurtermijn
Technische
levensduur van
een gebouw
Praktische econ.
levensduur van
een gebouw
Niveau van
operationele
kosten
Realiseerbaar
huurniveau
Foto
(van gebouw en
eigenaar)
CO2-belastingen
Uitbreiding van
kenmerken van
duurzaambouwen gekoppeld
aan taxaties
Resulterende effecten
Vermindering van
onderhoudskosten,
servicekosten en
recycling
activiteiten
Verbetering van
het comfort en
leefbaarheid van de
gebruiker
Marktwaarde/ Prijs/Hypotheekwaarde
Energie efficiency
Verminderde
impact op het
milieu
Verbeterde
functionaliteit,
service,
duurzaamheid en
aanpasbaarheid
DUURZAAM GEBOUW
DUURZAAM GEBOUW
STANDAARD GEBOUW
- Groei component
+ Milieu/
Gezondheid impact
+ Afschrijving
+ Marketeerbaarheid
+ Andere gebouwen
risicos
+ Marketeerbaarheid
Markthuur
+ Afschrijving
Operationele kosten
gekoppeld aan
huurders
Operationele kosten
gekoppeld aan
huurders
Risico Premie
Risico Premie
+ Milieu/
Gezondheid impact
- Groei component
Management
Management
+ Andere gebouwen
risicos
Netto inkomsten
Onderhoud
Netto inkomsten
Figuur gemoderniseerd van: Ito, M., 2009, "Meerwaarde van duurzaam vastgoed", schrift gepresenteerd
op de Tokyo Workshop 2009 over de Urban Cap en Trade richting CO2 neutrale steden
Belangrijke uitdaging:
'Vertalen' van energie
als n duurzaamheidskenmerk
Vloeroppervlak
Vergelijkingsmethode
Vervangingsmethode
Werkelijke huur
Inkomstenmethode
Verwarmingskosten
Energie bron
Gebouwen
karakteristieken
Energie consumptie /
CO2 emissie
Energy
Performance
Risico
Marktwaarde
Voldoen aan de
wettelijke regelingen
Label/Certificaat
Imago /Verhuurbaarheid
Markt aanpassingen
Bron: NUWEL, 2011, Nachhaltigkeit en Wertermittlung van gebouwen - voor Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland, gepubliceerd door: CCRS, Centrum voor Corporate Responsibility en Sustainability, Universiteit van Zurich
Taxatiemethodes
Stelschroeven:
Vergelijkingsmethode
Stelschroeven: Vergelijkingsmethode
Uitleg:
: Correctiefactoren (b.v. aanpassingen voor de locatie, gebouwen
vergunningen, layout, conditie, energetische kwaliteit etc.
: Vergelijkbare referenties
: Gewogen aanpassingen op de vergelijkingen
Bron: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6,
pp. 644676
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethodeanalyses
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethodeanalyses
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethodeanalyses
Praktische aanbevelingen
voor vergelijkingsmethodeanalyses
Stelschroeven
Investeringsmethode
Stelschroeven: Investeringsmethode
Veranderingen in markt
participanten hun voorkeuren
Lager aandeel van operationele
kosten voor huurders
Vermindering van onderhoudskoten
en servicekosten
Lagere reparatie kosten
Verbeterde concurrentiepositie
Hogere energie kosten
Duurzaamheids hype
Verklaring:
GI: Bruto huurinkomsten per jaar
OCT: Gebouwgebonden operationele kosten
ri Risicovrije rente
rp Risico Premie
g Groei ratio
d Afschrijving
(ri + rp - g + d) Alle rente risicos
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
eigenschappen (verbruikswaarden,
niveau van operationele kosten,
comfortniveaus, enz.) betreft.
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Documentatie betreffende de
planning; inventarislijsten
Energieprestatiecertificaten
Beschikbaarheid van
certificaten/labels/ratings
betreffende groen/duurzaam bouwen
Jaarlijkse overzichten/Jaarrekeningen
betreffende kosten voor
nutsvoorzieningen
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Wat is - indien van toepassing typerend voor het delen van kosten en
voordelen van energiezuinige
vernieuwingen tussen verhuurders en
huurders?
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
investeringsmethode
Kwantificeer de mogelijke
achterstand opgelopen in het kader
van modernisering/renovatie als
gevolg van slechte energieprestaties;
dat wil zeggen, de renovatiekosten
voor energiezuinige aanpassingen en
installaties voor hernieuwbare
energie.
Stelschroeven
Benadering op basis van de vervangingswaarde
Minder onderhoudsklachten
Verklaring:
RC: Vervangingskosten
:
=
Verbeterde functionaliteit
Speciale technische gebouwen
installatie
LV: Grondwaarde
Bron: Lorenz, D. and Ltzkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation Systematisation of existing
approaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29, No. 6, pp.
644676
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
vervangingswaarde
Praktische
aanbevelingen
voor de benadering
op basis van de
vervangingswaarde
Indien uw landelijke
afschrijvingstabellen/praktische
verwachte economische levensduurtabellen energiezuinige/duurzame
bouwvormen nog niet weerspiegelen,
voer dan aanpassingen uit op
kwalitatieve basis.
Stelschroeven
Discounted Cash Flow (DCF)
Veranderingen in markt
participanten hun voorkeuren
Lager aandeel van operationele
kosten voor huurders
"green lease
Vermindering van onderhoudskoten
en servicekosten
Verbeterde verhuurbaarheid
Kortere leegstandsperiode
Verbeterde concurrentiepositie
Hogere energie kosten
Duurzaamheidshype
Langere economische levensduur
Langere en verbeterde milieu
aanpassingen voor de strengere wet
en regelgeving
Explanation:
n: tijdsduur in jaren
GIe: Bruto huurinkomsten
OETz: Gebouwgebonden operationele kosten
ME: Bruto huurinkomsten
OE: Overige kosten (b.v. modernisering)
OI: Overige inkomsten (b.v. advertentie op de gebouwen
gevels)
: Bruto huurinkomsten in jaren n
: Bruto huurinkomsten per jaar n
: Gebouwgebonden operationele kosten
: Risicovrije rente
: Risico premie
g: Groei ratio
d: Afschrijving
( )
:
( + +)
Praktische
aanbevelingen
voor Discounted
Cash Flow (DCF)
Praktische
aanbevelingen
voor Discounted
Cash Flow (DCF)
Neem in overweging
sensitiviteitsanalyses/de Monte
Carlo-simulatie uit te voeren om de
indruk te voorkomen dat er sprake is
van onrealistische
nauwkeurigheidsniveaus.
Zorg voor:
Uitgebreide
omschrijvingen van
gebouwen
als onderdeel van
verbeterde
taxatierapporten
Locatie en
marktomstandigheden
Cashflow/kwaliteit van cash flow
Fysieke kenmerken en
eigenschappen
Prestatie-/kwaliteitskenmerken
Praktische aanbevelingen
Voor taxatierapporten
Praktische
aanbevelingen
voor taxatierapporten
Praktische
aanbevelingen
voor taxatierapporten
Praktische
aanbevelingen
voor taxatierapporten
Inhoudsopgave
1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding
Rationale & Business Case
Energieprestaties
Belangrijke informatiebronnen
Integratie in taxatiemethodes en rapporten
6. Conclusies
CONCLUSION
Slotwoorden
CONCLUSIES
Energiezuinigheid en andere
duurzaamheidskenmerken
moeten bij het taxatieproces
in overweging genomen
worden om
Wat RENOVALUE is
Het project
Wat RENOVALUE is
Het project
Partners
gesubsidieerd door
Het uitvoerende kantoor voor kleine en middelgrote
bedrijven (EASME) welke word gemanaged door het
uitvoerende kantoor voor kleine en middelgrote
bedrijven (EASME).
Website
www.renovalue.eu
Contacten
Twitter
@renovalueEU